Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Интернет-голосование в 25-ти номинациях идет на сайте конкурса и завершится 31 августа. Сейчас за участников отдано свыше 22300 голосов.
Руководитель отдела продаж Циан Евгений Белоглазов назвал несколько причин востребованности апартаментов. Они сохраняют инвестиционный потенциал благодаря развитию внутреннего туризма и ограниченному потенциалу роста гостиничного сектора из-за дорогого проектного финансирования. На рынок негативно влияет общее охлаждение экономики и определенная конкуренция со стороны посуточной аренды квартир. В первом полугодии 2025 года было продано около 1,27 тысячи апартаментов по ДДУ - немного меньше, чем во втором полугодии 2024 года.
В рейтинге топ-20 жилых комплексов с апартаментами по продажам в Петербурге за первое полугодие 2025 года лидируют проекты, которые отвечают ключевым требованиям покупателей. К ним относятся выгодное расположение рядом с метро и парками, хорошие видовые характеристики, высокая степень готовности объектов (отделка, меблировка, готовые сервисные модели), яркая концепция (городской курорт, клубный формат с инфраструктурой, фитнесом и коворкингом и т.д.).
По словам Виктории Левиной, коммерческого директора PLG, за последнее время выросла как медианная, так и средняя цена квадратного метра апартаментов. Медианная цена по аналитике компании увеличилась примерно на 6%, а средняя — сразу на 20%. Несмотря на распространённое мнение, что доходность апартаментов невысокая (около 6–7%), особенно зимой, — фактически среднегодовая доходность с учётом капитализации превышает 20%, в зависимости от конкретного объекта.
Загрузка апартаментов растёт уже минимум третий год подряд. Хотя сейчас темпы прироста немного снизились, он всё равно продолжается — в этом году загрузка апартаментов компании увеличилась примерно на 16%, по сравнению с прошлым годом, а в прошлом году рост составлял около 24%. Это свидетельствует о продолжающемся спросе, несмотря на логистические сложности с авиаперелётами и билетами.
Руководитель направления по работе с партнерами Банка «Санкт-Петербург» Наталия Архипова отметила, что Банк рассматривает апартаменты как объекты, подходящие и для проживания, и для инвестиций. В регионах присутствия банка (Петербург, Москва, Калининград и Новосибирск) эти объекты пользуются спросом, поскольку города привлекательны для жизни и туризма.
По статистике, в первом полугодии 2024 года коммерческая недвижимость составляла 13% от портфеля выданных кредитов, а в первом полугодии 2025 года - всего 2%, при этом из коммерческой недвижимости 79% всех ипотечных кредитов пришлось именно на апартаменты. Резкое падение спроса на коммерцию и апартаменты, в частности, было вызвано введением с 1 января 2025года ипотечного стандарта, который сделал невозможным существование ряда интересных ипотечных программ, благодаря которым клиенты могли выгодно приобрести коммерческую недвижимость, в том числе апартаменты. Несмотря на это, общий объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2025г. вырос почти в два раза.
Вице-президент, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова: «С точки зрения юриспруденции, на сегодняшний день наиболее интересна практика Москвы, сформировавшей требования к апартаментам, на которые выдается разрешение на строительство. Требований два. Первое – это наличие подтверждения департамента туризма о востребованности апартаментов именно в этом месте, и поддержке такого строительства. И второе требование - о том, что на данный объект не распространяется 214ФЗ, то есть апартаменты поступят в продажу только после окончания строительства и ввода их в эксплуатацию».
Партнер и руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин обозначил верхнеуровневые тренды, которые будут влиять на экономическое развитие государства в целом и на рынок недвижимости в частности.
На ближайшие 2-3 года выделяются три ключевых прогноза: динамика ВВП России, прогноз по инфляции и прогноз по ключевой ставке. Рост ВВП на 2026 год прогнозируется на уровне стагнации - около 1,5%, и по прогнозу Центрального Банка эта тенденция сохранится в ближайшие два года. Это расходится с целевыми показателями по инфляции и ключевой ставке. Девелоперы и застройщики говорят о необходимости переориентации на качество в жилом сегменте, начиная с документов территориального планирования. «Малогабаритные квартиры-студии скоро перестанут быть востребованными. Это говорит о том, что покупатели хотят более просторное и комфортное жилье».
Независимый эксперт по апартаментам и инвестиционной недвижимости Елена Дементьева поделилась обратной связью от инвесторов. По ее словам, покупательское поведение инвесторов сейчас характеризуется следующими трендами. Так, инвесторы предпочитают готовый продукт, не требующий дополнительных вложений времени и денег. «Инвесторы сейчас ленивые и очень хорошо считают свои деньги». Им нужен объект, который сразу начинает генерировать доход. Им важна понятная прогнозируемая доходность. Они ценят, когда могут понять, как формируется прогноз доходности и убедиться в его реалистичности. Для региональных инвесторов покупка апартаментов в Петербурге является показателем статуса.
Консультант собственника по развитию проекта апарт-отеля ФОМИН Александр Ружинский на примере этого проекта рассказал, как существующее здание приспосабливается под апарт-отель. С 1978 на месте будущего апарт-отеля была расположена станция автоматической телефонной связи (АТС). В 2022 году, в рамках программы завершения работы объектов аналоговой телефонной связи, здание было передано инвестору для проведения капитального ремонта и приспособления существующего здания под новую функцию — сервисный апарт-отель. Выбранное имя – дань уважения архитектору Ивану Фомину, а также попытка «монополизировать» его имя на улице. Спикер уверен, что подобные проекты трансформируют окружающее пространство.
Карина Шальнова, основатель KR.Consulting сооснователь KEYPORT рассказала об эволюции взаимоотношений апартаментов с собственниками. Если в 2013 году покупателям нужно было долго объяснять, что такое апартаменты, и они вкладывались просто в «бетон», то сейчас инвесторы стали более осведомленными и требовательными. Они ищут активы, интересуются управляющими компаниями, ликвидностью и разбираются в деталях. Многие уже владеют несколькими апартаментами.
Важное отличие апарт-отеля от классического – это большое количество собственников. Управляющие компании апарт-отелей сталкиваются с необходимостью взаимодействия с множеством владельцев, что усложняет процесс управления.
Коммерческий директор ООО «МОГИЛЁВЛИФТ» Андрей Домнин представил инновационную систему бесключевого доступа OPENY, предназначенную для облегчения передвижения в городской среде без использования традиционных ключей. Эта система, пока не внедренная в апартаментах (хотя это в планах), может применяться в жилых комплексах, образовательных учреждениях, парковках, спортивных площадках, паркингах, а также в отелях и гостиницах.
Полина Малина-Погодина, основатель SKAZ bureau, рассказала: дизайн сам по себе ничего не продаёт, продаёт только цельная концепция с легендой — она задаёт ценность для покупателя и инвестора и ускоряет вывод продукта на рынок. На примере своих проектов апарт-отелей Well дизайнер показала, как принципы well-being и узнаваемый арт-объект делают проект отличимым, повышают комфорт гостей и, в итоге, конвертируются в продажи.
Генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI) Евгения Мироненко заметила, что в работе с инвесторами ключевым является доверие, которое управляющая компания должна заслужить, демонстрируя стабильную и растущую доходность.
Тренинг-менеджер OMOIKIRI Владимир Гаврилов обозначил стратегию работы компании на разных уровнях рынка сантехнической продукции, где сочетаются массовое производство, индивидуальный подход и ориентация на долгосрочные партнерские отношения.
Основатель инвестиционно-строительной компании Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилл Кудинов поделился стратегией развития и масштабирования группы компаний, столкнувшейся с проблемами поиска подходящих объектов в Петербурге.
Город, по словам спикера, все еще остается столицей сервисных апартаментов. На конец 2024 года здесь введено в эксплуатацию 53 апарт-отеля, что составляет примерно треть общего номерного фонда петербургских гостиниц. Сервисные апартаменты, как инвестиционный продукт, увеличивают благосостояние собственника не только за счет арендной доходности, но и за счет роста цены недвижимости, то есть капитализации.
Анастасия Суханова, директор по продажам Hansa Group рассказала об опыте компании при выводе на рынок проекта SAAN рядом с Удельным парком. Продажи стартовали осенью прошлого года. Особое внимание уделяется концепции проекта и инфраструктуре международного уровня. Инфраструктура важна как для гостей (обеспечивает загрузку и возвратность), так и для инвесторов (повышает привлекательность объекта).
Ольга Вайcс, партнер компании ACORN и основатель новой бизнес-школы гостеприимства ACORN Business School, рассказала о запуске проекта, ориентированного на подготовку кадров для отельного, ресторанного и туристического бизнеса нового поколения.
