Васильевский: в ожидании отелей

Васильевский остров является частью исторического центра Петербурга – как и задумывал Петр I при основании города. Близость к основным памятникам архитектуры, скорое открытие первой очереди Морского вокзала и отсутствие подходящих участков в других центральных районах привлекают на Васильевский отечественных и зарубежных хотельеров. Однако он со всех сторон отделен от остальной части города водой. На мостах постоянные пробки, а ночью переправить сюда туристов можно лишь речным транспортом. Несмотря на это, по прогнозам специалистов, у Василеостровского района есть все шансы развить гостиничную инфраструктуру. Намыв новых территорий и ввод ЗСД, вполне возможно, поспособствуют организации нового центра деловой активности и повысят удобство транспортного сообщения, в том числе – с аэропортом и Северо-Западным (финским) направлением.

Мест нет. Но будут

В Петербурге, особенно в «высокий сезон», остро ощущается нехватка отелей. Ожидаемый рост туристических потоков, увеличение спроса сделали гостиничный бизнес в Северной столице привлекательным для инвесторов. Однако участков для размещения новых объектов почти не осталось. Как правило, гостиницы среднего и высокого класса располагаются в центре города, где лимит подходящих «пятен» давно и безнадежно исчерпан. Все это заставило хотельеров обратить внимание на Васильевский остров.

Согласно официальным данным, сегодня в Петербурге работает немногим более 330 гостиниц с общим номерным фондом около 18 300 номеров.

С тех пор как городские власти решили сделать ставку на развитие туриндустрии, серьезное внимание стало уделяться программе развития объектов гостиничной инфраструктуры. Сегодня в Петербурге реализуется 114 новых гостиничных проектов. Из них: 18 – уже строятся, 69 – находятся в стадии инженерного проектирования и для 27 – разрабатывается документация. Правда, сроки ввода объектов часто срываются. Так к началу декабря из восьми заявленных к открытию отелей постояльцев приняли только шесть.

Дефицит гостиничных номеров именно на Васильевском острове очевиден, особенно остро нехватка мест в отелях ощущается во время выставочного периода в Ленэкспо.

Значительный урон и без того немногочисленному номерному фонду района нанесло закрытие гостиницы «Гавань» – инвестор посчитал, что аварийное здание будет выгоднее перепрофилировать под бизнес-центр. По данным консалтинговых и туристических агентств сегодня на «Ваське» действуют 14 объектов гостиничной инфраструктуры (еще 5 – в стадии реализации). Но лишь два из них насчитывают более 100 номеров, «Прибалтийская» и вовсе является крупнейшей и одной из самых успешных гостиниц города. Оставшаяся дюжина – это в основном мини-отели, а также гостиница квартирного типа «Капитанская» и «осовремененное» студенческое общежитие на ул. Шевченко. Общий фонд Васильевского острова составляет свыше 1400 номеров (в основном благодаря «Прибалтийской»). В ближайшие полгода – год с вводом заявленных пяти объектов эта цифра перешагнет порог в 2 300 гостиничных номеров. Но и этого мало.

Прибрежное местоположение района и его статус приводят к тому, что инвесторы предпочитают строить здесь солидные объекты высокой классности. Между тем чем больше «звезд», тем дольше придется ждать возврата вложений. По данным руководителя отдела оценки, консалтинга и аналитики АН «Бекар» Игоря Лучкова, инвестиции в строительство/реконструкцию отеля высшего класса составляют от $5 000 до $9 000 на кв. м. Окупается такой объект за десять лет, доходность составляет 10–12%. Создание гостиницы «4 звезды» обойдется в $1 500–2 500 за кв. м. Срок окупаемости – восемь-десять лет, а доходность инвестиций – 11–13%. Отель «3 звезды» потребует вложений от $1 300 до 1 900 на «квадрат». Затраты вернутся не раньше чем через семь лет, зато доходность подобного объекта – до 15–17%.

Действующие гостиницы В.О.*

*по данным компании и Центрального агентства недвижимости

В формате мини

Мини-отели – достойная альтернатива гостиничным комплексам

Однако, по сравнению с посуточной арендой частного жилья, у мини-гостиниц есть свои недостатки. «Квартира на ВО, сдающаяся посуточно, может обойтись дешевле, чем номер в мини-отеле того же качества, – рассказывает Елена Подкорытова, заместитель директора ЦАН. – На ставке аренды квартиры мало сказывается количество проживающих. Так, стоимость аренды трехкомнатной квартиры не зависит от того, сколько там поселится гостей – двое или четверо. И может обойтись в $120 в сутки. При увеличении числа жильцов до 8 человек цена поднимется незначительно – на $20–50. При размещении такой компании в мини-отеле стоимость возрастет пропорционально количеству постояльцев».

Почти все миниатюрные гостиницы, расположенные в Василеостровском районе, относятся к «трехзвездным». Исключение – отель «Марко Поло». Он занимает здание постройки 1874 года, являющееся памятником архитектуры, и позиционируется как элитный. Отсюда – высокая стоимость проживания.

Почти все объекты были реконструированы в последние несколько лет. Окупаемость мини-гостиницы зависит от ее площади (числа номеров), средств, затраченных на покупку недвижимости (стоимости расселения квартир) и качества ремонта. Последний может обойтись весьма недешево, учитывая, что мини-отели размещаются в старом фонде. Как правило, объемы инвестиций и сроки окупаемости своих проектов их владельцы, являясь частными лицами, не разглашают.

Приманка для хотельеров

Возможности для строительства новых отелей на Васильевском острове не исчерпаны. И он по-прежнему остается одним из самых привлекательных районов для инвесторов, вкладывающихся в гостиничную недвижимость. Недюжинный интерес проявляют к нему международные сетевые компании, которые с оптимизмом оценивают петербургский рынок.

Гостиница «Адмирал» примет первых постояльцев в самое ближайшее время

Открытие еще двух отелей ожидается в следующем году. Строительство семиэтажного гостиничного комплекса класса «четыре звезды» на 8-й Линии (участок 2 575 кв. м) ведет дочерняя структура эстонской фирмы MANUTENT O – компания «Отель Плюс». Объем инвестиций в проект составляет около $30 млн. Управлять объектом на 250 номеров будет Sokos Hotels.

Проект гостиницы на 14-й Линии реализует ЗАО «ИВИ-93» на земельном участке в 3 тыс. кв. м. Полезная площадь объекта составит чуть более 7 тысяч «квадратов». В отеле разместятся 135 номеров (270 мест), в том числе 30 «люксов».

Гостиница в составе элитного жилого комплекса «У Ростральных колонн» также должна открыться в 2007 году. Объем инвестиций в строительство оценивается в 50 млн евро. Отдельный корпус на 24 апарт-номера в гостинично-офисном комплексе «Голицынъ» уже продан разным собственникам.

Группа отелей «Евразия» тоже рассматривает вариант реализации на Васильевском острове очередного проекта. Скорее всего, это будет небольшой отель, так как общий объем инвестиций в два проекта Группы (строящаяся 40-местная гостиница на ул. Рубинштейна и будущая на ВО) составляет около $4 млн.

Наиболее интересный проект реализует «Эталон-ЛенСпецСМУ». В марте 2006 года  холдинг заключил договор с консорциумом западных компаний о реализации проекта по созданию отеля и спа-комплекса в квартале «У Ростральных колонн». Участок застройки ограничен Биржевым и Волховским переулками.

Гостиничные номера возведут на месте бывших винных складов купцов Елисеевых (они подвергнутся реконструкции). Комплекс станет собственностью британской компании London & Regional Properties. Объем инвестиций оценивается в 50 млн евро. Проект выполнен в архитектурной мастерской Евгения Герасимова. Весь комплекс работ на объекте выполняют предприятия «Эталон-ЛенСпецСМУ». В качестве оператора отеля и спа-комплекса выбрали скандинавскую сеть Holiday Club. Объект в Северной столице станет первым проектом финского оператора в России.

Общая площадь спа-комплекса и отеля в квартале «У Ростральных колонн» составит более 25 тысяч квадратных метров. Семиэтажная гостиница рассчитана на 280 номеров. Предусмотрены рестораны и конференц-залы. В спа-комплекс войдут бассейн, сауны, фитнес-центр и спорт-бар.
К настоящему моменту общестроительные работы завершены, согласованы инженерно-технические параметры и стандарты внутренней отделки спа-центра и гостиницы. Полностью комплекс будет введен в эксплуатацию в 2007 году.

Однако и с открытием заявленных гостиниц потенциал острова останется неисчерпанным. «Благодаря уникальному расположению (в центре города, с выходом на залив) и с развитием транспортной доступности, Васильевский получит новый толчок для развития зоны туризма. Поэтому в ближайшем будущем стоит ожидать в этом районе дальнейший рост числа новых гостиниц», – рассуждает директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский.

Учитывая общий дефицит отелей в Петербурге, расположение района и перспективы развития острова, даже затрудненная транспортная доступность не влияет на привлекательность Васильевского. Здесь хотят жить постояльцы, и здесь готовы строить хотельеры.

Проекты гостиниц, реализуемые в настоящее время на В.О.*

Текст: Анастасия Рублева