Вячеслав Семененко: Рынок стабилен

–Setl Group является серебряным спонсором форума PROEstate 2008. В чем состоит важность этого мероприятия?

– PROEstate, по моему мнению, можно назвать одним из самых значимых событий, произошедших в Петербурге за последнее время. Мы и в прошлом году поддерживали это мероприятие, поэтому я не понаслышке знаю, что форум прошел очень успешно. являясь членом оргкомитета, я много общался с будущими участниками PROEstate 2008. И могу констатировать, что форум набирает обороты. Выставочные площади увеличились на 30%, а количество экспонентов – почти на половину. Это говорит только об одном – идея и воплощение мероприятия успешны и востребованы. Да и вообще площадок подобного уровня в мире не так уж много. Я уже восемь лет езжу в Канны на MIPIM. По моим наблюдениям, там за это время произошли большие перемены.

– И что же изменилось?

– Канны прекратили быть рабочей площадкой, превратившись в место для приятного отдыха. Огромное количество выставочных павильонов, участников, гостей, разного рода мероприятий способствуют созданию такой атмосферы. А на PROEstate можно эффективно работать. Да и в наш город все едут с большим удовольствием.

– Давайте попробуем подвести итоги полугодия. Расскажите о самых главных событиях в вашей сфере деятельности, их влиянии на рынок, проблемах, с которыми довелось столкнуться?

– Если говорить о рыночной ситуации прошедшего полугодия, то на нее очень повлиял очередной ценовой скачок. Сейчас он сменился традиционным летним спадом. Уже начиная с сентября покупательская активность может увеличиться, как это всегда происходит в осенний период. Правда, существенного роста стоимости мы не ожидаем. Рынок будет развиваться в режиме относительной стабильности. Уровень цен, достигнутый на данный момент, – это точка баланса, которая останется неизменной как минимум до середины осени.

– Многие специалисты сейчас говорят о надвигающемся кризисе на рынке недвижимости. С чем он связан и отразится ли на доходности проектов, объемах ввода объектов. Как банковский кризис повлияет на привлечение финансирования?

– Не вижу оснований для того, чтобы говорить о кризисе, долговременной стагнации и снижении цен на рынке. Подобные прогнозы уже много лет не оправдываются. Ведь параллельно с увеличением стоимости растут как доходы населения, так и его потребности. За недолгий век существования ипотеки в России уже удалось сделать ряд выводов. В частности, анализ кредитных историй показывает, что довольно большая часть граждан, взявших кредит, полностью погашает его уже через 2–3 года вместо 10 лет, положенных по договору. Следовательно, увеличивается платежеспособность населения, расширяются возможности по улучшению жилищных условий. Как я уже говорил, свой вклад в динамику роста рынка вносит и очередной инфляционный скачок. По прогнозам экспертов, в нынешнем году он составит около 30%.

Что касается банковского кризиса, за последний год объемы кредитования застройщиков действительно сократились, повысились ставки (по долгосрочным кредитам на 1,5–2%) и ужесточились требования к заемщикам. Особенно это отразилось на небольших компаниях, поскольку они не обладают достаточным опытом работы и мало известны на рынке.

– Существуют ли проблемы с инженерным обеспечением территорий и как складываются отношения с монополистами?

– Сейчас наше сотрудничество стало более конструктивным, хотя проблема дефицита мощностей все еще стоит очень остро. Ленэнерго прилагает усилия для изменения данной ситуации, но пока не в состоянии удовлетворить существующие потребности рынка. Во всех районах города по-прежнему имеются трудности с подключением. Также необходимо подумать об обеспечении инфраструктурой нескольких десятков проектов комплексного освоения территорий. Важно, чтобы перспективные планы развития мощностей Ленэнерго совпадали с предполагаемым вводом новых жилых микрорайонов, а не догоняли его.

– Как компания намерена работать в свете отмены лицензирования и перехода отрасли под надзор СРО?

– Мы уже вошли в состав первой Саморегулируемой Ассоциации строителей Санкт-Петербурга и готовы работать в рамках новой системы. Хочу подчеркнуть, что идею саморегулирования мы поддерживали всегда. Но при этом полагаем, что чем меньше СРО в регионе, тем лучше, ведь выдача «пропусков» на рынок – это доходный бизнес. Есть опасения, что переизбыток таких организаций может привести к появлению СРО-однодневок и дискредитации самой идеи. По мнению руководства города, именно Саморегулируемая Ассоциация строителей должна стать объединяющей силой в период перехода отрасли на новую систему управления. И мы считаем, что это правильно.

– Насколько актуальна сейчас проблема роста цен на стройматериалы?

– Да, это очень важный вопрос. Взять хотя бы металл. В результате его удорожания с начала года себестоимость монолитного строительства серьезно увеличилась – на 3–4%. Однако острый дефицит этого материала не оставляет участникам рынка выбора. Приходится мириться с новой стоимостью, корректируя экономические показатели проектов. Помимо металла, повысился уровень цен на бетон, кирпич, цемент и многие важные комплектующие строительства. Все это, безусловно, отражается на себестоимости. Основная же проблема заключается в следующем. Объемы производства материалов сегодня в пять раз меньше тех, что необходимы рынку. И пока ситуация будет складываться таким образом, удорожание неизбежно.

– Что вы можете сказать об архитектурной составляющей нового строительства? В частности, о пресловутом высотном регламенте. В каком направлении стоит работать?

– Основное, что нам необходимо сделать, – это выработать четкую позицию по отношению к возведению в Петербурге новых объектов. С одной стороны, историческая часть города очень важна. С другой – Петербург должен развиваться, да и сами памятники требуют обновления и реконструкции. Нужно искать какой-то компромисс. Развитые страны, каждая по-своему, начали решать этот вопрос уже несколько десятилетий назад. В Риме старую архитектуру полностью законсервировали. В Лондоне, напротив, новое строительство соседствует с историческим центром. Я не считаю последний вариант единственно верным, даже многим лондонцам он представляется ошибочным. Здесь заслуживает внимания тот факт, что над этой темой размышляли и пришли к какому-то обоснованному выводу. И нам сейчас нужно разработать свой алгоритм принятия подобного решения. Дискуссия – это первый шаг. В Петербурге она разворачивается вокруг проблемы развития исторического центра и наличия высотного регламента. Мне очень хотелось бы надеяться на большую конструктивность в обсуждении этих вопросов.

– Каковы сейчас территориальные ресурсы для строительства? Занимается ли ваша компания комплексным освоением территорий?

– Сейчас, в основном, можно застраивать окраины и возводить новые объекты за чертой города. Пока этого достаточно. Девелоперы готовят несколько десятков проектов комплексного освоения данных территорий. Мы как раз реализуем один из них, касающийся развития земель в Кудрово. В течение 10–12 лет на участке размером 164 га предполагается построить жилой микрорайон общей площадью 1,5 млн кв. м.

– Будет ли входить в сферу деятельности вашей компании реновация промышленных зон? Какие вообще проекты жилой и коммерческой недвижимости развивает Setl Group?

– Сейчас мы осуществляем два проекта реновации промышленных зон. Первый – возведение жилого комплекса премиум-класса на Приморском проспекте, 46. По данному адресу много лет располагался завод «Редан», который производил небольшие военные катера. В начале 2007 года Setl Group приобрела это предприятие. На сегодняшний момент завод переводит свое производство в Ленобласть, а в нашем распоряжении оказался участок размером 2,5 га с административными и производственными зданиями. Мы планируем их снести и построить на берегу Малой Невки жилой комплекс «Стокгольм» общей площадью 38 тыс. кв. м, который будет выполнен в стиле скандинавской архитектуры. Его разрабатывает крупнейший международный концерн SWECO. Надо отметить, что данный проект не имеет никакого отношения к городской программе вывода предприятий из центра Петербурга. Это пример частного сотрудничества. Второй проект – Lake House – жилой комплекс бизнес-класса на Выборгском шоссе, 112, который появился на месте бывшей швейной фабрики. Мы начали строить его в конце 2007-го, после того как три года назад купили участок размером 1,2 га. Площадь нового жилья, представляющего собой комплекс четырехэтажных зданий со своей береговой линией, составит 12 тыс. кв. м.

Сейчас мы готовим несколько разработок по возведению бизнес-центров, деловых кварталов и бизнес-парков, проект многофункциональной застройки в Петродворце, строим полтора десятка жилых домов различных классов в развитых районах Петербурга, Калининграда.

Текст: Александр Жарков