«С начала осени мы отмечаем оживление на рынке аренды складской недвижимости. При этом особым спросом пользуются помещения от 150 до 300 кв. м и от 1 000 до 1 500 кв. м. Правда, заявок на покупку складов не поступало с начала года», – говорит директор по развитию VMB TRUST Валерий Хламкин. Об оживлении спроса на небольшие площади говорят и другие аналитики. Однако отчеты консалтинговых компаний демонстрируют, что ситуация в сегменте особо не изменилась. Впрочем, и сами консалтеры не слишком верят в быстрое восстановление рынка.
Утечка арендаторов
«В настоящее время арендаторы логистических комплексов продолжают высвобождать площади. Заполняемость складов класса А сейчас составляет максимум 60%, в некоторых комплексах, которые введены недавно, – и вовсе 20%, большинство площадей пустует. В среднем по рынку не заполнено примерно 30–40% площадей. Для сравнения, в начале 2008 года в комплексах класса А пустовало 1–3% площадей, класса В – 10%», – говорит руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA St.Petersburg Вера Бойкова.
Однако объем основного высвобождения складских площадей, по ее словам, пришелся на весну 2009 года, когда многие наниматели сокращали арендуемые площади, а закрывающиеся сети полностью освобождали помещения. Сейчас этот процесс заметно замедлился. «В последнее время арендаторы демонстрируют так называемый маркетинговый спрос, интересуются площадями и возможностью добиться еще большего снижения ставок, чем заявляют собственники комплексов. В целом же реальный спрос на складскую недвижимость очень низкий», – добавляет Вера Бойкова.
Конкуренцию специализированным комплексам составляют промышленные объекты, перепрофилированные под склады, в которых также освобождается большой объем площадей. «Собственники пытаются сдать помещения в аренду, но спроса – даже в самом дешевом сегменте – на большие объемы сейчас практически нет», – рассказывает руководитель отдела промышленной недвижимости и земельных участков компании Praktis СВ Лилия Соболева.
Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков объясняет: «Прежде всего ситуация осложняется тем, что складской сегмент сильно завязан на торговой отрасли, где спрос сильно снизился с начала кризиса. Кроме этого, в 2005–2008 годах рынок складской недвижимости активно развивался, и на данный момент существует избыток предложения. Превышение предложения над спросом в этом сегменте гораздо существеннее, чем в сфере офисной и торговой недвижимости. Это сказалось на стоимости как готовых объектов, так и земельных участков под сооружение складской недвижимости – цены продаж снизились на 60–70%, а арендные ставки – более чем на 50% с начала кризиса».
Впрочем, ожидать дальнейшего падения цен вряд ли стоит. По сведениям Веры Бойковой, в сравнении с началом 2009 года показатели арендных ставок в складских комплексах города изменились незначительно. «С начала года средний уровень ставок снизился на 5% в долларах и вырос на 6% в рублях», – подтверждает руководитель направления складской недвижимости Knight Frank St.Petersburg Венера Лаухина.
Высчитать сегодня актуальную ставку аренды, признаются эксперты, сложно: девелоперы окончательно перешли к практике обсуждения коммерческих условий непосредственно с клиентом. Верхняя граница, которую собственники озвучивают на первоначальных переговорах, по классу А в среднем составляет $ 95–110 за кв. м. Девелоперы также готовы обсуждать с арендаторами коммерческие условия и идти на уступки: например, сдавать площади на 11 месяцев, в то время как в последние годы минимальный срок аренды составлял от трех до пяти лет, фиксировать валютный коридор и т. д.
Все – лучшим и последним
Общая рыночная ситуация не смогла не сказаться на планах девелоперов, которые и по сей день продолжают откладывать реализацию складских проектов, продавая частями свои земельные участки, приобретенные ранее под складское строительство. «Заморозке» в первую очередь подвеглись проекты на начальных стадиях работы. В лучшем случае реализуются проекты, рассчитанные на конкретного клиента или комплексы, находящиеся на завершающей стадии строительства. Однако приостановлено и несколько близких к завершению объектов – проект индустриального парка «Колпино» в Шушарах компании «Евразия Логистик» (187 236 кв. м), складской комплекс Optima Logistics Park (девелопер Hanner, 1-я очередь 44 500 кв. м), как рассказывает Вера Бойкова.
На сегодняшний день существенная часть складских объектов, представленных на рынке Петербурга, относится к классу А, чуть меньше половины из которых строилось исключительно для сдачи в аренду. И именно владельцы этих складов испытывают наибольшие затруднения со сдачей комплексов в аренду. По показателям компании ASTERA, значительно сократилось количество заявок на складские площади высокого класса. Интерес арендаторов теперь вызывают площади в комплексах класса В. Его поддерживают компании-операторы, реализующие товары народного потребления, спрос на которые не упал в связи с кризисом. Кроме этого, рынок поддерживают и производственные площади, которые востребованы компаниями, переводящими свое производство за пределы города. Наиболее тяжелая ситуация, по мнению экспертов, в складских комплексах, введенных в эксплуатацию в конце 2008-го – в 2009 году, а также в запланированных к вводу до конца текущего года.
По сведениям Knight Frank, за три квартала нынешнего года в эксплуатацию введена 171 тыс. кв. м высококлассной складской недвижимости. Таким образом, общий объем качественных складских площадей Петербурга увеличился на 11,7%, достигнув 1,6 млн кв. м. До конца нынешнего года, по данным компании, на рынок выйдет не более 30–35 тыс. кв. м высококачественных площадей, то есть общий объем ввода за год не превысит 210 тыс. кв. м. Стоит напомнить, что до начала кризиса девелоперы заявляли о выводе на рынок в 2009 году около 1 млн кв. м складских площадей.
Что стоит склад построить
На сегодняшний день по объему складских площадей среди районов Петербурга и Ленинградской области по-прежнему с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится почти треть всего предложения. Изменится ли расклад на рынке, неизвестно. К примеру, по словам экспертов, власти города перестали выдавать разрешения на строительство складских и логистических объектов в промзоне Шушары – до тех пор, пока не будет утвержден комплексный проект планировки этой территории.
Тем временем спрос на земельные участки под складскую недвижимость упал на 70%. Сейчас цены на инженерно подготовленные участки варьируются в пределах $15–50 за кв. м. Стоимость крупных участков площадью более 10 га может составить $10 за кв. м., говорит Игорь Лучков.
Но Вера Бойкова утверждает, что кризис почти не отразился на стоимости строительства. Сооружение производственной площадки – непосредственно самой коробки здания – обходится примерно в $700 за кв. м. Средний срок окупаемости складских объектов – шесть-девять лет. А вот доходность, по сравнению с концом 2008 года, снизилась с 11% до 9% в первом полугодии 2009-го. Но она все еще выше среднеевропейской, которая составляет 7–8%.
По инициативе арендатора
По мнению Лилии Соболевой, активного развития и роста сегмента складской недвижимости вряд ли стоит ожидать в 2009–2011 годах. «В настоящее время достаточно проблематично спрогнозировать вывод новых площадей на рынок. В случае если девелоперы не возобновят приостановленные и замороженные проекты, ввод новых площадей в 2010–2011 годах составит еще более низкое значение, чем в 2009-м. Однако при восстановлении активности со стороны арендаторов и увеличении объемов спроса девелоперы могут вернуться к реализации ряда проектов. Но ожидать таких объемов ввода, как в 2008 году, в среднесрочной перспективе не стоит», – дополняет Венера Лаухина.
В свою очередь, Вера Бойкова считает, что сегмент складской недвижимости Петербурга в ближайшем будущем в большей степени окажется ориентированным на арендаторов (покупателей) и станет «рынком арендатора». Это может привести к снижению арендных ставок и сокращению числа реализуемых проектов, что в итоге спровоцирует накопление отложенного спроса и появление дефицита высококлассных складских площадей – при восстановлении экономики.
