Весь прошлый год банки были заняты возвращением своих ипотечных программ на докризисный уровень. Все «заборы», выстроенные в конце 2008-го – 2009 годах, были сняты. Практически все кредитные организации максимально либерализовали свои требования к заемщикам: теперь разрешены серые доходы, подтвержденные справкой по форме банка, левая регистрация, снижен до минимума трудовой стаж на последнем месте работы (у некоторых банков – до одного месяца). В число созаемщиков, в отдельных случаях доходящее до четырех человек, можно включать не только супругу, но также родителей и прочих родственников. Первоначальный взнос упал с заградительных 50% до средних по рынку 20%, и даже до 10%, а два банка анонсировали ипотечные программы с нулевым взносом. Ставки снизились в 1,5 раза. Банки, год назад со скрипом выдававшие кредиты на покупку квартир исключительно на вторичном рынке, возвращаются к работе на первичном.
Несомненные качественные изменения ипотеки, инициированные банками, не могли не сказаться на характеристиках второго участника процесса – заемщика. «Общий портрет клиента стал более размытым в силу того, что увеличилось количество заемщиков всех категорий – по возрасту, статусу, доходам и так далее», – утверждает начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка Виктор Моторин.
Женат и образован
Напомним, кому были доступны заемные средства 1,5-2 года назад. По итогам наиболее сложного для ипотеки 2009 года специалисты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» составили портрет ипотечного заемщика, которого охотно кредитуют банки. По данным экспертов, кредит без проволочек получали незамужняя женщина 25-30 лет или женатый мужчина 27-40 лет, с высшим образованием. Они должны были работать в государственной корпорации, имея при этом хороший (от 100 тыс. руб. в месяц) доход, подтвержденный справкой 2НДФЛ. Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования предлагались заемщикам, имеющим собственные средства в размере не половины от стоимости приобретаемой недвижимости и готовым вернуть кредит в ближайшие пять-десять лет.
Несомненно, и сегодня нарисованный «МИЭЛЬ» портрет является воплощением банкирских грез. Но наяву кредиторы отступают от строгих принципов и открывают двери реальным людям, а не только героям рекламных роликов про успешную жизнь. Сначала несколько слов о том, что осталось неизменным. По мнению опрошенных, это, в первую очередь, семейный статус. Как ранее, так и сейчас большинство заемщиков состоят в браке и имеют одного (реже – двоих) детей. Почему так сложилось – не вполне ясно. То ли о собственном жилье большинство россиян начинают думать после женитьбы, то ли семейный статус и наличие ребенка являются в глазах банкиров дополнительной гарантией надежности и повышают вероятность доступа к заемным средствам.
Другая неизменная черта – наличие высшего образования. Респонденты подтвердили, что до трех четвертей клиентов, взявших ипотеку, имеют вузовский диплом, несколько меньшая доля – специальное среднее образование. Вряд ли дело в капризах банков, как это было в «тучные» годы. Многие сегодня с готовностью работают с клиентами, имеющими только диплом ПТУ, но – востребованную и хорошо оплачиваемую рабочую специальность. Скорее, в данном случае это вопрос неравномерной информированности и финансовой грамотности разных групп населения.
Паренек из гипермаркета
Теперь о том, что поменялось. Средний возраст по-прежнему составляет 35 лет (к слову – эти показатели мало изменились с 2006 года). Но возрастные границы размываются, причем в обе стороны. Так, ВТБ24 указывает, что большинство новых заемщиков в прошлом году были в возрасте 30-40 лет. Рамки Газпромбанка еще шире – 25-40 лет. «Можно сказать, что средний заемщик немного помолодел», – отмечает Виктор Моторин. Омоложению способствовало не только изменение кредитной политики (снижение первоначального взноса, открывшее доступ к заемным средствам семьям, не имеющим значительных накоплений, а также специальные преференции, которые некоторые банки предоставляют этой категории заемщиков). Дополнительным фактором стали усилия государства по вовлечению в ипотеку молодежи. Имеется в виду разрешение широко использовать материнский капитал – как для погашения ипотеки, так и для первоначального взноса, а также продвижение специальных программ, рассчитанных на кредитование молодых семей, банками-партнерами АИЖК.
Наиболее интересное изменение претерпела сфера занятости заемщика. Напомним, что до кризиса любимчиками банков были сотрудники крупных коммерческих и средних частных предприятий, причем чем выше был статус претендента в компании, тем больше шансов он имел на получение займа. В кризис все изменилось – к концу 2009 года отошедшие от шока банки были готовы давать деньги взаймы преимущественно сотрудникам госкорпораций, разлюбили топ-менеджеров и совсем не работали с индивидуальными предпринимателями. Не прошло и года, как появились новые перемены. Во-первых, несколько банков заявили о возобновлении ипотечного кредитования собственников малого бизнеса и ИЧП, во-вторых, желанными клиентами неожиданно стали сотрудники бюджетной сферы. «Если раньше основная масса клиентов была трудоустроена в области строительства, финансов и оптовой торговли, то сегодня ориентиры сместились в сторону ритейла, а также бюджетных предприятий», – рассказывает региональный директор банка DeltaCredit по СЗФО Ольга Бажутина. По данным банка, наибольшее количество заемщиков (17,3%) в 2010 году работало в бюджетной сфере – здравоохранении, госуправлении, образовании. На втором месте остается финансовая сфера (15,3%) , на третьем – ритейл (14,5%). Строительный сектор, ранее поставлявший банку значительную долю клиентов, занимает менее 7%.
Очень средний класс
Основной причиной расширения социальных и возрастных рамок круга клиентов участники рынка считают существенное улучшение главной качественной характеристики заемных средств – их стоимости. Напомним, что летом 2009 года среднерыночная годовая процентная ставка по рублевому кредиту превышала 20%, в отдельных случаях доходя до 25%. По сведениям АИЖК, уже в октябре 2010 года она снизилась до 12,7% годовых, что соответствует докризисному уровню (средневзвешенной ставке за три квартала 2008 года). Одновременно банки удлинили сроки кредитования до 25-30 лет, хотя лучшие условия по-прежнему предлагаются тем, кто готов рассчитаться с долгом в течение десяти лет.
Оба фактора в совокупности позволяют уменьшить размер месячного платежа до приемлемого уровня, и, как следствие, представление банков о размере и качестве дохода заемщика за год сильно изменилось. Как уже говорилось, 2НДФЛ в целом стали вчерашним днем (только несколько банков иностранного генезиса настаивают на том, чтобы весь доход был белым). Также разрешено суммировать самые разные доходы – от работы по совместительству, по договорам, от сдачи недвижимости внаем. Именно это сделало ипотеку реально доступной для среднего петербуржца. «Снижение процентных ставок по кредитам коммерческих банков привело к тому, что взять кредит в 1,5 млн руб. сегодня может семья с совокупным доходом в 50 тыс. руб. в месяц, а это вовсе не запредельная сумма для нашего города. Вскоре количество петербуржцев, для которых доступен ипотечный кредит, еще увеличится», – прогнозировал даже прошлым летом заместитель начальника отдела розничного кредитования Санкт-Петербургского филиала Абсолют Банка Дмитрий Алексеев.
Прогнозы подтвердились. Месячный доход клиента-2010 в Газпромбанке начинается от 30 тыс. руб., в ВТБ24 и DeltaCredit – 50-60 тыс. руб. на семью. У Сбербанка, из-за самых мягких требований к соотношению месячного платежа и совокупного дохода, входной барьер еще ниже. Повысился за год и размер среднего займа, что также отчасти объясняется более лояльным отношением кредиторов к уровню месячного дохода. Впрочем, на рост суммы среднего кредита одновременно воздействовали такие факторы, как постепенное восстановление доходов населения и небольшое повышение цен на жилье в течение года. По данным АИЖК, средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 млн до 1,25 млн руб. В Петербурге рост был практически таким же, но суммы средних займов как всегда отличались в большую сторону от общероссийского показателя. Так, средний кредит Сбербанка повысился за указанный период с 1,6 млн до 1,7 млн руб., у банка DeltaCredit – с 1,4 млн до 1,6 млн руб., у Газпромбанка – с 2,3 млн до 2,7 млн руб. Только ВТБ24 отмечает значительный скачок этого показателя: по сведениям банка, средний размер выдаваемого в СЗФО кредита вырос за прошлый год с 1,7 млн до 2,5 млн руб.
Не инвестор, а жилец
Вместе с заемщиком меняется предмет покупки. Прежде всего, он дорожает (и не только вследствие повышения цен на недвижимость). Если год назад заемщики предпочитали приобретать одно- и двухкомнатные квартиры эконом-сегмента, то теперь цены залоговой недвижимости ползут вверх. «Средняя стоимость приобретаемого жилья в нашем банке составляет 3-4 млн руб., но бывают сделки и на 35 млн руб.», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
Еще один новый тренд – постепенное уменьшение количества альтернативных сделок в пользу приобретения первого жилья. «По-прежнему большинство клиентов с помощью ипотечного кредита улучшают свои жилищные условия, продавая недвижимость в других городах либо имеющиеся в Петербурге комнаты и квартиры для переезда в жилье большей площади. Но уже немало и тех, кто приобретает первое жилье (как правило, это молодые семьи, для которых у нас существуют особые предложения)», – говорит Ольга Бажутина. Доля приобретающих первую квартиру, по оценке Виктора Моторина, на конец 2010 года превышает 30%.
Все больше клиентов отдают предпочтение покупке жилья на первичном рынке. Существовал ли такой спрос в 2009 году – сказать трудно, поскольку тогда банки вовсе прекратили кредитовать покупку жилья в новостройках. С весны прошлого года получить ипотечный заем на квартиру в строящемся доме стало реально. И хотя ставки на период строительства на 2-3% выше, чем на приобретение жилья на вторичке, это компенсируется более низкой ценой на начальной стадии строительства. По мнению Татьяны Хоботовой, спрос на новостройки будет только расти.
