На Васильевском острове можно выделить четыре относительно обособленных зоны, а именно: историческую часть; западную часть; кварталы старого района Галерной гавани и несколько кварталов в старой части острова Декабристов. Каждая из этих территорий обладает особым составом жилищного фонда и социальной инфраструктуры, что, соответственно, отражается на рыночной стоимости квартир.
Историческая часть
Жилые кварталы исторической части острова территориально ограничены: на востоке – ансамблем Стрелки и набережной Макарова севернее Биржевой Линии; на севере – набережной реки Смоленки; на востоке – Смоленским кладбищем до Малого проспекта, 18-й Линией до Среднего проспекта, 24-й Линией до акватории Невы; на юге – набережной Лейтенанта Шмидта.
Территория эта неоднократно перестраивалась, сохранившаяся застройка – это в основном доходные дома второй половины XIX – начала XX веков. Нарезка земельных участков при этом оставалась практически неизменной. Это и предопределило высокую плотность застройки, которая лишь немного уступает самой густонаселенной зоне Лиговского проспекта, но значительно превосходит Петроградскую сторону.
В составе жилищного фонда по-прежнему преобладают коммунальные квартиры. Но чем ближе к Стрелке Васильевского острова, тем активнее ведется процесс расселения и выше цены на жилье. На наиболее привлекательной для инвесторов территории восточнее 8-й Линии медленно, но верно ведется точечная реконструкция. Но чем дальше на запад от бывшей границы города – 12-й Линии, тем цены ниже. Здесь дореволюционная застройка соседствует с жилыми массивами тридцатых годов прошлого века, больше нерасселенных коммунальных квартир и разнороднее социальный состав. Однако плотность застройки не такая высокая, больший процент нежилого фонда и, кроме того, есть свободная земля. Как следствие – больше возможностей для нового строительства и реконструкции.
В исторической части Васильевского острова можно выделить всего две доминанты. Внутренняя – станция метро «Василеостровская», объединенная с историческим центром района (Андреевским рынком) пешеходной зоной. И внешняя – набережные Невы и Стрелка, связывающие остров с материком географически и исторически.
Цена квадратного метра жилья в этой зоне сегодня почти равна средней по городу и составляет $2,3–2,5 тыс. Этой тенденции способствует наличие в предложении небольшого количества элитных квартир. К таковым можно отнести «фасадные» квартиры в непосредственной близости от Стрелки, на Большом и Среднем проспектах, близ Румянцевского сквера, в пешеходной зоне на 6–7-й Линиях.
В видовой части острова – на набережных Невы – за исключением нескольких домов расположены нежилые строения и предложений элитных квартир с видом на воду крайне мало. Наиболее перспективна набережная Макарова. С введением в действие второго выхода станции метро «Спортивная» и завершением строительства элитного комплекса «У Ростральных колонн» ее рейтинг явно изменится.
Западная часть (ЗЧВО)
Большая часть домов (ЗЧВО) – улучшенная типовая панель |
Как это повлияет на уже сложившееся окружение, сказать трудно. Одно очевидно: сегодня западная часть острова – дорогая территория. Стоимость жилья здесь одна из самых высоких в городе, цены проигрывают только объектам на Московском проспекте, Каменном и Крестовском островах, а также в Золотом треугольнике.
Зона эта ограничена: на севере и западе – акваторией Финского залива и Малой Невы; на юге – Ковшом Галерной гавани и ул. Нахимова; на востоке – Смоленским кладбищем и пр. КИМа. Ось реки Смоленки строго делит эту территорию на две почти равные части – северную и южную.
Большая часть жилищного фонда – улучшенная типовая панель, типовой кирпич и «экспериментальные» дома. Меньшая часть – корабли и хрущевки. Однако дешевого предложения здесь практически нет. Даже квартиры в домах с плохими потребительскими характеристиками продаются дороже аналогов в других районах.
Территория застраивалась в последние два десятилетия прошлого века и обладает сравнительно молодым жилищным фондом с хорошими потребительскими характеристиками. В советское время на этой территории было возведено некоторое количество экспериментальных домов, строившихся по индивидуальным проектам с применением новейших технологий. К «плюсам» территории относится ее местоположение, панорамные виды из окон домов на Финский залив. Неплохо развита социально-бытовая сфера – район развивался планово, здесь строились детские сады, школы, поликлиники. Наличие станции метро «Приморская» с бурно развивающейся вокруг нее социальной инфраструктурой позволило этой части Васильевского острова стать одним из самых престижных мест для проживания в городе и успешно конкурировать с такими элитными территориями, как кварталы сталинской застройки вдоль Московского проспекта и парадный центр города.
Средние цены предложения на вторичном рынке в ЗЧВО значительно выше показателей по городу. «Квадрат» здесь стоит $2,8–2,9 тыс.
Благодаря большим объемам нового строительства ЗЧВО остается одной из самых дорогих петербургских территорий и сейчас. В настоящее время здесь в основном осуществляются инвестиционные проекты, связанные с жилищной застройкой. Надо отметить, что свободных участков немного и приходится заниматься уплотнением, что вызывает негативную реакцию у местных жителей. Так, в 2000–2002 годах район активно «уплотняли» в районе Морской набережной, улиц Капитанской и Кораблестроителей.
Пожалуй, единственный очень существенный минус этой территории – ее транспортная изолированность от «большой земли». Станция метро «Приморская» позволяет сообщаться с центром города относительно быстро, но до нее надо добраться.
Следует также отметить, что – как и в случае со старой частью острова – спрос на квартиры здесь также является локальным. Люди из других районов города чаще всего не рассматривают возможность приобретения жилья в ЗЧВО. Спрос на строящиеся жилые объекты обеспечивается в основном его резидентами.
Диапазон цен на квартиры в районах Васильевского острова ( $/кв.м )
|
Одоевского |
Старая часть |
ул. Шевченко |
ЗЧВО |
|||||
| ккв |
min |
max |
min |
max |
min |
max |
min |
max |
| 1ккв |
2692,3 |
3225,8 |
2052,1 |
4409,3 |
2555,6 |
6000,0 |
2171,8 |
4109,4 |
| 2ккв |
2443,3 |
2857,1 |
1789,8 |
4918,0 |
2238,8 |
3827,2 |
1733,3 |
4285,7 |
| 3ккв |
1645,6 |
2921,3 |
1576,1 |
6523,8 |
1736,2 |
3377,8 |
1733,3 |
4017,1 |
| 4ккв |
1756,0 |
3273,8 |
1568,4 |
6098,1 |
1887,8 |
3166,7 |
2077,8 |
4647,9 |
| многоккв |
3846,2 |
3846,2 |
1573,0 |
4337,1 |
2501,5 |
3422,2 |
1991,5 |
3455,6 |
Галерная гавань
Микрорайон у Гавани — территория с обилием сталинских домов и дорогим жильем. Жилой массив в районе Гавани на севере ограничен улицей Нахимова, на востоке – улицей Беринга, на юге – Большим проспектом, на западе – Наличной улицей. На границах микрорайона находится большое количество различных объектов: промышленные предприятия, Смоленское кладбище, комплекс Ленэкспо, Морской вокзал.
Жилищный фонд здесь самый разнообразный, присутствуют практически все типы жилья, существующие в городе, кроме панельных домов. Здесь есть и старый фонд (35%), и сталинки (40%), и кирпичные хрущевки (25%). Недостаток территории – плохая транспортная доступность. Станция метро «Василеостровская», как и «Приморская», достаточно удалены от Гавани.
В районе почти нет доминант. Роль таковой мог бы выполнять выставочный комплекс Ленэкспо. Но он, скорее, похож на обособленный деловой городок, и «внутренняя» жизнь комплекса практически не влияет на окрестные территории.
Несмотря на все недостатки, Гавань – одна из самых дорогих территорий города, пользующаяся стабильным спросом горожан. Средняя цена предложения в этой части Васильевского острова составляет $ 2,7 тыс. за кв. м, что выше средней по городу. Цены на квартиры в сталинках вдоль Наличной улицы сопоставимы с ценами в аналогичных объектах на Московском проспекте.
«Покупателей квартир в районе Гавани привлекают неплохие потребительские характеристики сталинских домов, – считает начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – И общая благоустроенность территории – здесь много зелени и почти нет машин».
Старая часть острова Декабристов
Тихая Гавань: много зелени и нет машин |
Цена на квартиры здесь составляет $ 2,6 тыс. кв. м. Территория пользуется стабильным локальным спросом. В районе улицы Одоевского, как и в Гавани, покупают квартиры горожане, которые желают проживать на Васильевском, но не могут себе позволить квартиру в более дорогой – западной – части острова.
Эта депрессивная территория, пока не имеющая тенденций к развитию, со временем может превратиться в «фонд» аварийного жилья. Жилищный фонд в большинстве своем – плохого качества и практически полностью относится к категории «старый». Предложение минимально, и оттого плохо структурируется, но тем не менее недешево. Продавцы явно используют реноме Васильевского острова. Перспектив развития зона эта почти не имеет. Район окружен промзонами, и новое строительство здесь не ведется. Толчком к будущему развитию территории может послужить развитие здесь деловой активности.
