Как принять квартиру у застройщика
Завершающий штрих в покупке жилья на первичном рынке – получение квартиры в достроенном и введенном в эксплуатацию доме. Документальным свидетельством факта, что квартира перешла от продавца (застройщика) к покупателю (дольщику), является акт приема-передачи. Торопиться его подписывать не следует. Сначала надо убедиться в качестве товара. Как показывает практика, почти половина квартир в городских новостройках сдаются с различными недоделками.
Как выявить брак при приемке квартиры
Для выявления недоделок проще всего пригласить специалиста. В Санкт-Петербурге немало компаний, оказывающих консультационные услуги по приему квартир в новостройках. Если вы предпочитаете сэкономить и справиться своими силами, возьмите с собой следующие предметы:
- фонарик – чтобы осмотреть все плохо освещенные углы;
- лампочку – чтобы проверить состояние электропроводки;
- спички или зажигалку;
- любой компактный электроприбор, который можно подключить в розетку, или электротестер;
- отвес (нитку и грузик);
- уровень;
- молоток;
- блокнот и ручку.
Осматривайте свое будущее жилище методично.
Прежде всего обратите внимание на стены и углы – проверьте их вертикальность при помощи отвеса. Отклонение от вертикали и неровности не должны превышать 5 мм. Если стены «заваливаются», необходимо потребовать их выравнивания.
Даже в квартире, по договору сданной вам с черновой отделкой, все поверхности должны быть оштукатурены. В полной отделке оцените качество поклейки обоев или покраски.
Затем поднимите глаза и рассмотрите потолки: на них не должно быть перепадов, трещин, сколов. Не забудьте померить высоту – соответствует ли она указанной в договоре.
Стяжка на полу, особенно цементная, лидирует по количеству рекламаций. Она должна быть горизонтальной (это проверяется уровнем), не иметь пустот, пузырей и не крошиться. Здесь пригодится молоток – простучав поверхность, вы легко обнаружите все пустоты. Если пол предназначен для укладки линолеума или ламината, допустимая глубина неровностей не должна превышать 2 мм, если плитки – 6 мм. Конечно, если квартира сдается с полной отделкой, молоток лучше оставить дома. Вам придется ограничиться уровнем и визуальным осмотром напольного покрытия.
В санузлах полы обычно выкладывают плиткой. Швы между рядами должны быть ровные, допустимое отклонение – не более 4 мм на каждый метр.
Окна и двери сначала оцените визуально – на предмет царапин, трещин, сколов. Затем проверьте, работают ли замки и ручки, легко ли открываются и закрываются створки. Особое внимание следует обратить на то, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
Инженерно-техническое оборудование также можно протестировать с помощью принесенных с собой приборов. Лампочка позволит убедиться, что во всех помещениях патроны в рабочем состоянии. Тестер или зарядка для телефона даст возможность проверить розетки (которые, кстати, должны прочно крепиться к стенам).
Батареи должны быть полностью укомплектованы, надежно закреплены на стене и подключены к системе отопления. Убедитесь, что регуляторы температуры не барахлят.
Работу водопровода и канализации легче всего проверять в квартирах с полной отделкой. Если же объект сдается без отделки, убедитесь, что разводка труб находится в положенном месте – на кухне и в санузле. Трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом. Недопустимы признаки влаги рядом со стояками.
Качество функционирования вентиляционной системы продемонстрирует обыкновенный лист бумаги: если он крепко прилипает к вентиляционному отверстию, значит, все в порядке.
Пожалуй, этим исчерпывается перечень возможностей неспециалиста в выявлении строительных недоделок. Скрытые дефекты обнаружить гораздо сложнее. В последние годы дольщики берут с собой на приемку квартиры дозиметры и газоанализаторы. Но большого смысла в этом нет – приборы помогут только в том случае, если уровень радиации или концентрация вредных веществ в помещении запредельно высоки. Если вы всерьез обеспокоены экологической чистотой будущего жилища или у вас возникли подозрения, что новостройка небезупречна по радиационным или химическим показателям, пригласите специалистов и закажите ряд анализов. До получения результатов не подписывайте акт приема-передачи квартиры.
Далее события могут развиваться по трем сценариям.
► Идеальный – вас полностью устроило качество строительства или выявленные дефекты настолько незначительны, что сами собой устранятся в ходе отделки квартиры. Тогда смело подписывайте акт приема-передачи и вступайте в права владельца. Акт составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Текст документа не регламентирован законами. Но должен содержать в обязательном порядке следующие сведения:
- официальный адрес дома;
- номер квартиры, присвоенный ПИБ;
- ее фактическую площадь по результатам обмера ПИБ;
- окончательную (после обмеров) стоимость квартиры.
► При более реалистичном (и распространенном) сценарии вы все же обнаружите ряд дефектов. Их необходимо перечислить в смотровом листе, не подписывая акта приема-передачи. Однако помните о том, что претензии должны опираться на СНиП, а не на субъективное ощущение прекрасного.
В том случае, когда недовольство дольщика обосновано, он в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 может потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, либо возместить расходы по приведению объекта в порядок, либо соразмерно уменьшить цену договора. Как правило, стороны останавливаются на первом варианте. «Разумный срок» – понятие довольно расплывчатое. Но именно такая формулировка содержится в ФЗ-214. Обычно компания устраняет недоделки в течение трех месяцев. Но некоторые застройщики вновь и вновь предъявляют дольщику жилье с браком. В этом случае квартиру можно принять, указав в акте приема-передачи полный перечень недоделок, чтобы было с чем обращаться в суд.
► Наконец, третий сценарий – пессимистический. Вы, не обнаружив поводов для недовольства, подписали акт приема-передачи и въехали в квартиру. Но несколько месяцев или даже лет спустя наружу вылезли скрытые дефекты конструкции или строительства (к примеру, протекающая крыша). Следует призвать застройщика к ответу. В соответствии с ФЗ-214, в течение пяти лет действует гарантия на само здание и три года – на инженерные коммуникации. Но надо признать, что после подписания акта приема-передачи квартиры энтузиазм строителей в устранении недоделок угасает. Не исключено, что придется заказывать экспертизу и с ее результатами обращаться в суд.
Стремясь ускорить процесс передачи квартиры, некоторые застройщики предлагают особенно нетерпеливым клиентам подписать акт без осмотра квартиры, так сказать, закрыв глаза, зато – вне очереди. Но вариант «махнемся не глядя» должен быть исключен.
Если квартира сдается с полной чистовой отделкой, ее придется осматривать дольше и оценивать качество исполнения гораздо большего числа элементов: покраску потолков, настил линолеума, поклейку обоев, работу сливного бачка и кранов и т. д.
