Как снизить налог на продажу квартиры
Самый очевидный способ получения доходов от недвижимости – продажа квартиры, дома, участка или доли в них. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить должны все, но – по разной ставке. Налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%.
Когда можно не платить налог на недвижимость
Но если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождается от уплаты налога. Более того: с 2010 года он освобожден от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Правда, для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года, в соответствии с ФЗ-382 период владения увеличен до пяти лет.
В определении точки отсчета владения есть свои нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а в день, проставленный в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нее. Если квартира куплена в жилищно-строительном кооперативе, то точкой отсчета считается дата, указанная в справке о полной выплате пая. Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Какие можно получить налоговые вычеты
Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – имущество срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить по закону тремя способами.
Во-первых, представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение объекта. В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть.
Если квартира была приватизирована, подарена, перешла по наследству, то расходы подтвердить невозможно. Для таких случаев предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости. Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз. Но если налогоплательщиком за один год были проданы и квартира, и дача, и земля, то такой вычет делится на все объекты, а не применяется к каждому по отдельности.
Некоторые важные подробности в законодательстве касаются недвижимости, находящейся в долевой собственности. Когда квартира, имеющая нескольких собственников, продается как единый объект, то вычет делится на всех продавцов пропорционально их долям. Если владелец каждой доли заключает отдельный договор купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.
Наконец, если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение еще одного налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости, но не более 2 млн руб. (правда, при условии, что не успел воспользоваться этой преференцией в прошлые годы). Налоговый орган производит взаимозачет: сумма налога за проданную квартиру уменьшится на сумму, подлежащую возврату из бюджета.
