Оптимизм перед охлаждением. Кто больше?

Кто из застройщиков в минувшем году снизил активность, а кто, наоборот, нарастил стройки в ожидании восстановления рынка – в материале BN.

Оптимистичный Петербург

В 2025 году рынок новостроек продолжило лихорадить от нестабильности спроса. К запуску новых строек не располагали отмена массовой льготной ипотеки, а также «зигзаги» ключевой ставки: за полтора года ЦБ РФ поднял «ключ» с 7,5 до 21%, а к декабрю снизил его до 16%.

Ответ на сокращение продаж и дорогие кредиты (обслуживание проектного финансирования стало недешевым удовольствием) был вполне логичным – сокращение объемов. По данным Дом.рф, активность российских девелоперов по итогам 2025 года снизилась в среднем на 12%. А в топовых регионах запуск новых строек просел еще больше (в Москве и Мособласти – минус 27% и 29% соответственно). 

В Петербурге и Ленинградской области застройщики оказались более оптимистичными в ожиданиях и общероссийского тренда не поддержали. Как подсчитали аналитики BN, по итогам 2025-го в Петербургской агломерации на рынок вышло более 3,11 млн кв. м жилья (74 904 квартиры), что на 30,3% выше показателей 2024 года (2,39 млн кв. м). Объемы выросли одинаково в обоих регионах: плюс 32% в Петербурге (1,931 млн) и плюс 28% – в Ленобласти (1,181 млн кв. м).

Итоговый результат пополнения рынка агломерации оказался близок к уровню 2023 года (3,4 млн кв. м) и выше показателей 2022-го (3,07 млн). 

Новые топы

Состав самых активных застройщиков, как следует из рейтинга BN (см. табл. 1), обновился почти полностью – места в топ-10 сохранили только три игрока.

Setl Group продолжает сохранять лидирующее положение в Петербурге за счет новых очередей и премьер («Setl Ривьера», «Setl Лофт», «Аристократ»). В минувшем году застройщик увеличил вывод новых объемов до 450 тыс. кв. м (15% от всех новых объемов в агломерации).

Также прибавила обороты Группа ЛСР – 332 тыс. кв. м нового жилья и второе место (из новинок – «Дыбенко Парк»).

Еще более существенный рывок сделали новички рейтинга. Так, по сравнению с предыдущим годом почти втрое (до 157 тыс. кв. м жилья) увеличила показатели вывода новых объемов группа «Эталон» («Ягодное Река Парк», Mariinka Deluxe), что позволило компании подняться с 28-го на 3-ю строчку рейтинга.  

В десятку активных вошла ГК «ПСК», которая в минувшем году активно приобретала в Петербурге проекты с готовыми разрешениями и почти сразу запускала их в работу («Галерная гавань», «Ассамблея», «Сезоны»). Такая экспансия позволила компании не только занять четвертую строчку по выводу, но и стать третьей в Петербурге по объемам текущего строительства.  

Среди других новичков рейтинга вдвое-втрое увеличили объемы нового строительства компании Legenda («Новая Земля»), «Брусника» («Брусника в Новоселье»), группа «Аквилон» («Аквилон Verba», «Аквилон RekaPark», ORO by Akvilon, «Аквилон RIVA»), «РСТИ» («Гранат», «Аурум»). Среди прошлогодних «старичков» сохранила позиции компания «КВС» («Дом на Курской»). 

Следы экспансии

Из рейтингов последних двух лет выпал целый ряд застройщиков, которые ранее демонстрировали более высокую динамику пополнения рынка. В частности, это группа «Самолет», GloraX, «ЦДС», «Трест» (бывший «Строительный трест»), «Мавис» и ряд других игроков, регулярно входивших в десятку самых активных по выводу, а сейчас сбавивших темпы. Одни решили сделать паузу, другие вовсе выбрали в новых реалиях выжидательную тактику, сосредоточившись исключительно на достройке ранее запущенных объектов.

Еще один тренд – застройщики федерального уровня значительно нарастили свое присутствие на местном рынке (см. табл. 2). И теперь вполне уверенно чувствуют себя сразу в двух регионах. Отметим, что если в Петербурге это влияние пока незаметно (около 15%), то в Ленобласти на долю «варягов» уже приходится около 40% всех строящихся объемов.

Экспансия продолжается: в минувшем году новые крупные стартапы в массовом сегменте запустили краснодарские Dogma и «ССК», смоленская «Консоль» и ряд других игроков. Продолжают увеличивать долю присутствия тюменская «Брусника», казанский «Новастрой», столичная компания «Новое измерение», воронежская ГК «Развитие» и др.

Дорогой Петербург и семейная область

Как уверены многие эксперты, в 2026 году новые объемы начнут неизбежно сокращаться. Оживление рынка в минувшем году было главным образом обусловлено грядущим пересмотром семейной ипотеки – последней стимулирующей спрос программы господдержки. Прогнозы по снижению ключевой ставки пока не слишком оптимистичны, поэтому рассчитывать на рост сделок с землей и активный запуск новых проектов вряд ли приходится.

В первую очередь тренд на сокращение продолжит демонстрировать Петербург, где не осталось мест под квартальную застройку. Активность девелоперов еще больше будет разворачиваться в сторону 47-го региона. По данным аналитиков BN, в 2025 году в лидерах нового строительства продолжали оставаться Всеволожский и Ломоносовский районы: на их долю пришлось почти 36% всего нового предложения в агломерации. В Петербурге активными по выводу остаются лишь Невский, Пушкинский и Московский с общей долей нового предложения в 26%. Но при этом прирост отмечается лишь в Невском – за счет проектов редевелопмента, а другие спальники продолжают терять в объемах (см. табл. 3).

Петербург почти полностью переориентировался на дорогие проекты бизнес-класса, а Ленобласть сделала ставку на семейного покупателя. Этим объясняются и изменения в метражах и квартирографии (см. табл. 4). Средняя площадь квартир в новых проектах Санкт-Петербурга за год уменьшилась с 41,8 до 40,6 кв. м, и выросло число студий. В Ленобласти, наоборот, средний метраж вырос – с 40,8 до 43,2 кв. м, однокомнатный формат сократился, а доля двух- и трехкомнатных квартир в новых проектах за год выросла с 29 до 34%.

Таблица 1

Топ-10 застройщиков по объемам вывода жилья в продажу в Петербурге и Ленобласти в 2025 году

Источник: Центр аналитики BN

Таблица 2

Топ-10 застройщиков по объемам текущего строительства в Петербурге и Ленобласти (на 01.01.2026)

Источник: Дом.рф

Таблица 3

Топ-5 районов СПб и ЛО по объемам вывода жилья в 2025 году

Источник: Центр аналитики BN

Таб. 4

Квартирография новых проектов в 2025 году

Источник: Центр аналитики BN

Текст: Александр Смирнов    Фото: Изображение от pvproductions на Freepik