Цены на первичке: разнонаправленное движение

Ажиотажный спрос на строящуюся недвижимость, порадовавший строительный бизнес в конце 2014 года, сменился спадом – участники рынка подтверждают, что за весну-осень продажи снизились на 35-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вал продаж давно забыт. Но откатились ли вслед за спросом цены, которые за два гиперактивных месяца зимы повысились, по данным БН, почти на 8%? Журналисты БН изучали, как с начала года изменились прайсы на первичном рынке.

Часть первая: методом опроса

Для изучения мы выбрали наиболее интересный покупателям сегмент – масс-маркет (жилье класса комфорт и эконом). Первым шагом в исследовании ценовой динамики стал опрос известных экспертов и участников рынка. Высказанные ими мнения разделились на три группы, как в отношении направленности ценового тренда, так и по величине ценовой коррекции, отмеченной с начала года до конца лета.

Первая точка зрения – цены выросли. «В Санкт-Петербурге средние цены предложения в классе масс-маркет с начала года выросли на 1,9%», – утверждает генеральный директор компании «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин.

Коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков оценивает подорожание объектов как более значительное. «За рассматриваемый период средняя цена предложения при 100% оплате на рынке масс-маркет в обжитых районах СПб показала рост около 3,5%. В целом такая динамика цен соответствует прогнозируемой в начале года», – говорит собеседник.

Вторая точка зрения – цены снизились. «Рост курсов валют в совокупности со сложной экономической ситуацией в целом привели к удорожанию себестоимости строительства. Поэтому, несмотря на большое снижение спроса на недвижимость (до 40% по сравнению с началом года), застройщики не спешили уменьшать цены на квартиры. Тем не менее, небольшое снижение средней стоимости квадратного метра произошло на 3-4% с начала года», – поясняет директор по маркетингу и продажам EKE Ирина Зеренкова.

Третья группа экспертов утверждает, что ситуация сохранила статус-кво. «С января по сентябрь 2015 года цены на рынке строящейся недвижимости, как в элитном, так и в массовом сегментах практически не изменились. В ряде проектов на поздней стадии готовности они могли расти на 5-7 %, в других, строящихся в перенасыщенных предложением локациях, незначительно падать. Однако в среднем по рынку цены оставались стабильными», – полагает директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина. Отсутствие роста цены в 2015 году, по мнению эксперта, компенсировал ценовой скачок в конце 2014 года, когда на волне покупательского ажиотажа в среднем по рынку стоимость «квадрата» выросла на 10%.

Часть вторая: методом обзвона

Разобраться в запутанном вопросе помогла наша база данных. Сотрудники Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» раз в месяц обзванивают отделы продаж ЖК и задают вопрос о наличии самых дешевых квартир разной комнатности. После чего высчитывается минимальная стоимость квадратного метра для студий, «однушек» и т. д. и сравнивается с показателями предыдущего периода. Собранные данные дают возможность отследить изменения прайсов по каждой новостройке.

Последний раз отделы продаж мы обзванивали в конце августа. Изучение результатов привело к неожиданному заключению – в целом правы все три группы опрошенных экспертов.

В значительной части новостроек в конце лета случилось повышение цен (в большинстве случаев – из-за завершения сезонных акций). В итоге многие прайсы либо остались на уровне января, либо даже выросли на 5-10%. Как правило, повышение цен по сравнению с зимними месяцами характерно для объектов, приблизившихся к завершению строительства.

Но присутствует также и противоположная тенденция. На некоторые объекты цены по сравнению с «ажиотажными» заметно снизились. Приведем несколько наиболее показательных примеров. Так, сопоставимые квартиры-студии в ЖК «Три кита» за рассматриваемый период подешевели на 200 тыс. руб., в ЖК «Десяткино 2.0» – на 400 тыс. руб. В ЖК «Силы природы» однокомнатные квартиры просели на 200 тыс. руб., а «двушки» – на полмиллиона. В ЖК «Светлый мир. Я – романтик» трехкомнатные квартиры продаются с дисконтом к январской цене в 700 тыс. руб.

Если говорить о средней «температуре по больнице», то, по данным БН, она следующая. По жилым комплексам, строящимся в границах Санкт-Петербурга, средняя цена все-таки незначительно снизилась – со 104 тыс. руб. за кв. м. в январе до 101 тыс. руб. за «квадрат» в августе. В Ленобласти коррекция оказалась более значительной – средняя стоимость квадратного метра уменьшилась почти на 10% – до 55 тыс. руб.

Отметим, что, в отличие от аналитиков БН, многие участники рынка, определяя ценовую динамику, исключают из расчетов акции, как кратковременные мероприятия, не влияющие на базовые прайсы. Но мы исходим из того, что покупателю важно не представление о маркетинговых стратегиях застройщиков, а реальная возможность купить квартиру подешевле.

Кто вниз, кто вверх

Сопоставив экспертные мнения и собственные данные, мы пришли к главному выводу: в сегменте жилья масс-маркет идет усиление ценовой дифференциации.

Во-первых, ценовые стратегии все в большей степени зависят от локаций объектов. В черте Санкт-Петербурга вывод новых проектов сократился по сравнению с прошлым годом на 40%, по сравнению с 2013-м – на 17% (см. таблицу). Застройщики стараются в границах города строить комплексы более высокого класса, сокращая строительство жилья масс-маркет, что соответствующим образом сказывается на средней цене предложения. «Динамика стоимости квадратного метра может существенно отличаться в зависимости от района – в более престижных локациях темпы роста цен доходят до 8%. В этом году наибольшую динамику демонстрируют Выборгский и Московский районы», – рассказывает Денис Бабаков. В качестве примера эксперт приводит ЖК «София»: объект расположен в привлекательной локации с отличной транспортной доступностью, и цены на него с начала года выросли на 9,7%.

Ленинградская область, напротив, наращивает объемы строительства. В этом году она обогнала Петербург по количеству квартир в выведенных на рынок объектах (32 тыс. и 29 тыс. квартир соответственно). «Наиболее значительное снижение средней цены квадратного метра, на 6,7%, произошло с начала года в объектах, возводимых на границе Петербурга и Ленобласти, в таких районах как Бугры, Девяткино-Мурино, Всеволожск, Шушары», – поясняет руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. Например, в поселке Бугры средняя цена строящегося жилья снизилась на 5,2%. В Девяткино и Всеволожске квадратный метр подешевел еще более значительно – на 10-15%, в Шушарах – на 7,6%.

Вывод второй – усиливается ценовая дифференциация рынка в зависимости от репутации застройщиков. Крупные и надежные компании повышают цены вне зависимости от местоположения проекта. Их жилые комплексы дорожают даже в Ленобласти, особенно – если квартал уже частично построен и покупателям есть что показать (например, ЖК «GreenЛандия» от Setl City). Напротив, малоизвестные на рынке девелоперы могут снижать цены даже на новостройки в прекрасных местах (ЖК «Я – романтик» от Seven Suns Development).

Третий вывод, точнее, предположение – отмеченная нами тенденция будет сохраняться и, возможно, усиливаться в ближайшие месяцы. Хорошие объекты в хороших местах от хороших застройщиков продолжат расти в цене, хотя и безнадежно отставая от уровня инфляции. А вот новые объекты, стартующие на окраинах города осенью и зимой, может быть порадуют покупателей приятно низкими ценами.

Вывод новых объектов на рынок
в январе-августе 2013-2015 гг. (млн кв. м)

Источник: данные БН

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок