Ипотека на квартиру в новостройке

Если ипотечный заемщик остановил выбор на первичном рынке недвижимости, обычно сначала выбирается сама квартира, а уж потом банк, который даст деньги.

Некоторые банки аккредитуют строящиеся дома еще на стадии котлована. А при 70-процентной готовности новостройки объект, как правило, аккредитован уже в четырех-шести банках и проблем с выбором вариантов не возникает.

Зачем нам новый дом?

Есть несколько причин, по которым люди выбирают квартиру в новом, а не старом доме. Это, прежде всего, более широкий выбор вариантов. Вторичное жилье частенько проигрывает из-за ветхого состояния дома, качества ремонта, неудобной планировки (маленькие окна, плохая вентиляция, небольшие кухня и балкон, узкий коридор и пр.).

Да взять те же электрические сети – в старых домах они часто не выдерживают современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только утюг и телевизор. И если собственную квартиру вы способны сами привести в порядок, то сам дом может таить в себе множество явных и скрытых дефектов, от трещин на фасадах до неприятных запахов.

Проживание же в новостройке отличается заметно большим комфортом. Кроме того, на ранних стадиях строительства новостройка стоит ощутимо дешевле вторичного жилья – до 30% разницы. За меньшие деньги вы получаете новый водопровод, электропроводку и свежий ремонт.

С другой стороны, есть и минусы. Например, далеко не все новостройки возводятся вместе с дорогами, школами, детсадами и магазинами. Поэтому оптимальным вариантом является приобретение новостройки в районе, где уже есть инфраструктура (транспортная, социальная, энергетическая).

Другая проблема – в новый дом не сразу вселишься. Какой-то ремонт все равно придется делать. И даже получив ключи, владелец квартиры обречен на множество обязательных отделочных работ.

Но главный риск для покупателя новостройки заключается в том, что он вообще может остаться без квартиры – превратиться в обманутого дольщика.

Банковская аккредитация

На рынке недвижимости распространено заблуждение, будто аккредитация новостройки банком гарантирует вам получение приобретенной квартиры. Это не так. Если застройщик обанкротится, не достроив дом, банк все равно будет требовать с вас долг.

Тем не менее банковская аккредитация новостройки существенно повышает ваши шансы дождаться оформления прав собственности на квартиру. Ведь при этой процедуре проверку проходит как сам застройщик, так и его объекты. Банкиры рассматривают учредительные, финансовые документы фирмы и разрешительную документацию на конкретный объект. Информируя об аккредитации объекта, банк как бы заявляет, что застройщик работает в правовом поле, а вероятность постройки объекта в срок очень высока.

Кроме того, между банками и строительными компаниями постепенно нарабатываются долгосрочные партнерские связи. Многие крупные застройщики заслужили у банков положительную репутацию уже тем, что пережили кризисные 2008-2009 годы. И, естественно, к предложениям таких строителей банк будет относиться гораздо дружелюбней.

Для вас, как потенциального заемщика, в аккредитации помимо прочего важно, на какой стадии строительства банк начинает кредитование. В теории банки могут выдавать ипотеку в новостройках даже не на стадии котлована, а сразу после получения застройщиком разрешения на строительство.

Возможность приобрести жилье на максимально ранних стадиях строительства крайне важна для многих потенциальных покупателей. В удачных локациях на уровне 20% готовности строящегося объекта уже может быть раскуплено до 40% квартир. В большинстве случаев спешка покупателей объясняется ростом стоимости жилья по мере строительства. Наиболее значительное повышение цен происходит после возведения коробки и после сдачи объекта.

Ипотека – это стопроцентный платеж

Ипотечные сделки на первичном рынке имеют дополнительные плюсы для обеих сторон. Так, банкам выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья в новостройках выгоднее хотя бы потому, что зачастую они же выступают кредиторами и самих застройщиков.

Со своей стороны вы можете претендовать на максимальные скидки. Ведь при продаже квартиры на первичном рынке большинство застройщиков засчитывают ипотеку как единовременный стопроцентный платеж.

Правда, отдельные застройщики используют достаточно сложные схемы привлечения денег граждан. Ипотечные платежи при этом дробятся и единым платежом не считаются. Данный нюанс вам следует прояснить заранее. В то же время при покупке вами жилья в рассрочку единовременным платеж не считается априори и скидки не полагаются вообще.

Все чаще встречаются сделки, в которых покупатель сначала около пары лет выплачивает рассрочку, а потом на этот же объект берет ипотечный кредит. Выплаченные в рассрочку деньги засчитываются в качестве первого взноса. Для банков такой клиент интересен уже тем, что имеет опыт регулярных выплат крупных сумм.