На Васильевском наблюдается офисное оживление

Основная концентрация офисных площадей города сегодня наблюдается в Центральном и Петроградском районах (80%), однако в последнее время проявления девелоперской активности все более заметны также и на Васильевском острове. В первом полугодии 2006 года он оказался на втором месте после центра по вводу новых качественных объектов деловой недвижимости. В настоящее время объем офисных площадей классов «А» и «В» в Василеостровском районе составляет 11% от общегородского, и эта доля в последнее время растет (еще в 2005 году она составляла 7,5%). Причем объекты высокого класса в большинстве своем открывались в течение последних двух лет.

Остров в центре города

За последние два-три года на петербургском офисном рынке наметилась тенденция децентрализации офисного рынка. Причем деловые зоны вне Центрального района на ближайшие годы уже практически определились. Прежде всего, это набережные Невы: Петроградская, Аптекарская, Пироговская, Выборгская, Ушаковская, Свердловская. Их достоинства – неплохая транспортная доступность, а также возможность организации парковки. Большой популярностью пользуются центральные транзитные трассы города – Московский проспект, Пулковское шоссе, а также район Морского порта. Целый ряд застройщиков делает ставку на создание «воздушных» и «морских» офисных ворот города. Входит в сферу интересов девелоперов и арендаторов и Васильевский остров.

«С точки зрения инвестиций в деловую недвижимость эта зона очень перспективна, – говорит Ирина Романова, руководитель департамента консалтинга петербургского филиала компании GVA Sawyer. – Остров расположен в центральной части города и также является формирующим звеном городской зоны исторической застройки. Расположение Васильевского острова в непосредственной близости от исторического центра города – Центрального района и Невского проспекта, вблизи сформировавшихся общественно-деловых и туристических зон Адмиралтейского и Петроградского районов, а также около реки Невы и Финского залива (что обеспечивает отличные видовые характеристики многим объектам недвижимости района), придает ему статус престижного как для проживания, так и для ведения бизнеса».

В последние два-три года на Васильевском достаточно активно проводятся различные мероприятия по благоустройству. В 2003 году была создана пешеходная зона на 6–7-й Линиях. Проводится комплексная реставрация дорожного полотна на острове. Здесь строятся, реконструируются современные высококачественные здания деловых, торговых и туристических комплексов, а также элитное жилье. Общая престижность района сегодня значительно растет и за счет общего улучшения его инфраструктуры, и планов реализации крупных инвестиционных проектов («Морской фасад», ЗСД).

«Для инвесторов одним из главных достоинств бизнес-комплекса является его удобное расположение в центре города. Василеостровский – один из центральных районов Северной столицы. И его инвестиционная привлекательность будет только повышаться с учетом дефицита и роста цен на землю в Центральном и Петроградском районах, – считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики ГК «Бекар» Игорь Лучков. – Территория имеет определенные резервы – депрессивные промышленные зоны, которые могут быть использованы для офисного строительства».

Впрочем, речь не идет о создании единой деловой зоны, как, например, на Выборгской стороне. По словам Игоря Лучкова, на Васильевском скорее всего будут точечно складываться деловые кварталы. Причем жилые кварталы будут тяготеть к фасадной – западной – части острова, а деловые будут смещаться к центральным кварталам и Стрелке Васильевского острова, а также располагаться в бывших промышленных зонах. «Как правило, когда запускается первый проект, он как локомотив тянет за собой остальные. Мы сейчас наблюдаем интерес инвесторов к тем зданиям на Васильевском острове, которые два года назад вообще никого не интересовали, – рассказывает господин Лучков. – Компании готовы вкладывать деньги и заниматься сложными объектами в глубине территорий, с плохим состоянием коммуникаций, старыми заводами, которые наполовину разрушены, а наполовину сдаются в аренду, и т. п.».

Однако формирование в районе единой деловой зоны в настоящее время осложнено недостатками его доступности. Район имеет автономное, островное, расположение. Автотранспортная связь в другими районами города осуществляется сегодня посредством лишь четырех мостов, три из которых находятся в зоне Стрелки Васильевского острова. Мосты разводятся по ночам, «отрезая» остров от города.

Транспортная сеть района работает на пределе. В настоящее время предпринимаются попытки демонтировать с некоторых улиц трамвайные пути, но это вызывает негативную реакцию у жителей, пользующихся этим видом транспорта.

На развитие сегмента высококачественных офисов значительно влияют ограничения на строительство в исторической части Васильевского острова, которая имеет охранный статус UNESCO.

Консалтинговая компания LCMC консультировала нескольких крупных московских девелоперов, которые планировали построить два бизнес-центра на Васильевском, по 50 тыс. кв. м каждый. Но в результате проведенного маркетингового исследования стало ясно, что это достаточно спорный по рентабельности проект. «Из-за существующих жестких ограничений по высотному строительству и проблем с транспортной доступностью на территории ВО преобладают офисные центры небольшой площади, что отражается на сроках окупаемости проектов (сроки возрастают) и на доходности (она меньше, нежели у комплексов более крупного формата), – объясняет Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. – На данный момент средний период окупаемости бизнес-центров на Васильевском составляет около восьми лет при доходности в 14% годовых».

Несмотря на описанные минусы Васильевского острова, уже в ближайшем будущем он сможет конкурировать с Выборгской набережной и Петроградской стороной. «Васильевский остров и сейчас конкурирует с этими районами в определенном смысле, – считает Игорь Лучков. – Хотя уровень развития Петроградского района объективно выше, а Выборгская сторона «берет» своими зонами вдоль набережной. Но надо учитывать то, что возможности этих районов города ограничены, а создание деловых зон на Васильевском неизбежно».

Арендные ставки ниже

Доходная реконструкция

Первые деловые центры появились на Васильевском около 10 лет назад – «Абакус-хаус», «Елизаветинский», «Средний, 4» и др. Немного позднее были открыты «Тучков мост» (ныне МДЦ – Международный деловой центр) и «Гранат».

Бизнес-центр «Тучков мост» (4-я Линия, 65-а) располагается в здании бывшего клуба завода им. Козицкого. Оно было построено в стиле сталинского ампира в 1940 году, по проекту Михаила Брусиловского. Пять этажей площадью более 6 тыс. кв. м, включая лестничные марши, залы и анфилады. Такие интерьеры, по замыслу организаторов проекта, идеально подходили для осуществления разнообразных творческих проектов, поэтому изначально здесь предполагалось открыть центр искусств. В 1997 году здание было выкуплено частными инвесторами и организован бизнес-центр класса «С». В период с 2004 по начало 2006 года в здании была проведена комплексная реконструкция, и теперь здесь, наряду с офисным центром, работает Международный центр искусств.

Бизнес-центр «Гранат» (Малый пр., 54) стал одним из первых объектов, реализованных компанией «Бестъ». Это здание бывшего ПТУ при объединении Козицкого реконструировано (проведен капитальный ремонт) в 1999 году. «Бизнес-центр относится к категории класса «В», – рассказывает Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость».

Реконструкция здания была осуществлена в течение года. Основными проблемами в период реконструкции оказались демонтаж и вывоз станков и очистка поверхностей от технических масел. Окупаемость бизнес-центра «Гранат» составила четыре года.

Общая площадь его помещений – 3 тыс. кв. м. Уровень предлагаемого сервиса – служба reception, кафе, профессиональная эксплуатация и управление объектом. «Якорные» арендаторы – «МТЛ эксплуатация», компания «ХОРИС».

С 2003 по 2005 год на рынок было выведено несколько деловых центров, в которых принципиально новые качественные офисные площади обеспечивают необходимые условия для современного ведения бизнеса на Васильевском острове.

Новые бизнес-центры также создавались в помещениях производственных предприятий, но представляли собой отдельно стоящие специализированные здания, которые прошли полную реконструкцию и отличались достойным уровнем ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций.

«Холдинг «Империя» занимается возведением  деловых комплексов в четырех районах города – Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Петроградском, – говорит Валерий Хламкин, управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор». – На мой взгляд, Васильевский остров является одним из тех районов, где строительство офисных центров перспективно. Это – территория объектов категорий «В» и «В+», поскольку класс «А» подразумевает лучшую транспортную доступность и более близкое положение к центру города».

Оба «Сенатора» на Васильевском – реконструкция производственных помещений Обойной фабрики и фабрики роялей «Беккер».

По каждому из проектов реконструкция заняла не более двух лет. «При работе с объектами на Васильевском острове мы столкнулись с ограничениями по высотности, по фундаментам, по перекрытиям, которые имеются в уже существующих зданиях, – объясняет господин Хламкин. – Окупаемость бизнес-центров в среднем составила пять лет». Заполняемость бизнес-центров «Сенатор» на Васильевском близка к 100%. Якорными арендаторами «Сенатора» на Большом проспекте являются компании «Возрождение», «Тиккурила», «Мармелад Медиа». В офисах на 7-й Линии располагаются «Балтийская жемчужина», «Спектрум-холдинг», страховая компания «Ренессанс», футбольный клуб «Зенит».

Сегодня холдинг «Империя» готовит к реализации еще один крупный проект – новый бизнес-центр «Сенатор» площадью 65 тыс. кв. м на месте завода «Пневматика», расположенного на 18-й Линии ВО. Общая площадь производственных зданий (всего три корпуса) – около 25 тыс. кв. м, площадь земельного участка под ними – 1,5 га. Сам завод сейчас является арендатором помещений, а их владелец – холдинг «Империя» – обещает построить здесь самый крупный бизнес-центр класса «В+» в городе. Первая очередь нового бизнес-центра (16 тыс. кв. м) будет готова к маю 2007 года. Валерий Хламкин обещает, что на площадке завода «Пневматика» будет создан не просто еще один офисный центр, а настоящий деловой квартал.

В 2006 году на Васильевском появились первые бизнес-центры класса «А». Ранее Василеостровский район не рассматривался инвесторами как территория, на которой можно было бы возвести деловой объект класса «А». Шведская девелоперская компания Ruric AB открыла на острове сразу два бизнес-центра самой высокой классности – «Густаф» и «Магнус».

«Наши новые центры соответствуют заявленному уровню, – считает Андрей Левшин, руководитель коммерческого департамента «Рюрик менеджмент». – Во-первых, расположение – это центр города. Во-вторых, доступность. «Густаф» и «Магнус» находятся в десяти минутах ходьбы от станции метро «Василеостровская». Добавьте к этому внутренний охраняемый паркинг, достойное качество отделки, полное соответствие классу «А» по мощностным показателям электро- и водоснабжения. Единственное, что может смутить арендатора, – не лучшая автотранспортная доступность Василеостровского района, поэтому мы немного снизили арендные ставки».

Здания, занятые «Густафом» и «Магнусом», – бывшие складские помещения фабрики Урицкого. На реконструкцию здания «Густафа» ушло полтора года. Чуть больше – около двух лет – потребовалось для «Магнуса».

«Любое здание в центре охраняется КГИОПом, мы не можем ничего поменять. Но помещения фабрики – уникальны, – рассказывает господин Левшин. – Будущий «Густаф» представлял собой прямоугольник площадью 700 кв. м, без стен и перегородок. И поэтому у нас появилась возможность сделать открытые планировки. Особых проблем при реконструкции и не возникло. Нам только пришлось сделать гидроизоляцию подвалов в здании на 9-й Линии».

На настоящий момент заполняемость объектов, по словам Андрея Левшина, составляет 80%. Среди крупных арендаторов – «Интерспорт» («Густаф»), «Альфабанк» («Магнус»).

У компании немало новых проектов. Во второй половине текущего года компания Ruric AB приобрела право долгосрочной аренды одного из зданий ОАО «Лениздат», выходящего на площадь Ломоносова. Площадь объекта – 18,5 тыс. кв. м, после реконструкции она вырастет вдвое.

Вслед за «Морским фасадом»

Строительство «Морского фасада» многие называют проектом века для города. На намывном участке будет образована одна из крупнейших в городе общественно-деловых зон, что положительно скажется на развитии офисного строительства и в исторической части Василеостровского района. «Данный комплекс призван повысить престиж Петербурга на международном уровне, – говорит Ирина Романова. – И, тем более, это дополнительно повысит престиж самого Васильевского острова».

Управление БЦ «Преображенский» осуществляет компания «ВМБ–Траст»

БЦ «Gustaf» – первый из класса А

БЦ «Маgnus» в прошлом склад фабрики им. Урицкого

Промзона в юго-западной части Васильевского острова (ограниченная Большим пр., 23-й Линией, набережной Невы и акваторией Финского залива), вероятно, также со временем естественным образом поменяет функциональное назначение. В настоящее время эту промышленную зону формируют Балтийский завод, Сталепрокатный завод, Кожевенный завод им. Радищева, ОАО «Электроаппарат», заводы «Севкабель» и «Северный текстиль» и др.

Большинство административных и некоторых производственных построек в настоящее время сдаются в аренду различным мелким организациям под офисные и складские цели по арендным ставкам, соответствующим классу «Д» (скажем, на территории Кожевенного завода). Некоторые собственники этих объектов планируют улучшить их качественный уровень до класса «С» (например завод «Электроаппарат»). Также есть сведения о возможном перебазировании из этой промзоны Балтийского завода (в рамках слияния его с ОАО «Судостроительный завод «Северная верфь»), что высвободит около 65 га земли.

Кроме того, продолжается перепрофилирование точечных производственных территорий района. Так, территорию трамвайного парка № 3 им. Леонова планируется использовать под выставочно-музейный комплекс и также высвободить землю под общественно-деловую застройку.

В ноябре этого года Росимущество выставило на инвестиционный конкурс два здания, расположенные недалеко от станции метро «Василеостровская» – между Большим пр. и набережной Лейтенанта Шмидта. Сейчас эти объекты недвижимости закреплены за оборонной структурой – 2000 ОМИС («Отделение морской инженерной службы»). В реальности речь идет о Петербургском военно-морском институте (Морском корпусе Петра Великого). В двух зданиях на 11-й Линии расположены общежитие (д. 10, лит. А), а также прачечная и мастерские (д. 10, лит. Б). Общежитие предстоит реконструировать, а второй флигель – снести. Корпуса занимают участок размером 2,5 тыс. кв. м, который принадлежит военным на праве постоянного (бессрочного) пользования. Условия будущего конкурса подразумевают возведение на этой территории «многофункционального бизнес-центра» общей площадью 9 тыс. кв. м. Рыночная оценка объектов составляет около $2,1 млн.

Развитие территории также связывают с решением одной из главных проблем Васильевского острова – транспортной. Таким решением должно стать завершение строительства Западного скоростного диаметра. ЗСД главным образом сработает на доступность западной части острова и разгрузит буквально задыхающуюся от пассажиропотока транзитную трассу через мосты Лейтенанта Шмидта и Тучков. Появится возможность выехать из района в ночное время. Но это – не ближайшая перспектива, окончания строительства ЗСД стоит ждать не раньше 2015 года.
Помимо улучшения дорожной сети района запланировано также улучшение обеспеченности его территории метрополитеном. Согласно новому Генплану сразу три новые станции метро появятся на острове в период 2015–2025 годов. Одна из них разместится на намытой территории около нового Морского пассажирского терминала. Кроме того, одна из станций откроется на пересечении Большого пр. и 24–25-й Линий ВО.

«Скоростной диаметр, «Морской фасад» – объекты, которые принципиально меняют стоимость, качество и имидж окрестных объектов коммерческой недвижимости, – считает Игорь Лучков. – Стоимость земельных участков поблизости может возрасти в полтора-два раза. Конечно, точно оценить невозможно, поскольку огромное значение имеют и другие факторы: видовые характеристики, состояние коммуникаций и др.».

В любом случае, как бы ни развивались крупные инвестиционные проекты на Васильевском острове, в скором будущем с учетом существующего дефицита объектов будет ускорен процесс изъятия производственных территорий под офисное строительство. Васильевский остров – серьезный резерв города для развития деловой активности. А вот насколько активно будут появляться инвесторы для жилья и офисов, во многом зависит от регулирующей функции городских властей, от того, как пойдет распродажа объектов и, конечно, от активной позиции собственников предприятий.
 

Текст: Дарья Куксенкова