Рынок жилой аренды очень чувствителен к любым внешним факторам – даже несмотря на кризис, эффект сезонности остается одной из главных отличительных черт этого сегмента. После зимнего спада, в конце весны – начале лета, наступает плавный подъем, который достигает своего пика к августу-сентябрю, чтобы снова пойти на снижение в конце осени. Как раз в третьем квартале петербургский рынок аренды традиционно оживает: приезжают студенты, активно снимающие жилье, возвращаются из отпусков иногородние работники, активизируется бизнес, заключаются новые контракты, приглашаются новые специалисты и т. д. Однако в этом году проявились свои, посткризисные, особенности – ситуация на рынке аренды омрачена участившимися случаями мошенничества. По мнению экспертов, раньше – с начала 2000-х годов – сектор петербургской аренды еще не был таким неконтролируемым и не переживал подобного наплыва неквалифицированных риэлторов, так называемых частных посредников.
Новые тенденции
По сравнению с предыдущим годом летний сезон прошел достаточно активно, хотя риэлторы опасались, что весенний подъем ставок на некоторые объекты на 10–15% отобьет охоту арендовать их. «Летние месяцы прошли невероятно оживленно за счет москвичей, бегущих к нам от сумасшедшей жары и смога. В конце лета также началась традиционная подготовка к учебному году, и львиная доля сдаваемых квартир и комнат пришлась на студентов и их родителей. В целом, по сравнению с летом 2009 года, этот сезон был намного активнее и интереснее», – отмечает Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу ГК «Ярус».
Кроме того, на петербургском рынке жилой аренды в течение всего летнего сезона наблюдалось смещение потребительского спроса от самых дешевых вариантов в сторону квартир с лучшими качественными характеристиками. «Хотя в целом сохранилась кризисная тенденция – совместная аренда жилья друзьями и родственниками, теперь это делается не столько в целях максимальной экономии, сколько для оптимизации затрат на съем квартиры в хорошем состоянии, – констатирует руководитель отдела аренды жилой недвижимости «АРИН» Татьяна Болбошенко. – Объекты с низкими потребительскими характеристиками перестали пользоваться спросом. Перед владельцами такого жилья теперь стоит выбор – либо снижать цену, либо делать ремонт и оснащать помещение бытовой техникой, чтобы сдавать его по среднерыночной цене».
Высокие цены, низкое качество
Однако предложение жилья, цена которого не соответствует его качеству, по-прежнему остается доминирующим в Петербурге, уверена Ирина Бузина, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»: «Сейчас мало объектов с хорошим ремонтом, мебелью и соответствующей их статусу ценой. К сожалению, качественные предложения быстро уходят с рынка».
Отчасти завышенные ценовые ожидания наймодателей компенсируются их большей терпимостью к иногородним постояльцам, а также к семьям с маленькими детьми, что в прошлые годы встречалось нечасто. Однако обилие потенциальных квартиросъемщиков породило еще одну проблему. «В настоящий момент наймодатели не готовы торговаться и снижать цены на свое жилье, так как количество нанимателей на одну квартиру составляет примерно десять человек. Поэтому хозяева жилых помещений сейчас получают (помимо завышенной арендной платы) еще и возможность выбрать себе наилучшего клиента», – рассказывает Екатерина Михальчук, старший специалист отдела аренды агентства недвижимости «Александр».
В результате нередки случаи, когда собственники жилья при встрече с претендентом неожиданно увеличивают цены. Например, если изначальная цена квартиры составляла 20 тыс. руб., то при осмотре ее хозяин может потребовать и 25 тыс. руб., сообщив потенциальному жильцу, что на объект уже много желающих, готовых платить больше. Однако не всегда это правда.
Еще сложнее обстоит ситуация со сдачей жилья повышенной комфортности, к которому относятся объекты бизнес-класса и элитная недвижимость. «В этом сегменте характер предложения, имеющегося на рынке, не соответствует запросам, предъявляемым нанимателями к жилью подобного класса, – отмечает Татьяна Болбошенко. – Если раньше определяющим фактором было местоположение квартиры, то теперь на первом месте стоит уровень безопасности, наличие парковки, внутреннее техническое оснащение объекта. Поэтому выбор, скорее, будет сделан в пользу новостройки на Московском проспекте, а не барской квартиры на набережной реки Мойки».
По мнению Татьяны Николаевой, соучредителя агентства недвижимости «Петроаренда», еще одна причина дефицита предложения в данных сегментах – нежелание многих владельцев дорогих квартир сдавать их «кому попало», они подыскивают определенного нанимателя, отвечающего их высоким требованиям. Пока поиски не завершатся, хозяева таких объектов спокойно относятся к их простою.
Плавающие расценки
Несмотря на оживление рынка в последние три месяца, арендные ставки в эконом-сегменте с января 2010 года подросли не более чем на 10%. Такие данные приводит Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос».
«В настоящий момент стоимость однокомнатных квартир по городу составляет 17–18 тыс. руб. в месяц. При этом еще летом такую квартиру можно было снять и за 15 тыс. руб., – рассказывает Вероника Сурнина, старший менеджер отдела аренды компании «Петербургская Недвижимость». – Цена комнат в центре сегодня равняется 12–15 тыс. руб., в спальных районах – 9–10 тыс. А за 20–23 тыс. руб. сейчас можно арендовать на месяц двухкомнатную квартиру».
Арендные ставки на квартиры бизнес-класса и элитные объекты стабильны, они практически не менялись с начала года. В последние месяцы стоимость найма таких квартир начинается от 40 тыс. и может доходить до 400 тыс. руб. в месяц – за апартаменты на Крестовском острове.
Любимые районы
Рост арендных ставок прежде всего подстегнул интерес к найму жилья. По сведениям «АРИН», в летние месяцы спрос увеличился на 40% по сравнению с началом года. Таким образом, к началу сентября количество запросов в эконом-сегменте превысило число предложений почти в 2,5 раза.
«Повышенным спросом по-прежнему пользуются недорогие однокомнатные квартиры, комнаты по 7–8 тыс. руб., а также помещения, сдаваемые посуточно. В третьем квартале количество желающих снять жилье заметно возросло, а вот сдаваемых объектов стало ощутимо меньше, что усложнило работу по поиску. Сейчас на рынке доминирует предложение однокомнатных квартир в спальных районах города», – отмечает Наталья Бондаренко.
Наибольшей популярностью у нанимателей жилья эконом-класса традиционно пользуются северные районы города – Приморский, Выборгский, Калининский, а также Московский и Невский районы.
Потихоньку начинает оживать спрос и в сегменте бизнес-класса. Как отмечают риэлторы, желающих арендовать такие объекты по сравнению с прошлым годом стало немного больше. По-прежнему популярны видовые квартиры в Золотом треугольнике, на Петроградской стороне, в некоторых частях Васильевского и Крестовского островов. Клиенты предпочитают новые дома (не старше десяти лет) с развитой инженерной инфраструктурой, подземным паркингом и круглосуточной охраной. «А вот элитный сегмент пока мало востребован. Причем на рынок практически не возвращаются квартиры, которые ушли с него в период кризиса», – добавляет Ирина Бузина.
Большие надежды риэлторы, работающие с элитной недвижимостью и жилыми объектами бизнес-класса, возлагают на сотрудников иностранных компаний, которым съемное жилье оплачивает работодатель. В последнее время такие клиенты возвращаются на рынок аренды.
На перспективу
Несмотря на заметное оживление рынка аренды, эксперты не питают иллюзий относительно дальнейшего развития событий. По всем оценкам, в конце ноября спрос на временное жилье традиционно снизится, и следующая активная фаза рынка начнется лишь в августе. «Думаю, пока нельзя говорить, что рынок жилой аренды полностью оправился от кризиса. По-прежнему восстановлены не все рабочие места, в Петербург приехало не так много иногородних руководителей, специалистов и рабочих, как в прошлые годы. Иностранные менеджеры, ранее работавшие в России, но в прошлом году уехавшие на родину, также пока не слишком активно возвращаются в нашу страну. Да и сдавать жилье внаем сейчас не очень выгодно. Доходность такой операции никогда не превышала 10%, а сейчас и вовсе упала в два раза. Поэтому стимулов для резкого роста рынка нет. Думаю, восстановление будет очень плавным, постепенным, и к докризисным показателям рынок аренды вернется не раньше осени 2011 года», – резюмирует Татьяна Николаева.
