Для запуска ипотеки под залог земли, которая станет источником финансирования подготовки участков, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию активно разрабатывает соответствующие стандарты. Куратор нацпроектов Дмитрий Медведев называет возможность залога земель «мощнейшим инструментом для привлечения инвестиций».
По оценкам Росстроя потребность в земельных ресурсах для малоэтажной и многоэтажной застройки в 2007–2010 годах составит от 84 до 105 тыс. га.
Попытка не пытка
Несмотря на рост ипотечных предложений банков взять кредит на землю для строительства непросто.
Основные факторы, сдерживающие развитие этого рынка, – сложность оценки земельных участков и несовершенство российского законодатель-ства. Кроме того, процедура оформления прав на землю требует массу времени и денег. «В недавнем прошлом мы выдавали кредиты под залог земельного участка, однако летом этого года предложение было упразднено. Причина –
невысокий спрос на такие кредиты», – говорит заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.
|
ЦИТАТА Вице-премьер Дмитрий Медведев: |
Стандарты АИЖК позволят физлицам получать займы на строительство. Опыт кредитования, когда залог находится в собственности заемщика, облегчит процесс для банков. Планируется, что под залог участка заемщик получает кредит и на эти деньги начинает обустройство земли. После этого площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные сред-ства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Причем это происходит быстро, так как традиционная сделка обладает высокой степенью прозрачности.
«В случае с физлицом все просто – закладная гасится в соответствии с кредитным договором», – говорит директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.
Деньги из-под земли
Именно юридические лица и муниципалитеты остро нуждаются в кредитах под залог земли. Петербургские застройщики давно говорили о необходимости использовать в качестве залога земельный участок или объект незавершенного строительства. Однако банки не устраивало, что земля принадлежит заемщикам на правах аренды. «Учитывать аренду – для банка сплошная головная боль. А «незавершенка» – это вообще неясно что. И как доказать ликвидность залога? К тому же требования Центробанка к кредитованию строительства очень высоки. Это – «третья категория» риска, и резервирование под такой кредит составляет 100%», – говорит руководитель Петербургского филиала Промышленно-строительного банка Владимир Желиостов.
Разработанные АИЖК стандарты земельной ипотеки призваны решить проблему. На V Всероссийском совещании участников системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования руководство Агентства в деталях представило программу земельного кредитования. Хотя директор департамента жилищного финансирования АИЖК Владимир Петренко заявил, что этот механизм начнет работать только после внесения поправок в закон об ипотеке, Бюджетный и Градостроительный кодексы РФ.
Юридические лица, прежде всего строительные компании, согласно этим стандартам смогут получать кредиты не только под участки в собственности, но и под залог права аренды на землю.
Кому больше всех надо
Сегодня муниципалитеты, в собственности которых много свободных земельных участков, не могут передать их под застройку.
«Муниципалитеты не могут стать заемщиками, им это не по карману, поскольку у них и так много долгов», – заявил руководитель Госстроя Сергей Круглик.
Агентство разрабатывает несколько схем ипотеки для подобных случаев. Одна из них – когда муниципалитет закладывает земельный участок, привлекает кредит, нанимает подрядчика и в счет заемных средств оплачивает работу по обустройству площадки. Второй вариант – муниципалитет привлекает инвестора и тот производит необходимые работы. Далее муниципалитет выкупает у инвестора инфраструктуру за счет средств от аукционной продажи участка под застройку. Или же муниципалитет может выкупить инфраструктуру у инвестора за счет налоговых и иных поступлений в свой бюджет – это будет третий вариант земельной ипотеки.
АИЖК планирует удержать процентные ставки по земельным кредитам на уровне выплат по ипотеке на покупку квартиры – 11–14% в рублях.
