Соорганизаторы:
ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство"
ОАО "Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования"
Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада"
Ассоциация банков Северо-Запада
Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса
Фоторепортаж приведен ниже
Наиболее актуальным является вопрос о субсидиях - слушатели семинара задавали его особенно часто.
В своем выступлении заместитель председателя Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Игорь Кокарев рассказал о действующих в Петербурге бюджетных программах для очередников, в том числе и о программе "Молодежи - доступное жилье".
В частности г-н Кокарев сообщил, что на заседании в Смольном было принято решение о субсидировании первоначального взноса молодым семьям (30% - из городского бюджета и еще 10% - из федерального).
В свою очередь генеральный директор Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования Владислав Назаров рассказал обо всех видах кредитов: рублевых, валютных, под залог приобретаемой или уже имеющийся недвижимости как на первичном так и на вторичном рынках.
Отвечая на вопрос: "Если банк закроется (обанкротится), что будет с заложенной квартирой?", В.Назаров успокоил аудиторию, сказав, что "банкротство банка не может послужить обращению взыскания на заложенную квартиру; реализация залога происходит только при отказе от выплаты кредита".
На вопросы петербуржцев отвечают:
заместитель председателя Жилищного комитета
Администрации Санкт-Петербурга
Моя семья получила жилищную субсидию, но, к сожалению, в данных условиях рынка ее не реализовать. Субсидия обесценивается. Что делать?
Вы можете попытаться найти жилье в течение оставшегося времени, отведенного для реализации субсидии. Если же это не удастся, можно подать документы повторно. Вас никто не исключает из списков участников программы.
Сумма субсидий рассчитывается раз в квартал Министерством регионального развития.
На 2-й квартал утвержденный показатель рыночной стоимости квадратного метра в Санкт- Петербурге составляет 19,2 тысячи рублей (чуть больше $700).
генеральный директор
Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования
Живу в Петербурге 2 года. На каждого члена семьи приходится менее социальной нормы жилплощади. Почему мне отказали в постановке на учет в очередь для улучшения жилищных условий?
С очередями ситуация несколько запутанная. Постановка на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме этой очереди есть другая – для граждан, нуждающихся в оказании содействия для улучшения жилищных условий.
Попасть в первую имеют право граждане, во-первых, малоимущие (при этом анализируется наличие собственности, количество квадратных метров жилой площади на каждого члена семьи) и, во-вторых малообеспеченные (с низким уровнем доходов).
Во второй очереди имеет значение только имущественная составляющая сколько квадратных метров на семью вы имеете
Но необходимо проживать в Петербурге на протяжении 10 лет. Похоже, вы этим требованиям не соответствуете.
Работаю в музыкальной школе, наше учреждение не относится к системе образования. Могу ли я участвовать в программе субсидирования?
Городская программа называется "Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения". Очевидно, не можете. Но хочу вас успокоить: размер субсидий, которые предоставляются по городской программе долгосрочного жилищного кредитования – существенный, но не играет принципиальной роли при покупке квартиры - с учетом сегодняшних цен.
Член Правления Директор по Северо-западу Городского Ипотечного Банка, руководитель Рабочей группы по ипотеке и жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада РФ
На сколько выплаты процентов по кредиту в конечном итоге удорожают квартиру?
Если брать кредит на 80% стоимости жилья на 10 лет, переплата составит около 40%.
Может ли банк изменить ставку кредитования в период погашения?
Кредитный договор содержит пункт о том, что кредитная ставка может быть изменена только по соглашению сторон. При условии, конечно, что вы брали кредит по фиксированной, а не плавающей ставке.
Плавающая ставка не зависит ни от заемщика, ни от банка. Она привязана к индикативной величине – стоимости денег при межбанковском кредитовании на российском или международном рынке.
Фиксированная же ставка записывается как 10% годовых, и именно столько вы будете платить до полного погашения займа. В этом есть как плюсы, так и минусы. Если на рынке ставки повысятся, без вашего согласия банк не сможет пересмотреть условия договора. При обратной ситуации изменение будет зависеть от воли банка. Должен отметить, что банк скорее всего пойдет на пересмотр условий по вашей просьбе, поскольку заинтересован, чтобы кредит выплачивался дольше. А не был бы погашен за счет более дешевого займа, полученного в другом банке.
Наша семья живет в двухкомнатной квартире, и мы хотели бы выкупить на ипотечный кредит вторую комнату. Возможно ли это?
В городе действует всего одна или две программы кредитования на приобретение комнат. Насколько мне известно, такую услугу оказывает Сбербанк в рамках соглашения с Жилищным комитетом администрации города.
Последние 6 месяцев работаю за рубежом. Могу ли я получить ипотечный кредит в Петербурге?
Банк рассматривает справку о доходах за период от 4 до 12 месяцев – в зависимости от кредитной организации. Но проверить истинность документов, подтверждающих размер доходов, в этом случае сложнее. Разве что есть контракт с компанией, в котором прописана зарплата. В принципе, наш банк готов рассмотреть вашу заявку.
Где можно получить кредит на приобретение загородного дома?
Таких программ в городе единицы. Ставки для загородной недвижимости обычно на 1-1,5% выше чем для покупки квартиры в городе.
Принимают ли банки имеющееся жилье "в зачет"?
Если у заемщика есть жилье, которое он намерен обменять на лучшее с использованием заемных денег, две сделки - продажа вашей квартиры (или комнаты) и покупка нового жилья – проводятся в один день. Кредит берется в размере "доплаты" за улучшенный вариант.
Можно ли получить кредитные деньги до того, как будет проведена сделка купли-продажи?
Именно так и происходит. После того, как банк одобрил выбранную квартиру, заемщик-покупатель получает в кассе деньги, в присутствии и после пересчета продавцом они закладываются в ячейку. А затем уже участники сделки отправляются подписывать договор, регистрировать право собственности и пр. Условия получения денег из сейфовой ячейки продавцом прописаны в договоре – по соглашению сторон.
А до того, как квартира будет найдена, кредит получить нельзя?
Банк кредитует приобретение конкретного объекта, принимая его в залог. Поэтому сначала покупатель-заемщик находит жилье, затем представляет документы на квартиру в банк, проводится оценка рыночной стоимости объекта. И только затем выдаются деньги.
Можно получить нецелевой заем под залог имеющейся недвижимости, так называемый потребительский ипотечный кредит. В этом случае банк оценит и одобрит в качестве залога вашу собственную квартиру. А полученные деньги вы можете тратить по своему усмотрению – на отдых, учебу или покупки, в том числе жилья. Кредит под залог имеющейся недвижимости выдается как правило на 80% его стоимости, подтвержденной отчетом профессионального оценщика.
Возможно ли указать в договоре купли-продажи сумму меньше реальной суммы сделки?
Да, возможно. Банки иногда идут на то, чтобы в договоре была прописана сумма сделки по соглашению сторон.
Как начисляются проценты? Можно ли вернуть кредит раньше оговоренного срока?
Процентные платежи по кредиту начисляются на остаток непогашенной задолженности. Досрочное погашение банки разрешают. Чаще всего – не ранее 6 месяцев после выдачи. Также оговорен минимально допустимый размер дополнительных платежей. То есть по 1 тыс. руб. "сверху" банк не примет. График и возможность досрочного погашения необходимо согласовать с банком.
Что может измениться для заемщика при продаже закладной?
Для заемщика ничего не меняется. Условия кредитного договора, согласно российскому гражданскому законодательству, могут быть изменены только с согласия обеих сторон, если иное не определено договором. Следовательно, банк, продавая закладную другому банку получает деньги, которые может использовать для выдачи других кредитов. А заемщик продолжает выплачивать кредит на прежних условиях.
На все вопросы петербуржцев, полученные в ходе семинара в письменном виде, эксперты ответят на страницах портала БН.ру в разделе "Ипотечная консультация" .
Напомним, 7 июня дан старт бесплатным семинарам - просветительским мероприятиям, призванным решить ряд социально значимых задач. Их цель – помочь петербуржцам разобраться во всей широкой линейке возможностей, предоставляемых сегодня участникам процесса кредитования на рынке недвижимости и выбрать для себя оптимальный путь.
Слушателям семинара предоставляется уникальная возможность задать вопросы первым лицам структур, определяющих "ипотечный климат" Петербурга.
Что требуется от гражданина, желающего попасть на это мероприятие? Ничего, кроме искреннего интереса к обсуждаемым проблемам и готовности воспользоваться случаем и получить максимум полезной информации во благо своей семьи.
Подробнее о цикле семинаров "Ипотека. Доступно и комфортно" читайте материал в журнале "Финансовые услуги в сфере недвижимости" - "Кредиты и субсидии: азбука для потребителя" .
Доклады и выступления участников семинара
заместитель председателя Жилищного комитета
Администрации Санкт-Петербурга:
Механизмы социальной поддержки граждан в приобретении жилья в Санкт-Петербурге в рамках реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России
Я думаю, что всем собравшимся на семинаре, прежде всего, интересно узнать, какая поддержка оказывается правительством Санкт-Петербурга гражданам в решении их жилищных проблем. В первую очередь, это касается граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть стоят на городской очереди или имеют право встать на учет для улучшения жилищных условий. Выяснить все интересующие вопросы можно в районых администрациях города. Главное - при постановке на учет открываются новые возможности для решения жилищной проблемы с поддержкой государства.
Для краткой характеристики ситуации, связанной с решением жилищных проблем в Петербурге, можно привести некоторые цифры. Население города на данный момент составляет примерно 4,5 млн человек, 660 тыс. 412 из которых - состоят на учете нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В частной собственности горожан – 44, 32 млн кв. м, в государственной – 26, 029 млн кв. м. Жилищный фонд Петербурга составляет 70, 350 млн кв. м, в том числе коммунальный фонд – 10,581 млн кв. м. то есть более 15%.
С этого года стартует один из приоритетных проектов "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", который базируется на новой редакции программы "Жилище". Среди приоритетов национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" можно выделить две составляющие. Во-первых, увеличение объемов ипотечных кредитов. И, во-вторых, повышение доступности жилья.
Для их реализации в городе действуют следующие целевые программы: "Молодежи – доступное жилье", "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы", "Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения".
Система ипотечного кредитования развивается в соответствии с целевой программой "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002–2012 годы", в рамках которой создано ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство".
В результате в 2005 году было выдано 4,5 тысячи кредитов на общую сумму около 3,5 млрд рублей. Это в 10 раз больше чем в 2003-м (400 кредитов). Сейчас на рынке ипотеки десятки банков с собственными программами. Таким образом, развивается конкурентная среда, что делает ипотеку значительно доступнее. В 2003 году предоставлялись кредиты под 18% годовых в рублях, сейчас ставки снизились до 12%. В 2006 году планируется выдать 7 тысяч кредитов, на 2007-й запланировано 10 тысяч, а к 2010 году – не менее 50 тысяч. Система кредитования создана для всех горожан и должна стать для них доступной.
Для городских очередников в рамках целевой городской программы "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002–2012 годы" предусмотрены средства на предоставление субсидий для компенсации части стоимости жилья, приобретаемого за счет ипотечного кредита. Размер субсидий определяется на основе двух показателей – социального и рыночного. Чем дольше гражданин находится в очереди и чем больше средств на первый взнос у него имеется, тем большая сумма ему может быть предоставлена. Максимум – 35% от стоимости жилья. Субсидию можно получить только при условии участия в ипотеке. Жилищный комитет заключил соглашение с девятью банками, в которые может обратиться горожанин, имеющий право на такую частичную компенсацию.
Схема работает так. Городской очередник обращается в районную администрацию по месту регистрации, изучает перечень банков, с которыми взаимодействует Жилкомитет.
Это - "Промышленно-строительный банк", "АК БАРС", банк "Александровский", "Коммерческий Акционерный Банк "Викинг", "Энергомашбанк", "Газпромбанк","Росбанк", "Петербургский социальный коммерческий банк", Северо-Западный банк Сбербанка России.
Гражданин обращается в один из выбранных банков с заявлением о выдаче кредита, и в случае одобрения районная администрация формирует учетное дело. Затем Жилищный комитет готовит это дело для рассмотрения специальной комиссией, куда входят представители отраслевых комитетов, профсоюзов, органов исполнительной власти, депутатского корпуса. Именно комиссия принимает решение о выдаче субсидии определенного размера. Дальше выпускается распорядительный акт, и Жилищный комитет заключает с гражданином договор, по которому данная сумма должна пойти на приобретение квартиры с использованием ипотечного кредита. Срок действия договора – полгода. За это время человек обязан найти и купить квартиру. Весь процесс оформления субсидий по ипотеке – от написания заявления в районной администрации до получения собственно кредита – занимает около месяца. По моему мнению, это вполне приемлемый срок. В момент покупки жилья комитет получает официальное подтверждение о соответствующей стоимости квартиры и ее метраже, которое должно позволить снять очередника с учета. В случае если заемщик перестает платить кредитору, на жилплощадь обращается взыскание, она продается. Банк забирает свои деньги, выданные по кредиту, а субсидия возвращается в бюджет. Но, надо отметить, пока таких случаев не было.
Сейчас 278 тысяч семей стоят на городской очереди. В рамках программы за 2005 год и начало 2006-го (по сегодняшний день) около 400 семей, или 1 200 человек, смогли получить субсидии и улучшить свои жилищные условия. По прогнозам на 2006 год, еще 570 семей (1 700 человек) смогут воспользоваться этой же схемой. Объем бюджетного финансирования планируется довести в текущем году до 300 млн рублей. Сейчас готовятся поправки в программу и бюджет – для увеличения ассигнований в два раза. Это позволит с 2007 года уже 1 140 семьям (а не 570) получать субсидии. Поэтому программа ипотечного кредитования с помощью компенсацию, в принципе, должна быть доступна каждому очереднику.
Кроме того, в Петербурге действует с 2001 года программа "Молодежи – доступное жилье". В программе могут принять участие граждане в возрасте от 18 до 30 лет, как семейные, так и одинокие. Обязательное условие – нужно стоять в очереди на улучшение жилищных условий. Если это молодая семья, то хотя бы один из ее членов должен быть очередником. Имея не менее 30% собственных средств, граждане вселяются в квартиру и в течение пяти-десяти лет в рассрочку выплачивают остальную сумму. Оператором программы является созданное при участии городского правительства некоммерческое партнерство "Городской центр – доступное жилье". Этот же оператор является собственником квартиры, пока молодая семья не расплатится за нее в полном объеме.
Жилье предоставляется по себестоимости, но с учетом норм предоставления. Все, что сверх того, оплачивается по среднерыночной цене. На сегодняшний день, по данным ГУИОН, это – $1 170 за кв. м. Согласно нашим расчетам, сейчас 2,5 тысячи семей хотели бы принять в участие в этом проекте. Главной "изюминкой" программы "Молодежи – доступное жилье" станет создание к 2008 году системы самофинансирования за счет новых участников, благодаря которой уже не будет требоваться бюджетных ассигнований. В 2005 году для участников программы было приобретено 66 квартир, в 2006-м запланировано уже 132. За 10 лет эти цифра должна вырасти до 1 500 квартир.
В настоящее время в рамках реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" готовятся изменения, связанные с увеличением финансирования. Предлагается ввести субсидирование первоначального взноса за счет средств городского и федерального бюджетов. Это позволит ежегодно не менее чем 400 молодым семьям улучшать свои жилищные условия. В итоге более 3 000 семей к 2012 году переедут в новые квартиры. Крайне важный момент, о котором я уполномочен заявить: правительство Петербурга решило, что, начиная с этого года за счет средств городского бюджета, для участников программы "Молодежи – доступное жилье" будет предусмотрена компенсация или субсидирование первого взноса. Государство берет на себя нагрузку первоначального взноса. Безвозмездно предоставляются средства до 30% от стоимости жилья из бюджета Петербурга, и из федерального - еще до 10.
С этого года стартовала еще программа для работников бюджетной сферы. Программа реализуется по тому же принципу, что и молодежная, но, конечно, с некоторыми отличиями. В проект заложен механизм закрепления квалифицированных кадров. Последние 20% стоимости жилья погашаются за счет бюджета на десятый год рассрочки. Первый взнос компенсируется – до 10% – в зависимости от стажа работы. По этой программе городские субсидии позволят оплачивать на условиях беспроцентной 10-летней рассрочки половину стоимости жилья. Сейчас для семьи из трех человек первоначальный взнос составляет $11 300, ежемесячные платежи – около $200. Для одного человека первый взнос – $6 300, и $130 он платит ежемесячно. Это значительно ниже, чем на рынке аренды. За 10 лет должны улучшить жилищные условия 7 000 семей работников бюджетной сферы.
У очередников, попадающих в категорию молодежи или бюджетников, сейчас есть выбор: либо ждать "своей" субсидии и покупать жилье в рассрочку по более низким ценам, либо решать жилищную проблему оперативно, используя субсидию для получения ипотечного кредита.
генеральный директор Ассоциации
"Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада":
Предложение жилья на рынке ограничено. Ситуация может быть нормализована исключительно за счет нового строительства. Хочу спросить у присутствующих: кто планирует приобретать новое жилье?
Вопрос важный. Поскольку логично задуматься – что вы покупаете на кредитные деньги? Можете ли вы себе представить, чтобы, например, существовала программа кредитования покупки автомобиля 20 лет от роду? Рухляди?
В Петербурге 70% жилищного фонда изношено. Поэтому такие здания требуют больших затрат при эксплуатации. Только замена лифта стоит 10-15 млн. руб. Стоит ли покупать квартиру, платить проценты банку за кредит, а затем еще тратить большие суммы на поддержание жилья в приемлемом состоянии?
Я считаю, что ипотечные программы следует на федеральном уровне ориентировать в первую очередь на приобретение строящегося жилья.
В I квартале этого года продано 800 тыс. кв. м квартир в новостройках. За год петербургские строительные компании вводят в эксплуатацию около 2,3 млн. кв. м. Уже понятно, что предложение не успевает за активным спросом. Что приводит к росту цен. Такое положение вещей сохранится еще на протяжении какого-то времени. Могу сказать, что в течение ближайших двух лет не повторится благоприятная для покупателей ситуация стабильных цен, которую мы наблюдали в 2005-м. Тогда цены не росли полтора года. С начала этого года стоимость квадратного метра увеличилась уже на 20%, и до января 2007-го ожидается повышение еще на 15%.
Поэтому покупать новое, качественное жилье в кредит выгодно именно сейчас.
Безусловно, городское правительство делает многое в плане бюджетной поддержки очередников для улучшения жилищных условий. И хочется верить, что средств казны хватит на то, чтобы увеличивать эту помощь. Тем, кто может воспользоваться субсидиями из бюджета, я желаю исполнения всех планов властей.
Но субсидии не выдаются на приобретение строящегося жилья. Следовательно, приобретать качественные и новые квартиры могут люди с достаточно высоким уровнем доходов. Поэтому я как представитель строительного сообщества и говорю о необходимости целенаправленной поддержки покупателей жилья в новостройках.
Еще один негативный фактор системы ипотечного кредитования – размер единовременных платежей при получении кредита. Оплата услуг банка за открытие и ведение счета, оценщика, страхового полиса, нотариуса обходится в 6-7% от суммы займа. Об этом умалчивает реклама ипотеки.
Следует признать, что к работе строителей есть претензии по качеству. В понедельник губернатор провела совещание по вопросам качества построенного жилья. Итоги недавней проверки показали, что в основном они относятся к отделке, а не к системе жизнеобеспечения, конструктивным элементам здания. Призываю вас защищать свои права, требовать от застройщиков устранения брака. Удачи и осторожности!
Вопрос из зала: почему растут цены?
Федеральные власти долго оперировали термином "доступное жилье", но для развития строительства при этом ничего не делалось. Доля расходов на получение земельного участка и обеспечение инженерией в обшей себестоимости квадратного метра достигает 35%. Для увеличения предложения, наращивания объемов строительства необходимо сокращать эти "непроизводственные" затраты.
Вопрос из зала: правда ли, что действует система "откатов" за получение пятен под застройку?
Свежий номер русского "Newsweek" опубликовал материал "Россия во мзде". Читайте.
генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства
Ипотека в общем понимании – это банковское кредитование на приобретение жилья. При этом в качестве обеспечения заемных средств является либо приобретаемая на заемные средства квартира, либо уже имеющееся у гражданина жилье.
Каким образом обычный гражданин может сегодня приобрести квартиру и улучшить жилищные условия? Можно вообще ничего не делать, ждать когда появятся средства, а недвижимость подешевеет, что крайне маловероятно. Можно занять у соседей или родственников, но не у каждого таковые имеются. Можно обратиться в различные общества и кооперативы, специализирующиеся на приобретении жилья. Но в этом случае необходимо быть особенно внимательными. Так как случаев неполучения квартиры и невозврата денег при кооперативной схеме современная история знает немало. Трудность здесь в том, что права собственности на жилье человек получает не сразу, при этом долгое время отдавая деньги некой организации. Поэтому я считаю, что с точки зрения чистоты и безопасности предпочтительнее занять деньги у профессионала, то есть у банка. Это схема наиболее цивилизованная, и как показывает практика ряда стран - за ней будущее.
Что касается ипотечного кредитования, в первую очередь, мне хотелось бы обозначить наиболее часто задаваемые вопросы и проблемы, волнующие граждан.
Основные нарекания, как правило, вызывает размер процентной ставки по кредитам. Здесь надо учесть, что ипотека, несмотря на ряд заявлений в прессе, развивается, по моему мнению, достаточно интенсивно. Сроки кредитования достигли 30 лет, ставка – 12% годовых в рублях. Это как раз уровень инфляции в стане в 2005 году. Учитывая рост цен на жилье в Петербурге в последние 5 лет, эти проценты можно признать несущественными. Здесь надо понимать, что если рекламные объявления декларируют ипотеку под 3% годовых, то чаще всего за ними скрываются граждане, желающие получить средства доверчивых заемщиков мошенническим образом, либо называют ипотекой нечто иное. Я ответственно заявляю, в современной России банковская ставка не может быть ниже 9% годовых в валюте.
Много претензий вызывает и размер первоначального взноса, говорят, что он очень велик и не под силу основной массе населения. Сегодня требования банка к размеру собственных средств зачастую не превышают 10%. Это необходимый и более чем лояльный минимум, гарантирующий кредитной организации платежеспособность заемщика наряду со справкой о доходах.
Нередко граждан волнует надежность банка. Сразу скажу: для заемщика надежность кредитора не существенна. Даже если банк исчезнет, заем отдать придется, но уже другой финансовой структуре, которая получит долги "по наследству". Условия договора, заключенного с гражданином предыдущим займодателем, по законодательству РФ можно изменить только с согласия обеих сторон. Соответственно, заемщика не ожидает никаких особых сюрпризов в случае проблем у банка.
В этой связи часто возникает вопрос: не отберут ли квартиру у гражданина, если банк к примеру разорится. Во-первых, необходимо разобраться, в чьей собственности находится жилье. Квартира, приобретенная с помощью ипотеки, сразу переходит в собственность заемщика, но находится в залоге у банка. Это значит, что собственник ограничен в праве ею распоряжаться: не может продать, поменять, подарить, заложить без согласия банка. В остальном это его собственность со всеми вытекающими последствиями – он может жить в ней, прописывать родственников и знакомых и даже сдавать в аренду. Полностью утратить квартиру заемщик может только в одном случае – если перестанет платить банку.
Но при этом надо иметь в виду, что кредитной организации менее всего хочется возиться с судами, продажей жилья и пр. В случае возникновения проблем, которые пока еще в Питере не наблюдались, банк постарается договориться в досудебном порядке. Он может отсрочить платежи на несколько месяцев, продлить сроки кредитования, тем самым, уменьшая ежемесячный платеж, либо по взаимному согласию продаст квартиру, возвратит себе остаток долга, остальные же средства получит гражданин.
Нередко граждане не могут правильно оценить себя как потенциальных заемщиков. Они заранее уверены, что получить кредит не смогут. Это заблуждение самое распространенное. Сегодня банки крайне лояльно подходят к оценке платежеспособности граждан. Пакет документов, которые необходимо предоставить кредитной организации, сократился до минимума, и не превышает 7-8 пунктов. Причем самым "сложным" документов является справка о доходах в официальной или свободной форме, остальное – обычные ксерокопии ряда документов (общегражданского паспорта, трудовой книжки и пр.). Особо либеральные требования выдвигает федеральная программа ипотечного кредитования – она рассматривает в качестве заемщиков пенсионеров, иногородних и даже иностранных граждан.
Важно также понимать, что заемщик несет все затраты по ипотечной сделке. Ипотечный брокер, который поможет подобрать оптимальный кредит и банк возьмет за свои услуги около 1% от размера кредита. Риэлтер, подобравший необходимую квартиру, - около 4% от ее стоимости. Кроме того, за предоставление кредита гражданин вынужден заплатить банку комиссию от 1 до 4% от суммы кредита. Страховая компания возьмет порядка 0,7% также от размера кредита, и будет взимать их ежегодно. Оценка обойдется в $100-150.
Ипотечные программы различаются несколькими параметрами. В первую очередь, валютой кредита. Это могут быть доллары, евро или рубли. Отдавать долг банку придется в той валюте, в которой кредит был взят. Основной риск долларового кредита в том, что сложно предугадать, что будет с американской валютой завтра. Но на сегодняшний день доллар падает в цене, а ставки по такого рода займам ниже рублевых – от 9,5 до 11% годовых. Если же доходы заемщика привязаны к отечественной валюте, надежнее всего брать кредит в рублях. Это позволит проще и быстрее выплачивать ежемесячные платежи, не тратя средства на конвертацию.
Различаются также государственная федеральная программа ипотечного кредитования и частные программы коммерческих банков. Федеральную программу реализует Ипотечное агентство, которое я представляю, по ней выдают кредиты несколько десятков коммерческих банков города. Кроме, как я уже говорил, более либеральных требований к заемщику, федеральная программа предоставляет возможность легко рефинансировать кредит в любое время, т.е. взять его на новых условиях, если, к примеру, процентная ставка значительна понизилась.
И последнее важное различие. Существую кредиты на приобретение жилья на первичном рынке и на вторичном. Покупка готовой квартиры – совершенно понятная и прозрачная схема, не вызывающая сомнений и нареканий. Со строящимся жильем сложнее, т.к. в качестве обеспечения по кредиту "недострой" выступать не может. Банки в этом случае работают по двум схемам. Либо кредитуют конкретные объекты конкретных застройщиков, предварительно проверив их. Либо предоставляют заемщику возможность приобрести любой объект первичного рынка, но в залог берут уже имеющееся у гражданина жилье.
Процесс получения кредита можно упростить до трех шагов, хотя, конечно, на деле все выглядит несколько сложнее.
Шаг первый – обращение в банк с заявлением о выдаче займа и предоставление документов, необходимых кредитной организации для оценки потенциального заемщика. Заявление рассматривается 1-5 дней, после чего банк сообщает, какую сумму может предоставить гражданину.
Шаг второй – поиски квартиры и проверка ее банком в качестве предмета залога. Скажу сразу, в подавляющем большинстве случаев, банк квартиру одобряет.
Шаг третий – договор купли-продажи. Сегодня его схема в случае ипотечной сделки мало чем отличается от обычной. Расчет возможен как безналичный, так и наличный. После чего документы подаются на регистрацию в ГУФРС СПб и ЛО.
Коротко хочу остановиться на той ситуации, которая сложилась на рынке сегодня. Безусловно, она не благоприятна для ипотечного покупателя. Цены повышаются, ажиотажный спрос нарастает, с рынка вымываются небольшие ликвидные квартиры в прямой продаже, так необходимые подавляющему большинству заемщиков. Зачастую стоимость жилья повышается так быстро, что ипотечный покупатель не успевает приобрести квартиру на одобренную банком сумму. Продавцы также нередко отказываются сегодня "связываться" с банковскими деньгами.
Надо отметить, что банки готовы пойти навстречу заемщикам – пролонгировать сроки, отведенные на поиски жилья, и даже пересматривать размеры кредитов в экстренном порядке. По моему мнению, трудности сегодняшнего ипотечного рынка – временные, как только рост цен замедлится, заемщик снова сможет без особого труда приобретать жилье на банковские средства.
руководитель Консультационного Центра
по Долевому Строительству и Недвижимости (КЦДСиН)
Тема моего выступления сводится к юридическим аспектам сделок по приобретению жилья на заемные средства.
Та информация, которая сообщается в рекламе, это одно, но сделка завершается подписанием договора, и это уже совсем другое. Здесь задача юриста – я подчеркиваю, юриста – проверить документ, который гражданин подписывает. Очень часто я сталкиваюсь с тем, что гражданам обещают одни условия, в договорах же отражают совсем иные.
В первую очередь, необходимо задаться вопросом: а зачем, собственно вообще подписываются документы? Ошибочно думать, что договор описывает только ход сделки. Если бы не было вероятности наступления событий, отличных от ожидаемых сторонами сделки, то, наверное, документы были бы не нужны вовсе. К сожалению, жизнь складывается так, что зачастую одна из сторон не может исполнить свои обязательства, умышленно или неумышленно. К примеру, заемщик не в состоянии больше платить по кредиту. И тут возникает вопрос: а как будут строиться его отношения с кредитующей организацией в этом случае? Как раз на этот вопрос и должен отвечать договор или система договоров, которые заемщик подписывает. Как показывает практика, граждане либо не задаются этими вопросами вовсе, либо неверно понимают ситуацию, описанную в договоре.
Поэтому я хочу дать рекомендации тем, кто намерен подписывать документы.
Первый вопрос, который необходимо задать представителям кредитующей структуры: в чью собственность оформляется квартира первоначально? Безусловно, приоритет лучше отдавать той схеме, которая предполагает передачу прав гражданину. Не секрет, что существует ряд структур, оформляющих право собственности на себя до полной выплаты суммы кредита. Это жилищно-строительные кооперативы, потребительские общества и строительные компании. Надо понимать риски такой схемы, ведь кредит будет выплачен через много лет, и за это время с кредитующей структурой может произойти все что угодно, вплоть до того, что право собственности требовать будет не у кого.
В случае, если собственником все же становится не заемщик, то сразу возникает следующий вопрос: согласно каким документам гражданин, как лицо, выплатившее кредит, будет регистрировать право собственности в ГУФРС СПб и ЛО? Надо отметить, что далеко не все организации способны внятно объяснить это.
И самая значительная часть вопросов должна касаться отношений с финансовой структурой в том случае, если заемщик не сможет больше расплачиваться по кредиту. И здесь я в корне не согласна с заявлением г-на Назарова о том, что для гражданина не важна надежность кредитора.
Возможно, я скажу вещь не слишком приятную. Залог - это право кредитующей организации обращать на него взыскание. Но это совсем не значит, что структура обязана обращать взыскание исключительно на залог. Чаще всего банк реализует то имущество, которое легче продать.
Объясню. Проблема чаще всего касается кредитования на первичном рынке. Если гражданин берет кредит на покупку жилья в строящемся доме, то предметом залога становится уже имеющаяся недвижимость либо нечто иное – поручительство застройщика, право требования по договору долевого участия и т.д. Предположим, по какой-либо причине квартира так и не была передана в собственность заемщика. Все мы знаем, что первичный рынок сегодня связан с целым рядом неизбежных рисков. Но даже в случае неполучения гражданином права собственности, банк имеет право обращаться в суд и требовать выплаты денежных средств. Надо понимать, что кредитор обратит взыскание на то имущество, которое проще реализовать. Таким образом гражданин может потерять последнее имеющееся у него жилье, так не получив при этом нового.
Разрешить конфликт с кредитной организацией, если таковой возникнет, и не попасть при этом в "ловушку", может грамотно составленный и проверенный независимыми юристами договор. Причем проверка должна состояться до подписания документов, все изменения в них должны вноситься заранее. Если же финансовая структура отказывает в предоставлении копии договора для предварительного ознакомления, это должно насторожить соискателя кредита.
Обзор схем приобретения жилья в рассрочку с точки зрения покупателя
Особенности различных схем, позволяющих приобрести жилье без единовременной оплаты.
Схем таких несколько, и многие из них рекламируются как ипотека, в реальности ею не являясь. Можно спорить, насколько важна терминология для обычного горожанина – покупателя жилья. Или насколько корректно употребление термина "ипотека" для кредита на долевое участие в строительстве – под залог права требования или поручительство застройщика, например. Но отличия между рассрочками, банковским кредитом и покупкой жилья через участие в потребительском кооперативе принципиальны и существенны для покупателя в первую очередь. Каждая из схем требует внимания к определенным моментам, не обозначенным в рекламе или при устном общении.
Нередко же "брэндовым" словом "ипотека" пользуются сознательно, в качестве приманки. Ипотекой называют рассрочки или накопительные схемы. А они в корне отличны от классического ипотечного кредитования (под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости). Логика подобной тактики понятна. И тенденция игры на популярности сложилась не сегодня. Рекламные слоганы должны быть краткими и узнаваемыми, воздействовать быстро и точно. Подробности и нюансы можно сообщить позже – если последует правильный вопрос.
Поэтому необходимо как минимум понимать, что процесс получения жилищного кредита несколько сложнее, чем покупка телевизора.
Предлагают рассрочки:
- Банки
- ЖСК
- Потребительские кооперативы
- Строительные компании
За квартиру в строящемся доме можно расплачиваться и три, и пять лет даже без банковских кредитов. При длительных рассрочках квартира оформляется в собственность строительной компании – до погашения долга. Что должен знать дольщик об этой схеме? Рассрочки – продукт востребованный и популярный. Более того, возможность постепенной оплаты является одним из наиболее значимых преимуществ, склоняющих для потенциальных покупателей жилья чашу весов в пользу приобретения на первичном рынке, то есть – долевого участия в строительстве.
Стоимость рассрочек в последние год-полтора снизилась практически во всех строительных компаниях. Безусловно, при оплате сразу и в полном объеме, квадратный метр нового жилья обходится дешевле. Но если раньше рассрочка удорожала квартиру на 15–18%, то сейчас, по данным компании "Бизнес. Недвижимость. Консалтинг", разница в среднем не превышает 5–10%.
Увеличение максимально возможных сроков оплаты стоимости будущего жилья также играет позитивную роль для клиентов строительных компаний. Концепция жилищной политики в стране предполагает, что основную роль в повышении доступности жилья должны сыграть банковские кредиты. Однако существуют противоречия между уровнем официальных и даже "серых" зарплат граждан, системой налогообложения – с одной стороны – и стоимостью жилья, требованиями банков к заемщикам – с другой.
Условия рассрочек по-прежнему дифференцированы для разных объектов. Рассрочки могут быть беспроцентными или же с увеличением стоимости – в зависимости от объекта, срока сдачи дома, типа квартиры. Для наиболее ликвидных объемы льгот меньше. Самые привлекательные условия предлагаются для объектов, где продажи идут менее активно.
Застройщики объясняют развитие программ постепенной оплаты в том числе далекими от общедоступных условиями ипотеки. Поэтому предложения от застройщиков на данном этапе вполне успешно выступают альтернативой банковским кредитам.
Основной принцип действий для покупателя жилья в новостройке при любых метаморфозах остается непреложным. Перед подписанием любого договора, предполагающего уплату значительной для бюджета семьи суммы, консультация с независимым специалистом обязательна. Консультироваться необходимо с профессионалом именно в области долевого строительства. И только затем, оценив результаты анализа документов, принимать решение о подписании бумаг и передаче денег.
Необходимо уточнить особенности каждого предложения. Прежде всего гражданин должен отделять мух от котлет, то есть различать банковский ипотечный кредит, заем накопительного кооператива и рассрочку платежей, предоставляемую строительными компаниями. Квартиру у одного и того же застройщика нередко можно приобрести как с использованием банковского кредита под залог прав по договору долевого участия, так и в рассрочку, в том числе после сдачи дома Госкомиссии. Для каждого случая – свои возможные гарантии и риски неполучения права собственности на жилье. Разнятся условия покупки жилья и перечень необходимых документов, а также обязательные для гражданина положения в них.
Вопросы при решении вопроса о получении кредита:
- условия кредита: %%, страховка, другие расходы, залог, срок
- срок предоставления денег
- в собственность кого первоначально оформляется приобретаемая квартира
- когда квартира станет собственностью кредитора
- с какими документами кредитор должен идти в ГУ ФРС
- какой договор(ы) кредитор должен подписать
Главная рекомендация – внимательно читать текст подписываемых документов. Следует подчеркнуть, что внимательно читать документы и убеждаться, что договор отражает устные обещания, необходимо до, а не после его подписания. Об этом специалисты Консультационного Центра говорят давно и настойчиво.
член Правления Директор по Северо-Западу Городского Ипотечного Банка,
руководитель Рабочей группы по ипотеке и жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада РФ
Как правильно определить цену ипотечного кредита.
Преимущества приобретения жилья в кредит
На вопрос "Что такое ипотека", можно ответить одним предложением: это залог недвижимости. А ипотечный кредит – кредит под залог недвижимости, оформленной в собственность заемщика.
Существует два блока ипотечных программ, который предлагают кредитные организации. Программы, предлагающие ипотечный (целевой) кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, земли) под её залог; программы, согласно которым ипотечный (потребительский) кредит выдается под залог имеющейся недвижимости на любые цели.
Если говорить о преимуществах ипотеки, то главное, что необходимо отметить: цена на квартиру растет, а платеж по кредиту не меняется. Это особенно актуально при таком росте цен на жилье, который наблюдается сейчас.
Кроме того, ипотечное кредитование - эффективное вложение собственных сбережений и сохранение их от инфляции, а также решение "долгоиграющих" семейных проблем. Например, возможность покупки квартиры для детей или сдача в аренду – "квартира сама себя окупает".
Рассмотрим подробнее преимущества различных ипотечных кредитов.
Ипотечный (целевой) кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, земли) под её залог берется при покупке новой квартиры и она же идет в залог банку.
При этом:
- Квартира (дом, земля) оформляется сразу в собственности заемщика,
- Банк помогает в оформлении и проведении сделки,
- Покупаемая квартира в обязательном порядке страховой компанией,
- Заемщик после покупки получает имущественный налоговый вычет,
При этом жить в новой квартире можно сразу же после покупки, а не ждать несколько лет, как при приобретении жилья в рассрочку.
Ипотечным (потребительским) кредитом под залог имеющейся недвижимости на любые цели можно воспользоваться, если в собственности уже имеется жилая недвижимость, но заемщику необходима достаточно крупная сумма на длительный срок.
Он выгоднее обычного потребителького кредита, так как сумма заемных средств гораздо больше, а ставки намного меньше, чем при обычном потребительском кредитовании. Это достаточно эффективное использование потенциала имеющейся недвижимости для получения кредита на новостройку, ремонт, обучение и т.д.
Прежде чем принимать решение о покупке жилья в кредит необходимо просчитать основные затраты, которые потребуются при его оформлении и погашении:
Это не только:
Срок кредита, его размер от стоимости жилья, возможные суммы и ставки по кредитному договору,
НО и иные условия программ:
Валюта кредита (доллары, рубли),
Вид ставки по кредиту (фиксированная или плавающая),
Возможность согласования цены сделки / параметры
Дополнительные требования: гражданство, поручительство.
Также важно учесть:
Постоянные расходы:
Страховой тариф,
Сбор за обслуживание счета / прием платежей /
Единовременные расходы:
Сбор за выдачу кредита,
Сбор за оценку квартиры / нотариус / гос.регистрация
Аренда банковского сейфа / расходы по перечислению средств
Сейчас на рынке наблюдается следующая ситуация. Только в Петербурге предлагается более 30 программ ипотечного кредитования. Но при этом происходит сокращение предложения на рынке жилья (на 1 продавца вторичного рынка 3-5 покупателей) и рост цен на недвижимость. За 1 квартал 2006г. В Петербурге цены выросли на 8-12%, за апрель-май 2006г. – до 10-15% .
При этом за 2003 год – выдано около 500 кредитов, за 2004 год - около 1800 кредитов, в 2005 году – около 5000 кредитов.
В связи с текущей ситуацией роста ажиотажного цен на жилье банки предлагают новые кредитные продукты:
расширение перечня программ: не только целевые, но и потребительские программы ипотечного кредитования (покупка квартиры на первичном и вторичном рынках жилья, покупка дома),
предоставление кредита без т.н. "первого взноса из собственных накоплений" (кредит на первый взнос как дополнительная программа в том же банке, где берется основной кредит),
программы в рублях (это особенно важно для развития ипотеки с регионах).
Кроме того, банки корректируют условия своих "классических" программ (в т.ч. "сезонные"):
- повышение соотношения КРЕДИТ/ЗАЛОГ до 85-90%. То есть возможно получить кредит до 90% от стоимости жилья;
- изменение процентной ставки на более низкий процент;
- увеличение сроков кредитования.
Программа Городского ипотечного банка также предлагает новые ипотечные продукты:
Целевой ипотечный кредит на приобретение недвижимости (квартиры, дома, земли):
Срок: 1-25 лет
Сумма: 10 000– 500 000 долл. (300 000 – 11 500 000 руб.)
Ставка: от 9,5% годовых в валюте и от 11,9% в рублях
Соотношение кредит/залог: до 90%
2. Потребительский ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости (квартиры, дома, земли):
Срок: 1-25 лет
Сумма: 10 000 – 500 000 долл. (300 000 – 11 500 000 руб.)
Ставка: от 9,9% годовых
Соотношение кредит/залог: до 85%
исполнительный директор Балтийской ипотечной корпорации
Тезисы к докладу по теме "Трудности покупки жилья в кредит и методы их решения"
Ипотечное кредитование вчера и сегодня. Ипотечное кредитование динамично развивается, смягчаются требования к заемщикам, ипотека становится все более и более доступной, все большее количество человек покупают квартиры в кредит. Это же подтверждает статистика по рынку кредитования Санкт-Петербурга.
Трудности приобретения жилья с помощью ипотеки лежат не в области кредитования, а в области рынка недвижимости. Они включают в себя: сложность покупки квартиры на растущем рынке; сложность взаимодействия большого количества участников сделки с участием кредитных организаций, интересы и риски которых лежат в противоположных плоскостях; более узкий выбор квартир для покупки из-за заключения договора купли-продажи по рыночной стоимости, и как следствие необходимости возмещать затраты на уплату налогов; необходимость получать от продавца дополнительные документы для сделки; отличие технологии проведения сделки купли-продажи с использованием ипотечного кредита от делового оборота рынка недвижимости.
На сегодняшний день разработаны меры решения данных проблем. Прежде всего, это работа с продавцом квартиры. Так, успех ипотечной сделки чаще всего зависит от уровня профессионализма специалистов, ведущих переговоры с продавцом. Второй момент – просветительская работа с населением. Информирование граждан об их возможностях, связанных с покупкой жилья в кредит, формирование у них лояльности и доверия к ипотеке. Третье, обучение риэлтеров. Сегодня только 10% агентов имеют опыт работы с ипотечными сделками, специальную подготовку - еще меньше. Донорами квартир являются мелкие агентства, которые не имеют своей учебной базы, а, следовательно, не знают, как работать с ипотекой, и не хотят этим заниматься. Еще один момент - налаживание совместной согласованной работы банка и агентства для выработки технологии, которая отвечает потребностям заемщика и позволяет оказывать ему наивысший сервис.
директор Экспертного Совета по определению надежности предприятий
строительного комплекса (ЭСОН)
О перспективах реализации программы "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" в Северо-Западном Федеральном округе России и о том, какие процессы сопровождают национальные проекты
Учитывая, что с начала года начался активный рост цен на жилье, можно ли в принципе говорить о его доступности? Реализация национального проекта - программы "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" сегодня активно обсуждается и среди профессионалов рынка и в коридорах власти. Пока идет обсуждение, цены на недвижимость незаметно с конца прошлого года поползли вверх, лишая "граждан России" иллюзорной доступности этой самой недвижимости. По неофициальным данным в среднем в России с начала года жилье подорожало на 20%. В Москве отмечается самый интенсивный рост – до 2% в неделю. Аналитики указывают на отложенный спрос, который сформировался за последние полтора года ожидания резкого снижения цен в результате принятия пакета "жилищных законов". Цены на недвижимость практически не росли, что при росте себестоимости (по некоторым оценкам – не менее 15% в 2005 г.) и снижении покупательской активности (в 2004 году ФРС зарегистрировала 24738 свидетельств на вновь создаваемые объекты, в 2005 году лишь 23505) заметно снизило приток инвестиций в жилищное строительство. Все это в свою очередь при росте объемов строительства привело к "перегреву" рынка. В конце года появилось много неликвидных предложений, так по некоторым объектам до 15-20% квартир не было продано до момента передачи дома в эксплуатацию. В листингах в конце 2005 года впервые за долгий промежуток времени появились предложения о продаже нового уже построенного жилья. Ситуация кардинально поменялась в 1-2 квартале текущего года. Сегодня уже невозможно найти достаточный объем предложений по ликвидным объектам: 1-2 комнатные квартиры становятся дефицитом и это, не смотря на то, что застройщики практически не предлагают старые давно апробированные договоры долевого участия, а переходят на новые "суррогатные" схемы – договоры предварительной купли-продажи, вексельные схемы и т.п. Ипотека, несмотря на небольшие объемы – по Петербургу не более 7,5% от общего числа сделок на рынке жилой недвижимости в 2005 году - вымывает наиболее интересные предложения на вторичном и, в перспективе, на первичном рынке. Жилье оказывается в дефиците. Покупатель сегодня готов рисковать. Застройщики строить, но далеко не все…
Можно остановиться на этом поподробнее, что сегодня происходит на строительном рынке. Много ходит слухов о перераспределении собственности и уходе с рынка некоторых компаний? По статистике Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) - 90 % обращений дольщиков – это жалобы на работу компаний, ведущих 1-2 объекта. Таким образом, приходится констатировать, что наиболее проблемными компаниями становятся малые и средние предприятия строительного комплекса, которые наиболее сильно ощущают на себе всю тяжесть и прессинг нового федерального законодательства и диспропорций в покупательском спросе. Можно отметить, что сегодня идет активное вытеснение со строительного рынка средних и небольших игроков. По оценке ЗАО "Петербургстрой-Сканска" на долю 13 крупнейших застройщиков приходится 55% общего ввода жилья. При этом 100 компаний-застройщиков в 2005 году ввели 2,27 млн кв метров жилья. Не смотря на то, что задел по земельным участкам, находящимся в стадии строительства и проектирования сохраняется на достаточно высоком уровне – по разным оценкам от 12 до 14 млн кв метров - можно говорить о сокращении числа предоставляемых под строительство участков одновременно с их укрупнением. Так количество распоряжений на проектирование и строительство в 2005 году по сравнению с 2004 годом сократилось на 25%. Всего с торгов за 3 года, по данным ЗАО "Петербургстрой-Сканска" реализовано 69 жилых объектов общей площадью 1,2 млн кв метров, в том числе по "короткому" пакету – 0,94 млн кв метров. Ни один из участков, реализованных по "короткому" пакету не получил распоряжения о проектировании и строительстве. Следует отметить на крайне неравномерные "заделы" по участкам – на долю 10-ти крупнейших компаний приходится 6 млн кв метров, т.е. половина жилья, находящегося в стадии строительства и проектирования. Средние и небольшие компании, стараясь найти выход из сложной финансовой ситуации, обычно выбирают либо диверсификацию, что, в конце концов, приводит к оттоку средств в более рентабельные сферы бизнеса. Либо привлекают партнеров и кредиты, но эта ситуация чревата потерей контроля за бизнесом. Вспомним хотя бы недавно столь нашумевшую историю с ЗАО "Жистройинвест".
А пока мы видим, что пришедшие на строительный рынок на пике рентабельности не-строительные предприятия и инвесторы, постепенно сворачивают свою деятельность и уходят с рынка.
Каковы проблемы в реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" в Северо-Западном регионе? Не так давно создана рабочая группа по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" под руководством Полномочного Представителя Президента РФ в Северо-Западной федеральном круге Ильи Клебанова. В совещании принимали участие руководители строительных комплексов северо-западных регионов. Общее мнение региональных элит сводится к тому, что Федерация сосредоточила усилия по реализации национального проекта в области доступного жилья в первую очередь на перспективных регионах. В частности, речь идет о Петербурге, Ленинградской и Калининградской областях. Что в принципе и понятно – здесь относительно большие финансовые ресурсы. В худшей ситуации оказались депрессивные регионы так, в Псковской и Мурманской области строительство практически остановилось. Упование на ипотеку в таких регионах, как показывает практика бесперспективно. По оценкам специалистов, чтобы ипотека заработала, необходимо, при средней цене квадратного метра 18 тыс. рублей в Северо-Западном регионе, иметь среднюю заработную плату не менее 10-15 тыс. рублей и ставку по кредиту не более 5-6%. Сегодня же средняя заработная плата во многих регионах не превышает 5-8 тыс. рублей. Так, что реально количество кредитов исчисляется десятками и сотнями, а очередь на получение жилья – тысячами и десятками тысяч. При этом прирост объемов строительства во многих регионах Северо-Запада РФ сократился. К сожалению, барьер, который установила Федерация в программе "Жилище" для получения льготных кредитов под обеспечение инфраструктурой участков под строительство для многих регионов не преодолим, да и средств на развитие инженерии в масштабах России заложено крайне мало. В наиболее сложную ситуацию на Северо-Западе РФ попадают малые города с населением 20-30 тыс. человек. Здесь не может развиваться ипотека – у населения просто нет достаточных средств. Вкладываться в инженерию на кредитной основе государству также не выгодно – выкупать инженерноподготовленные участки в небольших городах некому. Чтобы как-то сдвинуть ситуацию с мертвой точки, необходимо внести в программу "Жилище" поправки, касающиеся проблематики малых городов.
И все же обобщенно в нескольких фразах можно сформулировать, что может помешать успешной реализации жилищного нацпроекта? Министерство регионального развития РФ выделяет 10 пунктов, которые могут потрясти основы жилищного нацпроекта. Среди них – отсутствие новых пятен застройки, дефицит (до 20-40%) мощностей для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, слабая индустриальная и техническая база строительства (ожидаемый дефицит цемента в 2010 году – до 10 млн тонн, в 2009 г. до 40% башенных кранов будут запрещены к дальнейшей эксплуатации органами Ростехнадзора ввиду их физического износа), недостаточность квалифицированных кадров в строительстве, отсутствие реального взаимодействие строителей и банковского сообщества (отмечается сокращение банковских инвестиций в строительство на 20-30%).
начальник Управления по техническому надзору и контролю качества Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН)
Не секрет, что значительная часть ипотечных покупателей стремится приобрести жилье в новом доме. И здесь важно купить квартиру надлежащего качества для того, чтобы избежать дорогостоящего ремонта по исправлению ошибок строителей. Учитывая все повышающуюся стоимость квадратного метра жилья, граждане имеют полное право получить квартиру самого высокого качества. Однако на деле выходит по-другому. Строители сами признают, а наблюдения сотрудников ЭСОНа подтверждают, что качество строительства в Петербурге оставляет желать лучшего. Недочеты строителей могут вылиться для покупателя в ремонт стоимостью в несколько тысяч долларов, который вполне может продлиться пару лет. Нередко, граждане вынуждены продавать такое жилье, не имея возможности осилить необходимые строительные работы по исправлению дефектов квартиры.
Важно понимать, что застройщик обязан исправить обнаруженные покупателем недостатки строительства и отделки за свой счет. Однако необходимо обнаружить и грамотно указать дефекты до того, как будет подписан акт приема-передачи жилья. Доказать строителям что-либо после этого будет крайне сложно.
Самый распространенный дефект – недоделки в строительстве кровли, особенно это важно для жителей последних этажей. Не менее часто встречаются ошибки в проектировании вентиляционных систем дома. В большинстве новых домов страдает качество отделки.
Обычный гражданин без специализированного образования вряд ли сможет обнаружить большинство строительных дефектов самостоятельно. Здесь важно обратиться к профессионалам, подчеркну, до подписания акта приема-передачи жилья.
По окончании семинара слушатели поделились своими впечатлениями
с корреспондентом ГК "Бюллетень Недвижимости":
Виктор Петрович Щербаков, инженер:
- Идею проведения семинаров я могу только поддержать. Сам я пришел сюда для ознакомления с темой, да и практических вопросов накопилось немало. Хочу приобретать жилье с помощью ипотеки, здесь мне удалось разъяснить некоторые вопросы. Хотя в общем не могу сказать, что тема для меня вовсе уж незнакомая, многое узнал заранее из печатных СМИ. Главный вывод, к которому пришел, состоит в том, что риск для гражданина, желающего вложить средства в недвижимость, по-прежнему велик, нет определенности, сложно оценить все риски заранее.
В принципе, если человек располагает устойчивым материальным положением, из всех предложенных рынком вариантов покупки жилья нужно выбирать банк. Кредитная организация проверяет квартиру, сделку, что снижает риски заемщика. В этом случае гарантии получения жилья намного выше.
Тема ипотеки мне интересна, поэтому на следующие семинары я приду с удовольствием, но хотелось бы обсуждения не общих, а уже конкретных тем.
Александр Геннадьевич Кирьяков, рабочий:
- Идея семинаров неплохая, особенно для меня лично. Я впервые прикоснулся к теме, и сегодня услышал много нового и интересного. Хотя совсем неграмотным в этом вопросе тоже не могу себя назвать. Считаю, что некоторые докладчики сообщили много общей и ненужной информации.
Не могу сказать, приду или нет на следующие семинары, все будет зависеть от их тематики. Хотя признаю, что семинар может сыграть значительную роль в принятии окончательного решения по поводу приемлемости ипотеки для меня лично.
Ипотеку для себя считаю единственным вариантом приобретения жилья. В кооперативе я уже был, идея представляется мне более чем сомнительной. Схема – сегодня плати, стой в очереди, а через 10 лет получай квартиру - меня не устраивает.
Денис Степанов, рабочий:
- Наверное, такой семинар несет новую информацию только для совсем "ипотечно" неграмотных граждан. Я занялся поисками квартиры и кредитной программы две недели назад, и за это время из СМИ узнал больше, чем из сегодняшнего семинара. Очень общая информация, мало конкретики. Я думаю, что более конкретные вопросы необходимо обсуждать не на семинарах, а со специалистами лично.
Татьяна Викторовна Ефремова, риэлтер:
- Я работаю в сфере недвижимости три года и сейчас изучаю ипотечное кредитование. Семинар мне очень понравился, потому что для себя лично и для своей профессиональной деятельности я нахожу много полезной информации. Сейчас у меня уже есть ипотечные клиенты, и они задают самые разные вопросы. Я, конечно, учусь, но семинары для меня - обучение и подспорье. Для риэлтера такие мероприятия просто необходимы.
Сергей Головков, рабочий:
- Я лично очень доволен семинаром, много узнал об ипотеке того, что мне было негде узнать и прочитать. Хотя некоторые вопросы были обсуждены вскользь, хотелось бы, чтобы они раскрывались более глубоко. Если будут проводиться семинары, посвященные конкретным темам, я приду обязательно. Многое хотелось бы еще услышать и понять, так как я рассматриваю вариант с приобретением жилья на банковские средства для себя лично.
Мария, студентка:
- Подобные мероприятия, конечно, нужны. Я собираю информацию для себя и своей семьи, мы хотели бы улучшить жилищные условия, ищем варианты решения проблемы. Кроме семинаров, я ищу информацию в "Бюллетене недвижимости", расспрашиваю знакомых.
Ничего нового, конечно, сегодня я не услышала, все это можно узнать из СМИ. Но наметились вопросы на перспективу, которые хотелось бы для себя прояснить. Мы только прикоснулись к проблеме, и даже еще не выбрали схему, по которой приобретение жилья было бы приемлемо для нашей семьи.
Лариса Глебовна Британежская, риэлтер:
- Сегодняшний семинар мне понравился. Я работаю в агентстве недвижимости, и у меня уже есть два клиента с ипотечными кредитами. Сегодня я разрешила для себя ряд вопросов. Хотя у нас проводилось обучение, но все равно некоторые проблемы, которые здесь освещались, мне удалось пересмотреть и глубже понять. Это для меня и моих ипотечных клиентов важен вопрос с трудностями приобретения квартиры в условиях сегодняшнего рынка. К примеру, после того, как моя клиентка, получившая одобрение банка на кредит, выбрала квартиру, уже через час это жилье стоило дороже на 7 тыс. долл. Для меня было важно услышать из уст банкиров подтверждение того, что можно увеличить сумму кредита за один день. Для меня ипотечные семинары - это дополнительные знания, живая информация из первых уст. Это наиболее ценно.
Александр Шмидт, совладелец бухгалтерской фирмы:
- Меня интересуют ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости или лизинг. Как выяснил, обратившись в две лизинговые компании, малые предприятия не могут воспользоваться этим способом. Поскольку в лизинговых компаниях предъявляют достаточно жесткие требования к объему оборота компании. На практике даже небольшие помещения – подходящие для салона красоты или магазина у дома - скупают крупные фирмы. Я хотел узнать, можно ли получить ипотечный кредит для приобретения коммерческой недвижимости.
Стоимость жилья в Петербурге, можно сказать, исключает из числа покупателей граждан, у которых нет в собственности квартиры или хотя бы комнаты. А в принципе, я считаю, ипотека, если ее грамотно использовать, может поспособствовать созданию нового среднего класса.
Надежда Сень, страховой агент:
- Меня ипотека интересует с точки зрения участия в этом бизнесе. Поскольку схема ипотечного страхования работает в том числе и с участием агентов. Некоторые банки предпочитают электронную систему общения со страховой компанией. Другие направляют непосредственно в страховую компанию. Если человек дорожит временем, на помощь ему могут прийти страховые агенты, выполнив значительную часть работы по оформлению документов "с доставкой на дом". Но на этом семинаре тема страхования была затронута вскользь.
Алексей Юшков, риэлтер, Ярославль:
- Мне был интересен механизм проведения таких мероприятий. Честно говоря, я удручен. Очевидно, мы пропустили значительную часть информации. О том, что слышал, могу сказать – ничего нового. На ознакомительном уровне информация об ипотеке профессионалам неинтересна. Не могу не отметить переполненность зала. Очевидно, для оповещения о семинаре был задействован мощный информационный ресурс.
Татьяна Сергеевна, фармацевт:
- Меня интересуют программы бюджетной поддержки. И я получила нужную информацию – общего характера.
Я обращалась в районную администрацию, там сообщили, что в принципе могу рассчитывать на субсидию. Хотела выяснить, что необходимо предпринять кроме подачи документов на получение средств из бюджета. Интернетом я не пользуюсь, поэтому пришла на семинар. Из выступлений Игоря Кокарева из Жилищного комитета и Владислава Назарова, собственно, все и узнала. В том числе про размер единовременных платежей при выдаче кредита – за открытие счета, страховку и другие траты.
Фоторепортаж с семинара "Что такое ипотека?", состоявшегося 7 июня 2006 года в Зале инвестиционных проектов (пл.Островского, 11)
Фото: Всеволод Коновалов, ГК "Бюллетень Недвижимости"
