Правительство Санкт-Петербурга во вторник, 25 ноября, приняло четыре постановления о торгах на право развития застроенных территорий (лоты и условия аукционов см. ниже). До конца года с молотка Фонда имущества пойдут четыре «хрущевских» лота по 5-6 кварталов каждый – всего две трети адресов городской программы реновации.

За все время действия программы город пристроил на торгах лишь один квартал - в октябре 2008–го за 22,7 га земли в Ульянке строительная компания «Воин-В» выложила 103,5 млн рублей. Второй лот - квартал Дачное, выставленный за 200,7 млн рублей, оказался невостребованным. Теперь за 143,2 млн рублей можно приобрести и Дачное, и еще четыре квартала в разных районах, включая престижный Московский.
Всего за 22 квартала общей площадью свыше 800 га город рассчитывает выручить не менее 387,8 млн рублей. Впрочем, доход - не основная цель. «То, что заработает бюджет - не главное. Нам важнее найти заинтересованных, эффективных инвесторов», - подчеркнула губернатор Валентина Матвиенко. Она распорядилась максимально быстро объявить о дате торгов и запустить буксующую программу реновации уже с будущего года.
Успех, помимо минимальной цены, призван обеспечить и уменьшенный объем банковских гарантий, которые должен представить инвестор. Они установлены в пределах 278-616 млн рублей в зависимости от лота (для сравнения, на один на квартал «Дачное» банковская гарантия в прошлом году составляла 260 млн рублей).
В остальном условия конкурсов принципиально не поменялись. Город, как и прежде, берет на себя лишь строительство (реконструкцию) на всех территориях объектов социальной инфраструктуры.
Обещания обустройства в ряде случаев за бюджетный счет внутриквартальных сетей массового характера не имели. Город возьмет на себя инженерию лишь по одной территории – кв.1-5 Сосновая поляна (лот №1). В остальных случаях коммуникации должен строить инвестор. А также взять на себя затраты по сносу ветхих домов (140-370 объектов в каждом лоте) и расселению граждан. Для нанимателей будущие победители должны будут передать городу от 157 тыс. до 351 тыс. кв. м нового жилья, в зависимости от лота. Вопросы расселения собственников победитель торгов будет решать самостоятельно
Срок реализации всех проектов – 9 лет, на разработку проектов планировки территорий (ППТ) отводится 11 месяцев.
Скептики и оптимисты
В вопросе привлекательности лотов эксперты расходятся. «Наиболее привлекательным я считаю четвертый лот, - говорит директор департамента оценки NAI Becar Александр Филиппов. Он включает участки в Курортном и Московском районах, районах престижных, которые можно выгодно преподнести. Здесь же оптимальное, по сравнению с другими лотами, соотношение количества домов под снос и жилой площади, предназначенной городу. Например, первый лот - это огромный земельный участок, освоение которого потребует огромных средств. В существующих условиях это практически нереально. В третьем лоте собраны участки в наименее привлекательных районах».
«Цены трудно назвать привлекательными, они не соответствуют содержанию лотов. Не совсем понятно, по какому принципу были организованы лоты, в каждом из которых собраны такие разно ликвидные кварталы, - говорит ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов. - Наиболее привлекательные и сильные лоты, на мой взгляд, это 3-й и 4-й».
Все эксперты сходятся в том, что реализовать проекты за 9 лет - достаточно сложная задача. Основные трудности - расселение жителей и строительство новых инженерных коммуникаций. Участие города по строительству объектов социальной инфраструктуры мало спасает ситуацию. «В собственность города нужно будет передать без малого миллион кв. м жилья, что является большой нагрузкой для застройщика. Поэтому возможно кто-то из инвесторов и решится приобрести предлагаемые лоты, но с расчетом на какие-то иные, известные только ему, будущие преференции от города. А быть может вообще потом устроит распродажу размежёванных и выкупленных земельных участков в составе утверждённых проектов планировки и межевания», - высказывает опасения Владимир Копылов.
Скептически настроен и руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg Антон Реутов: «Вопрос развития подобных территорий - многофакторный процесс, растянутый во времени. Это затратные проекты, на которые у города зачастую нет денег, а с перекладыванием этих вопросов на плечи инвестора - такие проекты становятся высокорисковыми и слабо прогнозируемыми с экономической точки зрения. В сегодняшних рыночных условиях, на мой взгляд, рассматривать такие проекты инвесторы готовы с большой осторожностью».
Впрочем, вице-губернатор Роман Филимонов уверен, что торги состоятся. «Аукционами интересуются как петербургские застройщики, так и компании из других регионов», - говорит он. Еще раньше онзаявлял, что интересанты по отдельным территориям даже помогали чиновникам в формировании лотов.
О том, что оптимизм властей основан не на пустом месте, говорит и появление первых интересантов на «хрущевский» товар. «Нам интересно такое предложение. Строительство в старых, обжитых районах имеет ряд преимуществ: здесь и развитая инфраструктура, сформировавшаяся социальная история. Мы будем участвовать в торгах», - заявил «БН.ру» генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. 
 
Что продает Смольный
 

 
Территория
 
Район
Площадь
кв.м.
Количество зданий планируемых к сносу
Передача жилых помещений в собственность города , кв.м.
ЛОТ 1
1.
ограниченная Автовской ул., ул. Примакова, ул. Червонного Казачества и проездом вдоль сквера по пр. Стачек
Кировский
278499
56
84 659
2.
ограниченная Тихорецким пр. и пр. Науки, ул. Обручевых и ул. Гидротехников
Калининский
420260
17
20140
3.
ограниченный ул. Чекистов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Ветеранов и ул. Летчика Пилютова
Красносельский
360250
64
38578
4.
ограниченная Промышленной ул., пр. Стачек, Новоовсянниковской ул., Баррикадной ул., ул. Трефолева и ул. Калинина
Кировский
984292
161
87200
5.
Невский
380473
55
 
6.
ограниченный Северным пр., ул. Карпинского, пр. Науки и ул. Софьи Ковалевской
Калининский
939150
50
121056
ЛОТ 2
7.
ограниченный красными линиями Гражданского пр., пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом
Калининский
68058
8
10862,4
8.
ограниченные пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина и ул. Шелгунова
Невский
486417
32
55368
9.
Фрунзенский
62280
5
2504
10.
Колпинский
650560
21
12790
11.
ограниченный красными линиями Рябовского шоссе, Ржевской пл., Камышинской ул. и Беломорской ул.
Красногвардейский
179450
48
5271
12.
ограниченный ул. Белы Куна, Софийской ул., Пражской ул., ул. Турку
Фрунзенский
718700
27
70230
ЛОТ 3
13.
ограниченный Ленинским пр., пр. Народного Ополчения, Счастливой ул. и бульваром Новаторов
Кировский
377530
48
93846
14.
ограниченный пр. Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул. и Кондратьевским пр
Калининский
134034
9
10566
15.
ограниченная Краснопутиловской ул., Варшавской ул., ул. Костюшко, Кубинской ул., Ленинским пр. и пр. Конституции
Московский
659 590
50
89252
16.
Колпинский
91700
22
300
17.
ограниченная Бассейной ул., Новоизмайловским пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул.
Московский
531300
57
91097
ЛОТ 4
18.
ограниченная пр. Ветеранов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Народного Ополчения и ул. Летчика Пилютова
Красносельский
330450
40
51062
19.
ограниченный пр. Ветеранов, Дачным пр., пр. Народного Ополчения и ул. Танкиста Хрустицкого
Кировский
518813
95
62352
20.
Территория квартала 16 Малой Охты, ограниченная Заневским пр., Уткиным проездом, перспективной пробивкой пр. Металлистов и пл. Карла Фаберже
Красногвардейский
100190
5
8781
21.
ограниченный Краснопутиловской ул., пл. Конституции, Ленинским пр. и Кубинской ул.
Московский
158030
19
35625
22.
Курортный
687450
219
29173

Лот 1
Общая площадь территорий: 3 293 625 кв. м
Количество зданий, планируемых к сносу: 403
Передача жилых помещений в собственность города: 351 633 кв. м
Условия аукциона: Начальная цена – 44,75 млн. рублей, размер задатка – 4,475 млн. рублей, банковская гарантия – 616,6 млн. рублей.
Лот 2
Общая площадь территорий: 1 320 558 кв. м
Количество зданий, планируемых к сносу: 141
Передача жилых помещений в собственность города: 157 025,4 кв. м
Условия аукциона: Начальная цена – 46,87 млн. рублей, размер задатка – 4,687 млн. рублей, банковская гарантия – 278,8 млн. рублей.
Лот 3
Общая площадь территорий: 1 794 154 кв. м
Количество зданий, планируемых к сносу: 186
Передача жилых помещений в собственность города: 285 062,01 кв. м
Условия аукциона: Начальная цена – 143, 28 млн. рублей, размер задатка – 14,328 млн. рублей, банковская гарантия – 467,1 млн. рублей.
Лот 4
Общая площадь территорий: 1 794 933 кв. м
Количество зданий, планируемых к сносу: 378
Передача жилых помещений в собственность города: 186 993,4 кв. м
Условия аукциона: Начальная цена – 152,78 млн. рублей, размер задатка – 15, 278 млн. рублей, банковская гарантия – 307,8 млн. рублей.
 

 

Текст: Александр Смирнов