Особенно по отношению к мегаполисам, где разрыв между установившимся уровнем цен на жилье и доходами большинства жителей особенно заметен.
Чуть ли не раз в неделю звучат новые варианты действенных мер для обеспечения доступности жилья. Предлагаются дешевое деревянное домостроение, малоэтажка, государственная строительная компания, прогрессивные налоги и увеличение платы за обслуживание жилья для владельцев второй-третьей квартир, проверки прокуратуры и антимонопольной службы для раскрытия картелей застройщиков…
Все эти предложения – или заведомая утопия, или просто ничем не могут помочь.
Собственно, национальный проект и законы «жилищного пакета» приоритеты очертили: прозрачная процедура распределения участков, госгарантии и субсидии для инженерного обеспечения участ-ков, развитие стройиндустрии. Что и приведет к росту объемов строительства.
Как же видят развитие событий участники рынка – банкиры, двигающие ипотеку, представители госструктур и застройщики? Стоит ли вопрос предложения настолько остро, что пришла пора радикально разделить понятия «доступное» и «комфортное», найти место и возможность строить «дешево и сердито», а дорогую городскую землю оставить для тех, кто может позволить себе комфортное жилье? Или же главное – создать здоровую систему? Или все само собой произойдет и сбудется?
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
вице-президент Корпорации «Петербургская Недвижимость», президент-элект Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти:
Как уже неоднократно говорилось, понятие «доступное жилье» вовсе не означает «дешевое». Должны быть созданы условия, в которых большинство людей будут иметь возможность приобрести жилплощадь. И именно в этом сегодня кроется ключевая проблема, работать с которой необходимо в двух направлениях – наращивать объем предложения и стимулировать платежеспособный спрос. Со стимулированием спроса у нас дела обстоят неплохо: ипотечное кредитование развивается довольно активно и сегодня уже действительно очень многие имеют возможность получить кредит.
С увеличением предложения все сложнее. Одних усилий застройщиков здесь недостаточно, нужна еще и поддержка города и государства, прежде всего – в части подготовки новых территорий под застройку, в вопросах инженерной инфраструктуры. Последовательная методичная работа государства и инвесторов, направленная на стабилизацию рынка, – главное условие, необходимое для того чтобы жилье стало доступным.
председатель
правления банка DeltaCredit:
Государственная политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства. Как это сделать – проблема чиновников государственного масштаба, а никак не банкиров. Каждый рубль, вложенный государством в жилищное строительство, даст гораздо больше для повышения доступности жилья, чем рубль, потраченный на развитие ипотечного кредитования.
генеральный директор Национальной Жилищной Корпорации –
Санкт-Петербург,
вице-президент Национального резервного банка:
По программе «Жилище» к 2010 году средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м должна быть равна совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года. Исходя из чего сейчас в Петербурге покупка жилплощади доступна семьям с ежемесячным доходом свыше $3 тыс. Разрешить проблему этой диспропорции между потребностями населения и его возможностями можно, значительно увеличив объемы строительства качественного и дешевого жилья.
Есть пример участия крупного част-ного инвестора в данном процессе – Национальная жилищная корпорация – Санкт-Петербург (структура Национальной резервной корпорации), которая строит малоэтажный поселок на 300 домовладений на границе Петербурга и области. Экономичность панельно-каркасных технологий и сокращение удельной нагрузки на инфраструктуру (за счет большого числа объектов в поселке) позволяет снизить цены без ущерба комфорту. Покупателям обеспечена возможность ипотечного кредитования на срок до 25 лет.
Однако без участия государства частные инвесторы не смогут эффективно и быстро построить дешевое и комфортное жилье. Государство должно обеспечить земельные участки коммунальной инфраструктурой и сократить административные барьеры для застройщиков.
генеральный директор холдинга RBI:
Нет рецепта, который позволит одним махом решить все вопросы. Главный рецепт – взвешенный и непременно комплексный подход к увеличению объемов строящегося жилья.
Этим летом рынок пережил период бурного роста цен, вызванного изменением баланса между спросом и предложением. Сейчас ситуация нормализовалась. По нашим прогнозам, наименьшим объем предложения будет в 2008 г., ближе к концу года. Эти данные подтверждают, что проблема наличия инженерно-подготовленных участков для строительства – одна из главных.
Возможности уплотнительной застройки значительно сократились, будущее – за освоением новых крупных земельных участков, таких как СПЧ, Юго-Запад, СУН, Северная Долина, Славянка. Для обеспечения их потребностей в инженерии ключевым вопросом является финансирование. И это должно стать приоритетом городского бюджета. Гарантии вложения средств в инженерную подготовку территорий станут залогом роста активности застройщиков. На объем предложения влияют и административные барьеры при согласовании градостроительной и проектной документации, взаимодействие с монополистами, возможность гибкого регулирования финансовых условий продажи земли.
президент холдинга «ЛенСпецСМУ»:
Странно, что снова, как и пятьдесят лет назад, в нашем лексиконе исчезает понятие «комфортное жилье», а остается лишь «доступное». Так сказать, очередная «хрущевизация» всей страны.
Убежден: не надо по нашей российской традиции в очередной раз гнаться за объемами. И права в этой связи наш питерский губернатор Валентина Матвиенко, которая очень взвешенно отнеслась к проекту «Доступное и комфортное жилье…». Она считает, что процесс должен быть постепенным, продуманным и взвешенным.
А вот в области, на мой взгляд, объем строительства необходимо как минимум утроить – и при этом не забывать, что во вновь строящихся поселках все должно быть сделано на самом современном уровне. Может быть, даже лучше, чем в Питере.
И еще на одно обстоятельство хотел бы обратить внимание. Нельзя мешать застройщику, вводя все новые и новые законы. Дайте дорогу строителям, развяжите им руки, прекратите регламентировать каждый их шаг – и тогда они будут хорошо строить. Тем более что наши технологии отнюдь не уступают зарубежным, а кое в чем даже их опережают.
заместитель генерального директора Жилищного агентства ипотечного кредитования Ленинградской области:
Жилье должно быть удобным и достаточно дешевым. Обеспечить это можно только участием государственных структур в строительстве – в качестве заказчика и инвестора. Это дает снижение конечной цены. За счет сокращения доли таких составляющих, как вознаграждение заказчика, прибыль инвестора. Также исключается плата за кредиты на строительство.
С точки зрения технологий, доступное жилье, по крайней мере в Ленинградской области, должно быть быстровозводимым и малоэтажным. Для этого есть и производственные мощности, и специалисты. Доступность, как показывает анализ цен на жилье в различных населенных пунктах Ленобласти, это еще и географическое понятие. Если в городах неподалеку от Петербурга цены сопоставимы с городскими, то, например, в Новом Девяткино квадратный метр на 25%, в Гатчине –
на 33% дешевле, чем в Петербурге.
А в Лодейном Поле и Сланцах жилье стоит около $200 и $280/кв. м
|
РЕЗЮМЕ Во время подготовки материала уже прозвучала версия из Правительства РФ, обозначившая перспективу: «Ни один национальный проект в России не имеет целью решить одномоментно все проблемы, которые копились годами и особенно стали острыми в последнее десятилетие». Это заявление председателя Совета по реализации приоритетных национальных проектов, первого вице-премьера РФ Дмитрия Медведева. О жилищном проекте было сказано: «Там вообще одна сплошная проблема». С одной стороны, это констатация факта, что доступное жилье на данном этапе развития государства и общества – не более чем декларация благих намерений. С другой – похоже на отказ от радикальных мер, быстрого и кардинального решения проблемы административным путем. И это нормально. Хорошо, что мы не будем уничтожать воробьев и варить сталь в домашней печи. Поскольку усердно берущих под козырек стало много. И такое усердие может воплотиться в кварталы доступных бараков. А хотелось бы – широкого спектра предложений в городской черте, за нею, панельно-каркасного жилья, деревянного и монолитно-кирпичного, от застройщика и для тех, кто готов строить сам. И чтобы как можно меньше это зависело от чиновника. |
