О том, что рано или поздно западные инвесторы придут на российский рынок жилой недвижимости, говорили много и давно. На рынке даже было несколько сделок с участием западного капитала, но тенденцией они так и не стали. Сейчас западные фонды начинают проявлять осторожный интерес к столичному рынку жилья, который, судя по динамике продаж и завершенных сделок, оживает. Но перейдет ли этот интерес в реальные сделки, пока не ясно.
Рискнем?
Одним из первых западных девелоперов, решившихся вложиться в рынок жилья, стала компания Hines. В конце 90-х годов входящий в структуру холдинга Hines Emerging Markets Fund профинансировал строительство элитного поселка из 200 таунхаусов «Покровские холмы», расположенного неподалеку от Химкинского водохранилища. Все таунхаусы в этом поселке предназначались для сдачи в аренду иностранным топ-менеджерам. Компания владела и управляла проектом в течение семи лет и за это время сумела превратить его в прибыльный бизнес. В 2006 году менеджмент Hinesпринял решение о продаже проекта, покупателем выступила также западная компания AIGLincoln, которая, по оценкам экспертов, заплатила за «Покровские холмы» около $200 млн (при чистом операционном доходе поселка в 2006 году $19 млн).
И все же «Покровские холмы» скорее исключение, а не правило. Управляющий партнер фонда IMG Максим Кунин в качестве примеров инвестиций западного капитала в рынок жилья приводит также сделки сингапурского фонда GIC и Deutsche Bank RREEF. Первый в начале 2008 года выкупил у ГК «ПИК» 25% проекта «Ярославский» в Мытищах за $233 млн, а второй, создав с петербургским холдингом RBI совместное предприятие для реализации проектов в сфере недвижимости, намеревался за 3–5 лет вложить в стройки более $500 млн.
Директор департамента инвестиционных продаж NAIBecar Дмитрий Сороколетов также рассказывает, что фонд «Ренессанс Девелопмент» периодически вкладывает деньги в жилые объекты: «Они берут объекты среднего класса, доводят их до элитного и продают».
Во всех остальных случаях вложения в рынок жилой недвижимости носили непрямой характер. Западные фонды не инвестировали в конкретные объекты, а приобретали доли в девелоперских компаниях, специализирующихся на строительстве жилья. Правда, и таких сделок было немного. В пример можно привести покупку фондом под управлением Morgan Stanley доли в петербургской компании RBI и московской RGI.
«Стоит также отметить выход нескольких российских девелоперов на публичные рынки. В результате IPO ПИК и ЛСР привлекли в капитал западные и азиатские инвестиционные фонды», – рассказывает Кунин.
В большинстве же случаев западный капитал инвестировался в объекты коммерческой недвижимости. Эксперты называют несколько причин низкого интереса иностранных инвесторов к рынку жилья. «Западные инвесторы, в основном, были ориентированы на долгосрочные вложения. А вложения в достаточно разреженный стартующий рынок коммерческой недвижимости современной России были, безусловно, наиболее выгодными. И доходность на российском рынке коммерческой недвижимости практически во всех сегментах была в разы выше, чем в странах Западной Европы. Кроме того, проекты коммерческой недвижимости были всегда более прозрачными, понятными для западных инвесторов и с точки зрения российского законодательства, и с точки зрения понимания денежного потока. На рынке жилья все было, мягко говоря, иначе», – рассуждает председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов.
Согласен с этим утверждением и управляющий партнер компании «Гала Транс Ком», член Национального совета по развитию инвестиционного климата Михаил Лубенец: «Для фондов, инвестирующих в недвижимость, существует определенная бизнес-модель, в которой важен показатель генерируемого бизнесом денежного потока от приобретаемого актива. Коммерческая недвижимость (офисы, торговые центры и склады) при наличии арендаторов как раз и дает такой результат. Жилая недвижимость при всех очевидных плюсах не может дать такие гарантии по устойчивому cashflow».
Кроме того, инвесторов всегда отпугивала непрозрачность рынка жилищного строительства, связанная с большим количеством неформальных связей, которые влияли на успех будущего проекта. Так, многие девелоперы жилья начинают строительство объекта без разрешений и согласований, которые получают уже в процессе стройки. Такой подход абсолютно не устраивал западных инвесторов, привыкших инвестировать в надежные и проверенные активы. «Инвестиции в жилье – это практически всегда девелопмент. В коммерческой недвижимости фонды могли покупать готовые активы, которые представлялись им более надежными», – добавляет директор департамента финансовых рынков и инвестиций JonesLangLaSalleНаталия Тишендорф.
При этом доходность объектов коммерческой недвижимости была даже выше. «До кризиса стоимость жилья была более чем в два раза ниже стоимости коммерческой недвижимости. Поэтому и доход от продажи коммерческих объектов был больше», – отмечает Сороколетов. При этом на рынке жилья инвестор мог войти в проект лишь на самой ранней стадии строительства – наиболее рискованной.
«Рынок жилья в России до кризиса был "рынком ранних продаж", а квартиры продавались еще до начала строительства, – говорит директор департамента консалтинга и оценки компании Blackwood Ольга Широкова. – По сути, инвестировать можно было только на период до выхода на стройку, а дальше девелоперу было выгоднее финансировать проект за счет конечных покупателей».
«Большинство девелоперов финансировали свои проекты предварительными продажами и не нуждались ни в долговом, ни в equity-финансировании», – подтверждает Кунин. Сегодня времена и конъюнктура рынка изменились. Но кардинально ли?
Осторожный интерес
На недавней встрече с журналистами об интересе иностранных инвесторов к рынку жилья обмолвился Куликов. По его словам, многие фонды начинают присматриваться к рынку жилья и даже обращаются за консультациями к компаниям, работающим на этом рынке. «Интерес к жилью связан, во-первых, с тем, что взаимоотношения на рынке жилищного девелопмента стали значительно прозрачнее. С другой стороны, после кризиса доходность на рынке коммерческой недвижимости существенно упала», – комментирует Куликов. Поэтому ряд зарубежных инвесторов, которые начали проекты в Москве незадолго до кризиса и не успели выйти в стадию хорошей доходности, сегодня испытывают известные трудности с готовыми или почти готовыми коммерческими площадями. В такой ситуации, если покидать Россию не хочется, важно диверсифицировать бизнес, потому что с жильем очевиден тотальный дефицит на долгие годы. Называть конкретные фонды Куликов не стал, сославшись на то, что интерес этот носит пока крайне осторожный характер.
Эксперты слова Куликова частично подтверждают. По мнению аналитика ИК «Финам» Максима Клягина, определенная активизация инвесторов (по крайней мере, на уровне деклараций) в сфере жилья действительно наблюдается: «Очевидно, что в условиях усугубления дефицита жилья и при условии дальнейшего восстановления экономики в данном сегменте в среднесрочный период снова сформируется устойчивый восходящий тренд. Видимо, для ряда инвесторов подобная конъюнктура, несмотря на определенные риски, представляется вполне интересной инвестиционной идеей».
«Если такой интерес и есть, то объясняется он значительным снижением платежеспособного спроса именно в сегменте офисной недвижимости, что привело к снижению арендных ставок (до 50%). А это, в свою очередь, понижает базовые финансово-экономические показатели и делает инвестиции фондов в сегмент коммерческой недвижимости менее привлекательными», – развивает мысль коллеги Лубенец.
Таким образом, реальных сделок на рынке жилья с участием именно иностранного капитала пока нет. Зато российские фонды с удовольствием вкладывают деньги в этот сегмент. RussianDevelopmentFund под управлением IMGтолько за последние 12 месяцев инвестировал немалые суммы в два девелоперских проекта и приобрел акции частной девелоперской компании «Квартстрой». «Для нас это, в первую очередь, возможность инвестировать в наиболее ликвидный сегодня сектор недвижимости», – уверяет Кунин. В то же время он крайне осторожно комментирует перспективы прихода западных инвесторов на рынок жилья: «Интерес у западных инвесторов если и появился, то он, скорее всего, теоретический и связан с высокой ликвидностью и достаточно высоким спросом. Но я пока не слышал о закрытых сделках».
По мнению экспертов, наибольший интерес западных инвесторов теоретически мог бы вызывать рынок жилья экономкласса, который быстрее всего выходит из кризиса и показывает неплохие результаты роста. «На рынке экономкласса легко проводить оценку проекта, этот сегмент быстро реагирует на любое колебание цен, а сама группа потенциальных покупателей многократно превышает количество зажиточных россиян, поэтому экспозиция объекта на рынке минимальна. Неудивительно, что институциональный инвестор предпочитает такие сделки», – рассуждает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Впрочем, он отмечает, что западных инвесторов все же чаще привлекают объекты самого высокого качества, расположенные в лучших местах города, поэтому, несмотря на большую доходность объектов с худшими характеристиками, многие инвесторы из-за рубежа предпочитают проекты первого типа. А их в России не так уж много.
Кроме того, по мнению Кунина, основная трудность, с которой сталкиваются сегодня западные инвесторы на рынке жилья, это неподготовленность российских девелоперов к подобным сделкам и сложности, связанные с их структурированием.
Инвестиции в жилье могут привлечь лишь самых отчаянных западных инвесторов, готовых рискнуть ради высоких прибылей миллионами долларов. Остальные – консервативные – фонды в ближайшие годы на рынок жилья вряд ли придут. А если и будут вкладываться в этот сегмент, то не напрямую, а путем покупки долей в бизнесе местных компаний, руководство которых имеет опыт «решения проблем» и переговоров «с кем надо». Большинство фондов, скорее всего, спокойно дождутся окончания кризиса на рынке коммерческой недвижимости и продолжат вкладывать деньги в понятные для них сегменты отечественного рынка.
Примеры институциональных инвесторов, попробовавших вложиться в рынок российского жилья
|
Инвестор
|
Проект или компания
|
Сумма сделки, млн $
|
|
GIC
|
ЖК «Ярославский», ГК «ПИК»
|
233
|
|
Deutsche Bank RRЕEF
|
Компания RBI
|
Планировалось вложить около 500
|
|
AIG Lincoln
|
Поселок «Покровские холмы», компания Hines
|
200
|
|
Russian Development Fund
|
30% компании «Квартстрой»
|
150
|
|
Russian Development Fund
|
25% «Охта Групп»
|
Нет данных
|
|
Russian Development Fund
|
ЖК «Новая Апрелевка»
|
10
|
Источник: «БН.ру»
