Методологию расчета «Индекса БН» мы не меняли ни разу за все время его существования. Сначала всегда обрабатывались исходные данные – мы выкидывали все ошибочные варианты, потом считали среднюю цифру по оставшимся и получали цену квадратного метра. Другой вопрос, что исходные данные, конечно, за эти годы менялись, а вслед за ними менялся и сам индекс. Десять лет назад, например, никто не знал, что такое цессия (договор переуступки прав от одного дольщика к другому с согласия строительной компании – Ред.). А сегодня на вторичном рынке по некоторым сегментам до 15–20% – это именно цессии. С другой стороны, сейчас практически перестали продавать доли в квартирах. Одно время это было такое московское поветрие – продажа, скажем, 60-й доли квартиры, просто для прописки. По-прежнему очень немного, но постоянно есть договоры пожизненного содержания. Там совершенно другие цены, так что их тоже не надо учитывать.
Адекватная текущему моменту настройка этих фильтров и есть залог того, что индекс будет верно отображать «среднюю температуру» по всему рынку. Сейчас в «Индексе БН» не учитываются предложения без указания площади и цены, предложения долей, квартир после пожара и т. п., а также дубли – одинаковые предложения от разных агентств, ошибочные предложения и предложения эксклюзивных вариантов. Еще у нас есть фильтры по общей площади и цене квартиры в зависимости от ее местоположения.
Но надо сказать, иногда введение дополнительных ограничений бессмысленно, в этом случае игра просто не стоит свеч. Например, пару лет назад мы пытались сделать более тонкую географическую фильтрацию – по разным районам города учитывать разные интервалы цен. Потому что понятно, что где-то в Золотом треугольнике определенные суммы могут иметь право на существование, а когда кто-то что-то выставляет по такой же цене в каком-нибудь Купчино – это смешно. И вот какое-то время мы считали с подобной фильтрацией индекс по 70 территориям города. Но получили в итоге ровно такой же результат, как и без нее. Зачем считать сложно, если можно считать просто? Как выяснилось, при объеме 15–16 тысяч квартир в неделю – плюс-минус 50 квартир, которые мы фильтровали, роли не играли.
В итоге, как мне кажется, у нас получился инструмент, который довольно четко показывает то, что и должен показывать – то есть цены на недвижимость, – и мало подвержен влиянию различных внешних факторов. Например, в 2001 году я с нашим индексом по-разному играл. Пересчитал его в рублях, долларах, тогда еще немецких марках, измерил в ценах на нефть, золоте, потребительских корзинах с бензином и без него. И, честно говоря, никакой корреляции и логики – никакой связи с различными макроэкономическими показателями не нашел. А за уши притянуть можно что угодно.
Единственная корреляция, которая действительно видна, – с объемами кредитов населению. Но это тенденция последних лет пяти-шести, а раньше тоже соответствий не выявлялось. Если взять сейчас цены на нефть и положить под них данные обо всех выданных кредитах, не только ипотечных, тогда какую-то корреляцию мы видим.
Но еще более удивительно, что, хотя объем собственных денег и заемных средств у потенциальных покупателей жилья определяет их способность и возможность что-нибудь купить, даже эти показатели не влияют на общее количество сделок. На вторичном рынке Петербурга ежегодно, абсолютно стабильно, продается и покупается примерно 60 тысяч объектов жилой недвижимости. Это видно по числу регистраций перехода права собственности по сделкам купли-продажи, которые регистрирует Росреестр. Единственные колебания там – сезонные. Декабрь – это всегда двух-трехкратный рост, январь – полный провал, летом некоторый спад. Пропускная способность Росреестра на это не влияет: когда они закрывались на два месяца, после открытия сразу стали регистрировать в три раза больше сделок. И от экономической ситуации это тоже не зависит. В 2006 году было, по-моему, 63 тысячи сделок, больше только в 2003-м или 2005-м, но и сейчас почти те же цифры.
Здесь мы подходим к тому, что самый существенный фактор – это, конечно, демография. Но и тут выделить какие-то четкие закономерности сложно, если не невозможно. Ведь мы даже не знаем, сколько в городе живет людей. Официальные данные говорят о 4,6 миллиона человек, а некоторые эксперты склонны предполагать, что реальная цифра больше чуть ли не в полтора раза.
Непонятно, какая у нас миграция, непонятно, насколько мигранты вовлечены в городской рынок жилья. Одни говорят, что скупка квартир иногородними – миф и капля в море, другие коллеги дают экспертную оценку, согласно которой на отдельных объектах всего около 20% жилья приобретается коренными петербуржцами. Мне кажется, что на первичном рынке иногородних сейчас около 20%. При этом надо понимать, что 10% из них – это жители Ленобласти. Вообще, было бы очень интересно узнать, какое количество людей, имеющих недостаточный доход, вовлечено в рынок. Потому что понятно, когда люди начинают покупать квартиры. Когда живешь с тещей или свекровью, ты из штанов выпрыгнешь, будешь работать на трех работах, но чего-нибудь постараешься добиться.
А так получается, что реального спроса, который во многом скрыт, поскольку у людей не хватает денег, мы не знаем. Да и с предложением ситуация не намного лучше – ни демография, ни покупательная способность населения на его характер прямого влияния не имеют. Связано это, например, с тем, что строители вообще живут в каком-то своем отдельном мире. Для них вторичного рынка как будто не существует. Если говорить о тех проектах-миллионниках, которые строятся по окраинам, то они уже сейчас не могут выжить без помощи города. А что там будет через год-два?
Cтруктура предложения и структура сделок у нас абсолютно не совпадают. С одной стороны, как я уже сказал, новое жилье строится, в общем, без особой оглядки на реальный спрос. С другой, если у нас в предложении 25% – это до сих пор старый фонд в центре города, то понятно, что доля таких сделок – не 25%. Мало того, мы структуру этих сделок не представляем.
Поэтому тот массив данных, с которым работаем мы, – это только верхушка айсберга. Так что индекс получается инструментом достаточно простым. Через «Бюллетень Недвижимости» ежегодно проходит в среднем 120 тысяч квартир. Думаю, это около 85% жилья, которое реально обращается на рынке, – ведь есть сделки, которые вообще нигде не светятся. Что-то из этого – откровенная чушь, но, думаю, не больше 3%, мы это отсеиваем.
В любом случае, рынок сейчас достаточно стабилен, так что интерес к графикам цен, по сравнению с тем, что бывало, довольно вялый. Ежедневно «Индекс БН» изучает около 700 человек. По понедельникам, когда мы обновляем данные, к нам на страницу и вглубь по разделам заходят 1500–2000 посетителей.
Их можно условно разделить на две с половиной категории потребителей. Во-первых, это люди, не связанные с рынком недвижимости, условно, домохозяйки. Есть три рынка – валютный, нефтяной и недвижимости, – за которыми следят все и считают, что должны в них разбираться. Обсуждают в метро, да и по нашим форумам это хорошо видно. Вторая категория – профессионалы, агенты по недвижимости. Они обращаются к индексу раз в месяц-два для сравнения своего ощущения рынка с еще какой-то версией – чтобы было, что сказать покупателю, и чтобы в первую очередь для себя обосновать, почему они какой-то объект выставляют на 100 тысяч дешевле или дороже.
Наконец, третья категория, которая, так сказать, «половина», потому что их очень мало. Я сам недавно узнал, что такие люди индексом действительно пользуются. Это инвесторы, прежде всего – маклеры в области коммерческой недвижимости. У них логика простая: «Индекс БН» вверх пойдет – будем продавать, а до этого момента будем сдавать».
