Должен ли дольщик платить за лишние метры

Почти в каждый договор участия в долевом строительстве по инициативе застройщика включается пункт о доплатах в случае изменения общей площади квартиры по итогам замеров специалистами бюро технической инвентаризации (БТИ).

Согласно этому пункту, измерения производятся непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию.

Если площадь жилья оказывается меньше, чем оговорено в ДДУ, застройщик возвращает разницу. Если больше, предполагается, что платить придется дольщику.

Подобная практика отсроченного окончательного расчета применяется также в новостройках, возводимых по договорам ЖСК, и в немногочисленных жилых комплексах, квартиры в которых продаются по различным серым схемам.

Доплату прописали в договоре

В договоре могут быть предусмотрены разные варианты взаиморасчетов. Нередко в данном пункте фиксируется правило: если окончательная площадь квартиры отличается от первоначально оговоренной на 1-2% в ту или иную сторону, никто никому ничего не должен. Если отклонения оказались больше, то заключается дополнительное соглашение и производится доплата.

Обычно размер доплаты застройщики рассчитывают исходя из той стоимости квадратного метра, по которой была продана квартира. Несколько лет назад были попытки навязать дольщикам обязанность платить по рыночным ценам, действующим на момент сдачи дома. В настоящий момент нелояльная к покупателям формулировка ушла в прошлое.

Частным случаем корректировки конечной площади является изменение в ходе строительства функционального назначения помещений. Например, часть просторной лоджии превращается в кухню. Площади балконов и лоджий считаются с понижающим коэффициентом и оплачиваются не полностью. За кухонные метры берут плату без скидок. Соответственно, из-за пересмотра проекта в процессе возведения ЖК покупателю придется доплачивать за неожиданное расширение кухонного пространства.

Впрочем, положение договора о том, что увеличение или уменьшение площади не влечет за собой никаких доплат со стороны покупателя и застройщика, должно вас насторожить. Компания может намеренно включить данный пункт, заранее зная, что квартиры будут уступать проектным в размере.

Застройщики в большинстве случаев просто не подписывают со строптивыми дольщиками акт приема-передачи жилья и не выдают ключи, пока недовольные покупатели не доплатят за «излишки» площади.

Просчет в квадратуре – вина застройщика

Вопрос законности включения данного условия в договор долго дискутировался. Строительные компании настаивали на своем праве потребовать доплату, ссылаясь на статью №5 ФЗ-214. Во втором пункте этой статьи говорится, что «по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

Противники этой точки зрения апеллировали к статье 29 закона «О защите прав потребителей». В соответствии с этим законом, покупателю должны быть предоставлены услуги или товары именно в том количестве или качестве, которое описано в договоре. Если продавец поставил услугу в неполном объеме (построил квартиру меньшей площади), он должен возместить клиенту потери. Если, напротив, сделал больше, чем намеревался, то покупатель ему ничего не должен (ибо не просил строить более просторное жилье).

Точку в споре поставил Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 7 февраля 2014 года (дело № А56-69503/2013). Он постановил, что все расходы ложатся на просчитавшегося в проекте застройщика, так как покупатель не в состоянии повлиять на процесс изготовления товара, в конкретном случае – на строительство квартиры.

Понятно, что застройщики, рассчитывающие на правовую некомпетентность покупателей, долго еще будут включать данный пункт в договоры. Поэтому надо быть готовым отстаивать свое потребительское право в суде.