– Ситуация на рынке недвижимости в прошлом году стала достаточно предсказуемой еще в начале зимы. Было очевидно, что бурного роста активности не предвидится, поэтому мы ожидали сделок в каждом сегменте по сбалансированным ценам. Надо сказать, что ожидания оправдались, но, как обычно в последние два года, хотелось бы большего объема работы. Еще одна отличительная особенность последнего года – присутствие в той или иной мере кредитных средств либо социальных выплат по государственным программам чуть ли не в каждой сделке. Клиенты чаще всего продавали старое жилье и приобретали альтернативное, добавляя собственные или заемные средства. Однако меня порадовал тот факт, что сделки, целью которых было получить доплату при покупке более скромного жилья, не стали в Петербурге массовыми.
– Какие факторы влияли на рынок в 2010 году?
– Основные факторы пока, на мой взгляд, носят макроэкономический характер. И нельзя сказать, чтобы это влияние было благотворным: наша отрасль очень чувствительна и порой напоминает улитку – от малейшего отрицательного воздействия мгновенно прячется «в раковину» и крайне осторожно и постепенно возвращается к прежним показателям.
Уровень реальных доходов населения, сокращение средств, выделяемых из бюджета на различные жилищные программы, отсутствие должного числа инвесторов на рынке недвижимости – все эти внутриэкономические факторы, являясь следствием более серьезного дисбаланса в экономике нашей страны, привели к тому, что значительное число объектов недвижимости, предлагавшихся на рынке, в прошлом году остались невостребованными. Особенно пострадали дорогостоящие объекты.
Новый 2011 год начался без неожиданностей, пока все достаточно предсказуемо: продажи идут по сбалансированной цене, которая сложилась в конце 2010-го. Впервые выставленные варианты – традиционно, в основной своей массе, переоценены.
– Что произойдет со спросом на недвижимость в текущем году? Какие объекты будут интересны покупателям?
– Спрос был и будет всегда, независимо от того, что происходит с рынком недвижимости: находится он в состоянии кризиса или бурного роста. Сохранится устойчивый спрос на объекты, соответствующие соотношению «цена-качество», так что ожидания продавцов из разряда «а вдруг купят подороже» не оправданны.
Другое дело – предложение: по какой цене объекты выставляются на рынок, и насколько эти цифры интересны покупателям. На мой взгляд, останется спрос на типовое жилье на вторичном рынке, в нормальном состоянии, выставленное на нижней границе ценового предложения, а также – на объекты первичного рынка, которые можно приобрести с помощью ипотечного кредита. Однако дом должен находиться в высокой степени готовности. Если продажи идут на стадии котлована, то застройщик должен иметь надежную репутацию.
Ситуация в сегменте жилья бизнес-класса и элитной жилой недвижимости вряд ли претерпит какие-либо значительные изменения по сравнению с 2010 годом. Требования к «элитности» становятся все строже, и далеко не все объекты, позиционирующиеся как премиум-класс, соответствуют этому весьма размытому понятию.
– Возможен ли рост цен и насколько недвижимость сейчас – подходящий инструмент для инвестирования и сохранения средств?
– Цены на недвижимость, скорее всего, будут расти лишь в пределах инфляции. Поэтому расчет на то, что недвижимость станет хорошим инструментом для инвестирования в целях получения быстрой прибыли, в этом году не принесет желаемых результатов. В качестве долгосрочных, окупаемых в течение 15–20 лет, инвестиций – вполне возможно. Немного иная ситуация с жилыми объектами на первых этажах домов, которые после перевода в нежилой фонд можно использовать в коммерческих целях. Здесь все достаточно стабильно: если объект находится в зоне высокой проходимости и окупаемость его по расчетам составляет не более десяти лет, инвесторы проявляют к нему большой интерес.
– Ваши прогнозы развития рынка ипотечного кредитования в 2011 году. Есть ли предпосылки для улучшения условий заимствования?
– Многие банки, ушедшие с ипотечного рынка в активную фазу кризиса, в последнее время возобновляют свои программы кредитования, пытаясь предложить клиентам различные дополнительные возможности. Но желаемого количества клиентов, на мой взгляд, еще не наблюдается. Потенциальные заемщики пока не совсем уверены в своей долгосрочной финансовой стабильности и порой предпочитают взять небольшой потребительский кредит либо просят помощи у родственников, когда не хватает собственных средств. Еще один тормоз, не способствующий расширению спроса на ипотеку: далеко не все банки могут предложить кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире, а, как показала практика, такой заем был и, скорее всего, останется достаточно востребованным.
– Могут ли подстегнуть рост цен улучшение условий по ипотеке и приход на рынок значительного количества кредитных средств?
– Такой сценарий возможен, если на рынке резко увеличится объем сделок с привлечением кредитных средств, а заемщики в самом деле массово начнут пользоваться предоставленными возможностями. Но, на мой взгляд, в 2011 году такое развитие ситуации маловероятно.
