Климатические катаклизмы последнего лета тесно увязали в сознании сограждан слова «недвижимость» и «лесные пожары». Многие задумались о необходимости застраховать свои дачи и загородные дома – вряд ли и в будущем придется рассчитывать на массовую поддержку погорельцев государством. Форс-мажор национального масштаба в сочетании с необходимостью для правительства принять популистские гуманитарные решения на конкретном историческом отрезке времени вряд ли повторится. А вот угроза утратить дома и имущество без компенсации – была осознана не как абстракция, а как вполне реальное обстоятельство. Лесные пожары уничтожили около двух тысяч жилых домов. Властям пришлось потратить на строительство нового жилья для пострадавших почти пять миллиардов рублей. В этом году погорельцам просто «повезло». А дальше? Госбюджет не безразмерен, к сожалению…
В настоящее время на российском рынке работают более полутысячи страховых компаний. Именно они призваны воплотить в жизнь бессмертный принцип, касающийся «спасения утопающих», и компенсировать ущерб при наступлении самых различных «страховых случаев», в том числе – связанных с рынком недвижимости.
Русский «авось»
Пока лишь 7% россиян, участвовавших в опросе, проведенном ВЦИОМ в нынешнем году, страхуют от риска утраты в качестве имущества свое жилье, а 2% (правда, пять лет назад таковых было вдвое меньше) – загородную недвижимость. Уроки минувшего лета позволяют страховщикам прогнозировать рост спроса на данный вид страхования. А заодно прикидывать возможности увеличить тарифы на востребованные услуги. Так, например, количество застрахованных помещений в Москве только за три истекших месяца увеличилось на 30 тысяч. Поговаривают о введении обязательного страхования недвижимости – по аналогии с автомобильным рынком. Правда, пока, в соответствии с Конституцией и гражданским законодательством, нельзя обязать собственника страховать имущество помимо его воли. Но законотворческая энергия многое способна преодолеть. Плохо ли это? Ведь в первую очередь на кону – интересы самих граждан.
Не будем забывать об иных разгулах стихии, помимо пожара, – наводнение, землетрясение, смерч и так далее тоже возможны. Но не одинаково актуальны для всех районов страны – поэтому из предложенного пакета можно и нужно выбирать наиболее статистически вероятные опции, если бюджет не позволяет щедро оплачивать любые, даже минимально возможные, риски.
Не только свои собственные проблемы могут стать достаточно актуальными. Так, при тушении пожара в многоэтажном доме огнеборцы щедро «проливают» площадь возгорания. Кто оплатит ниже проживающим соседям ремонт, компенсирует порчу мебели? Возможно (по аналогии с «автогражданкой») застраховать не только собственные риски, связанные с жильем и его эксплуатацией, но и гражданскую ответственность перед окружающими за последствия несчастного случая.
Обманутый дольщик – жадный дольщик?
Услуга страхования финансовых рисков участников долевого строительства существует около десяти лет. Сейчас в Петербурге ее предлагают несколько компаний. Полный пакет рисков, от которых защищает дольщика страховка, обычно включает двойную продажу квартиры, банкротство предприятия, разрушение дома в ходе строительства, пожара или стихийного бедствия, нарушение сроков строительства более чем на полгода, а также невозможность зарегистрировать право собственности по не зависящим от страхователя причинам. Дольщик может как застраховаться по полному пакету, так и исключить из него неактуальные, по его мнению, риски.
Однако в страховании всех возможных рисков может отказать и сама компания (например, если договор о покупке жилья заключается не с застройщиком, обладающим правами на земельный участок, а с субподрядчиком или невнятным «агентом»). Поэтому обращаться к страховщикам желательно не тогда, когда договор на приобретение квартиры уже заключен и произведена частичная оплата, а еще на стадии намерения – для подробной консультации и определения возможностей и условий оформления полиса.
Стоимость полиса может составлять от 1,5% до 4% от суммы, вложенной дольщиком, – в зависимости от обстоятельств: прежде всего, стадии готовности объекта и пакета страхуемых по договору рисков. При наступлении страхового случая дольщик получает выплату, а право требования будущей квартиры передает страховщику. А включив в пакет риск «нарушение срока строительства» можно, например, компенсировать даже расходы на вынужденную аренду жилья, сохраняя за собой право требования на недвижимость по завершении строительства.
В настоящее время на рассмотрение в Госдуму поступил законопроект (а точнее, поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»), согласно которому средства, вложенные в долевое строительство, даже в случаях банкротства строительных фирм будут возвращать дольщикам. Застройщика обяжут застраховать свой предпринимательский риск и риск случайной гибели или повреждения объекта строительства в пользу дольщика. Причем сумма страховой выплаты будет не меньше размера суммы, внесенной участником долевого строительства по договору, или даже цены объекта строительства в завершенном виде на момент предъявления требования о выплате страхового возмещения. Понятно, что расходы на данный вид страхования автоматически добавятся к стоимости возводимых квадратных метров. Так что, как говорится, «домитинговались»… Зато заведомо оплатившие все свои риски любители нового жилья не останутся на улице.
Лишиться титула…
Этот риск не имеет ничего общего с потерей аристократических регалий. В современном российском страховании используется термин «титульное страхование» (от англ. title – право собственности). Каждый переход прав собственности на объект недвижимости на вторичном рынке таит в себе риски нарушений действующих законов или ущемления прав кого-то из собственников либо членов его семьи. Причем если по совершаемой сделке большинство рисков можно предотвратить квалифицированными действиями агентства, то нарушение законодательства, совершенное во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом, вполне вероятно и при этом невыявляемо при всех стараниях профи. Ведь в истории квартиры могли быть и мошеннические действия (последствия которых зачастую всплывают много лет спустя), и нарушения закона на этапе приватизации жилья, и заключение сделки недееспособным физическим или неправоспособным юридическим лицом, и многое другое. Естественно, при дальнейшем восстановлении справедливости через суд прежде всего пострадают интересы последнего покупателя. Он может потерять и сам объект недвижимости, и средства, вложенные в его приобретение. И даже если продавца обяжут по суду вернуть все выплаченные за квартиру суммы, освободить помещение покупателю придется немедленно, а денег ждать, скорее всего, – долгие годы (если вообще удастся дождаться!) Конечно, закон вроде бы защищает интересы добросовестного приобретателя, но реализовать эту идею в судебной практике частному лицу весьма непросто (и – недешево).
Если же титул застрахован, то в случае возникновения претензий от бывших владельцев страховщик принимает на себя все расходы, связанные с ведением дела, и незамедлительно возмещает стоимость утраченного жилья при неблагоприятном решении суда. При этом, как вы догадываетесь, страховая компания не поскупится на лучших адвокатов, стремясь однозначно выиграть спор. Можно отдельно застраховать: расходы, связанные с ведением судебного дела; потерю средств, вложенных в покупку недвижимости; и даже – необходимость произвести дополнительные затраты на приобретение аналогичного жилья при существенном увеличении рыночной стоимости недвижимости.
Перед выдачей полиса компания проводит экспертизу документов и иных, в том числе порой неофициально полученных, сведений и выносит вердикт: согласна ли она страховать сделку и на каких условиях. Бывает, что покупатель квартиры готов остановиться во взаимоотношениях с СК на этой стадии. Для него позитивное заключение – своеобразная гарантия чистоты сделки, типа «Проверено. Мин нет». А мнение это как раз глубоко ошибочное. Из того, что компания в принципе готова принять на себя риски по страхованию титула, вовсе не вытекает, что их не существует. Просто оцененные риски не превышают стандартного уровня.
Каковы условия оформления титульного страхового полиса? Сроки его действия в большинстве СК – от одного до трех лет (с возможным продлением), базовые ставки (в зависимости от срока) – примерно 0,8–1,5% от суммы страховки. Казалось бы, можно поступиться подобной суммой на фоне риска потери всех 100%. И народ наш, желая спать спокойно, обязан поторопиться застраховать любую сделку с недвижимым имуществом. Но, увы, увы… Вообще-то количество обращений к страховщикам с каждым годом растет. Этому во многом способствует активность агентств недвижимости, часто принимающих на себя оплату первого (наиболее критичного как правило) года или обеспечивающих своим клиентам существенные скидки на тарифы по страхованию титула – по корпоративному договору со страховщиками.
Полис на ответственность
Сами агентства, радеющие об интересах клиентов, страхуют свою профессиональную ответственность. Этот вид страхования позволяет переложить риск непреднамеренного причинения вреда при оказании услуг на страховую компанию. В работе любого, даже самого высококвалифицированного, специалиста существует риск профессиональной ошибки – «прокола», а всю ответственность за вред, причиненный имуществу третьих лиц, несет организация, сотрудником которой является данный специалист. Наличие договора страхования не говорит о безответственном отношении фирмы к своим профессиональным обязанностям или нетребовательности к персоналу. Наоборот, оно свидетельствует о добросовестном, рациональном и ответственном подходе к интересам своих клиентов и партнеров по бизнесу. Ошибиться может каждый, и компания, которая не полагается легкомысленно на безупречность своих сотрудников, а заботится о надежной защите как своих, так и партнерских интересов, гарантируя им компенсацию ущерба, вызывает гораздо больше доверия у клиентов и контрагентов.
