Покупка квартиры на первичном рынке: ДДУ, сертификат
Покупатели жилья на первичном рынке часто не могут отличить нелегальную схему продажи квартиры от вполне законной. Некоторые из уловок продавцов построены на основе договора долевого участия (ДДУ) и позволяют обойти законодательство в ущерб покупателю.
Предварительный договор долевого участия
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) обычно предлагают подписать застройщики, у которых еще нет прав на земельный участок или разрешения на строительство и они не могут продавать квартиры в будущем доме по 214-ФЗ.
ПДДУ похож на ДДУ: в нем говорится, что покупатель станет собственником квартиры в будущем доме, могут быть описаны параметры этого дома и самой квартиры, указаны даже сроки строительства и ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Но все эти условия ничего не значат: такой договор не имеет юридической силы, пока разрешительной документации нет. Он не защитит от двойных продаж, так как ПДДУ не регистрируется в Росреестре, в отличие от ДДУ.
Пункты договора долевого участия
Застройщик может иметь всю необходимую разрешительную документацию, но при этом пытаться уйти от исполнения обязательств перед дольщиком. Он предлагает клиенту похожий на ДДУ договор, в котором написано, что он заключен с целью «осуществления совместной деятельности по строительству дома», или для «участия в инвестиционной деятельности», или для «совместного финансирования строительства дома» и т.д.
Однако если в договоре не указано, что застройщик обязуется по окончании строительства передать дольщику конкретные жилые помещения в конкретном жилом доме, на возведение которого у компании есть разрешение на строительство, то можно быть уверенным: квартиру вы не получите.
Что такое жилищный сертификат
Жилищные сертификаты – ценные бумаги, выпускаемые застройщиком под конкретный проект, на который у него есть вся необходимая разрешительная документация. Владелец сертификата имеет право получить в собственность квартиру на ту сумму, в которую оценена эта бумага. Номинальная стоимость сертификата меняется в зависимости от рыночной цены недвижимости и финансового положения застройщика. То есть в течение строительства он может становиться существенно дороже и значительно дешевле, а может и вовсе обесцениться, например, при банкротстве застройщика.
Впрочем, случаи применения этого способа привлечения средств покупателей в стране единичны. Он хоть и прописан в 214-ФЗ, но сильно проигрывал в надежности как ДДУ, так и схеме ЖСК – в первую очередь из-за сложности процедуры эмиссии сертификатов застройщиками. В настоящее время ни один российский девелопер сертификаты не выпускает.
Кроме того, квартиру на первичном рынке предлагают приобрести по договорам переуступки прав требования, которые таят в себе много нюансов и требуют отдельного рассмотрения.
