Ритейла новая волна

Инвесторов, работающих в сфере торговой недвижимости города на Неве, можно разделить на две основные группы. Прежде всего, это крупные сетевые операторы, которые возводят объекты исключительно под собственные нужды. Среди них ООО «ОМНИ» (гипермаркеты «Лента»), ООО «Агроторг» (дискаунтеры «Пятерочка» и гипермаркеты «Карусель»), ЗАО «Доринда» (гипермаркеты «О’Кей») и др. Данный сектор рынка в течение последних двух-трех лет относительно постоянен: ежегодно сетевиками вводится в эксплуатацию около 35% всех торговых площадей.

Ко второму типу инвесторов относятся непосредственно девелоперы, объекты которых формируют рынок аренды торговых площадей в Петербурге. Именно об этой группе собственников пойдет речь в данном обзоре.

Традиции новостроя

По данным компании «Бекар. Консалтинг», в первом полугодии 2005 года к вводу в эксплуатацию было заявлено около 75 тыс. кв. м площадей в составе современных торговых комплексов. Однако по давно сложившейся традиции сроки сдачи этих объектов отстают от планируемых. Так, за рассматриваемый период в работу было введено только 56,8 тыс. кв. м торговых площадей. Среди наиболее крупных объектов - центры «Космополис» на Выборгском шоссе, 13 (21 тыс. кв. м), и «Галерея 1814» на площади Стачек, 5 (8 тыс. кв. м), торгово-развлекательный комплекс «Нео» на Заневском, 38 (10 тыс. кв. м), и торгово-офисный центр River House на улице Академика Павлова, 5 (17,5 тыс. кв. м).

За последние три месяца арендаторами были заселены еще несколько торговых объектов - новый комплекс ООО «Макромир» площадью 19 тыс. кв. м - «Французский бульвар» (бульвар Новаторов, 11/2); первая очередь «Шкиперского Молла» на Наличном переулке, 18 (инвестор - ООО «Фирма СиБ», общая площадь – 20 тыс. кв. м), а также универмаг Opera на Казанской, 5, от ООО «Корпорация С» (7 тыс. кв. м).

По данным ООО «Астера», наиболее насыщены торговыми комплексами Выборгский, Приморский и Московский районы. Менее всего современными площадями для торговли обеспечены Калининский, Красносельский и Невский районы.

Всего во второй половине 2005 года заявлено к вводу в эксплуатацию около 325 тыс. кв. м площадей в составе торговых комплексов. Но, учитывая задержку сроков строительства, данный показатель прогнозируется специалистами консалтинговых компаний на уровне 250-280 тыс. кв. м. Среди наиболее крупных объектов – торговые комплексы «Гранд Каньон», «Планета Нептун», «Приморский», «Южный полюс» и др. (см. экспозицию). По размерам торговых площадей, открывшихся и планируемых к вводу в этом году, лидируют объекты до 10 тыс. кв. м (41%), за ними - более 50 тыс. кв. м (29%), 10-20 тыс. кв. м (18%) и 20-50 тыс. кв. м (12%).

Альянс контрагентов

Одна из тенденций сегодняшнего дня на рынке ритейла – формирование новых торговых зон. Причем зачастую девелоперы возводят по соседству объекты схожие как по масштабу, так и по торговому формату. Пока так называемый эффект синергии более заметен в секторе гипер- и супермаркетов. Например, в Петербурге существует уже две территории, на которых в непосредственной близости друг от друга построены гипермаркеты «Лента» и «О'Кей». В октябре 2001 года на улице Савушкина, 112, открылась «Лента» (8 тыс. кв. м). А спустя почти три года на углу Приморского шоссе и Планерной улицы заработал гипермаркет «О'Кей» (15 тыс. кв. м). В прошлом году ситуация развивалась по обратному сценарию. Недалеко от существующего объекта ЗАО «Доринда» (11 тыс. кв. м) на Выборгском шоссе, 3, открылся шестой гипермаркет «Лента» (12,8 тыс. кв. м). Интересно, что в пешеходной доступности от всех этих объектов также действуют универсамы «Супер-Сива» (владелец – финское ЗАО «Ренлунд СПб»).

По мнению представителей этих компаний, размещение рядом магазинов, работающих в схожих форматах, обостряет конкуренцию, а следовательно, дает стимул к дальнейшему развитию. Однако специалисты ряда консалтинговых фирм считают, что наиболее оптимальным является вариант размещения на соседних территориях торговых объектов различной специализации, которые бы дополняли друг друга. Такие примеры также существуют: гипермаркет Metro Cash&Сarry и строительный супермаркет «Максидом» на Богатырском проспекте, гипермаркет «О’Кей» и торговый комплекс «Приморский» на Планерной улице, торговый центр «Лента» и магазин формата «сделай сам» Castorama – на Дальневосточном проспекте и др.

Есть свои примеры синергии и в секторе крупных торговых комплексов. В районе Сенной площади сегодня функционируют сразу два гиганта – торговый центр «Сенная» (инвестор - ООО «УК «Питер», общая площадь – 59 тыс. кв. м) и торгово-развлекательный комплекс «Пик» (холдинг «ПетроМир», 35 тыс. кв. м). Но, по словам управляющего партнера IB Group Юрия Борисова, эти объекты ориентированы на различные целевые группы покупателей, поэтому от соседства друг с другом только выигрывают. «Неудачное» совпадение наблюдается разве что в формате супермаркетов, расположенных на первых этажах этих торговых комплексов – в «Сенной» и «Пике» действуют конкурирующие московские сетевые операторы «Патэрсон» и «Перекресток» соответственно.

Торговое зонирование

Подобная ситуация в скором времени ожидает еще несколько территорий в различных районах Петербурга – в деловой зоне Пулково-3, около Комендантской площади, у станций метро «Нарвская» и «Кировский завод». Так, на Пулковском шоссе помимо действующих гипермаркетов («Лента», Metro Cash&Carry, «Карусель») планируется построить как минимум 3-4 крупных торговых комплекса. Среди них объекты ООО «СВП-Инвест» (общая площадь - 20 тыс. кв. м), ЗАО «Доринда» (около 60 тыс. кв. м), ЗАО «Адамант» (более 150 тыс. кв. м) и ООО «Уют» (55 тыс. кв. м).

В районе Комендантской площади в течение ближайших полутора-двух лет будут возведены сразу два торговых комплекса. Первый проект реализует ООО «Симл» на пересечении проспекта Испытателей и Гаккелевской улицы. Торговый комплекс «Променад» площадью 22 тыс. кв. м планируется ввести в эксплуатацию уже во втором квартале будущего года. Другой проект реализует ЗАО «Адамант». Комплекс общей площадью около 40 тыс. кв. м будет размещен прямо на Комендантской площади с использованием подземного и надземного пространства, соединенного подземными пешеходными переходами с вестибюлем одноименной станции метро.

У станции метро «Нарвская», помимо того что расширяется Кировский универмаг, недавно открылся торговый комплекс «Галерея 1814» (инвестор - ЗАО «Техноспецсталь-Лизинг»). А у строящегося рядом со станцией метро «Кировский завод» центра для торговли «Румба» (ООО «Петромобильстрой») в ближайшие два года также появится конкурент: ООО «ВСМ» получило от городского правительства земельный участок под строительство собственного объекта.

Всего же с начала этого года Смольный выпустил более 20 постановлений, разрешающих инвесторам проектирование и строительство торговых объектов. Наиболее крупные земельные участки предоставлены таким компаниям, как ООО «Промышленная группа «Союз» (31 тыс. кв. м) - на пересечении Дунайского проспекта и Малой Бухарестской во Фрунзенском районе, ООО «Пандора» (12,4 тыс. кв. м) - на улице Ушинского в Калининский районе, ООО «Скейлс» (10,7 тыс. кв. м) - на Ириновском проспекте в Невском районе Петербурга. Строительство большей части новых торговых комплексов развернется, как и раньше, в Приморском районе – целевым назначением инвесторам предоставлено более 5 участков. В Невском районе будет построено 4 торговых комплекса, во Фрунзенском – 3 и т. д. Общая же площадь земельных участков, выделенных в этом году городской администрацией под строительство торговых центров, превышает 150 тыс. кв. м.

Момент стагнации

Многие специалисты утверждают, что ожидаемый к концу этого года суммарный объем площадей в составе действующих торговых комплексов в 1,1-1,2 млн кв. м является максимальным с учетом платежеспособного спроса населения.

Кроме того, несмотря на то, что арендные ставки на торговые помещения пока не снижаются, рентабельность проектов падает за счет увеличения конкуренции и себестоимости строительства. Сегодня доходность проектов в сегменте торговой недвижимости Петербурга оценивается в 18-20% (хотя еще недавно доходила до 25-30%). В 2006 году специалисты ООО «Астера» прогнозируют возможное снижение доходности до 16-17% вкупе с увеличением периода окупаемости торговых комплексов до 6-8 лет (с 4-6 лет в прошлом году).

По мнению специалистов, из-за большого задела проектов, находящихся в стадии строительства и проектирования, рынок торговых помещений в секторе аренды близок к перегреву. И некоторые из реализуемых сегодня проектов могут не оправдать ожиданий девелоперов и инвесторов. Поэтому создание крупных торговых комплексов требует тщательного обоснования, точного позиционирования и профессионального управления на всех этапах реализации проекта.

Иноземный девелопмент

Однако снижение доходности местного рынка торговой недвижимости означает также и уменьшение рисков. Что в свою очередь способствует увеличению спроса на данный инвестиционный продукт со стороны иностранных инвесторов. По оценке компании Colliers International, в течение ближайших двух лет зарубежные девелоперы инвестируют в сегмент торговой недвижимости Петербурга не менее $700 млн.

Раньше существовали примеры работы иностранных компаний на генподряде строительства городских торговых центров (наиболее известный пример – турецкая компания Renessans Construction, возводившая торговый комплекс «Пик»). Сегодня все более заметна тенденция выхода на петербургский рынок крупных зарубежных торговых операторов в качестве инвесторов и девелоперов проектов. Так, свой первый торговый комплекс «Рамстор» на Коломяжском, 19, недавно открыла компания Ramenka (Турция). В ее планах – еще 5 торговых центров в различных районах города.

Ведется строительство еще трех крупных объектов от зарубежных девелоперов: «Северный Молл» на пересечении проспектов Культуры и Суздальского (инвесторы –германский концерн Metro Group и итальянская компания Thesis), «Питер Радуга» на проспекте Космонавтов (VINCI, Франция). Соинвестром петербургского ЗАО «Первая мебельная фабрика» в возведении торгового комплекса Garden City (Лахтинский пр., 85) выступает немецкая компания Osko. Шведский концерн IKEA строит собственный торговый центр «Мега» в поселке Кудрово.

Помимо этого, в качестве якорных арендаторов в планируемых на территории Петербурга торговых объектах фигурируют сетевые операторы OBI и Real (Германия), Auchan (Франция), Kingfisher (Англия) и др.

С приходом иностранных операторов произойдут значительные изменения всего рынка торговой недвижимости Северной столицы, - уверены эксперты. В результате возможен значительный отток как посетителей, так и арендаторов из отечественных торговых центров. Поэтому следующей стадией развития рынка ритейла в Петербурге может стать их активный редевелопмент. Основным итогом этого процесса будет упорядочение рынка торговой недвижимости - он станет более цивилизованным и профессиональным.

Динамика ввода новых площадей в составе торговых комплексов Санкт-Петербурга*

* по данным компании «Бекар. Консалтинг»

Общий объем предложения на рынке торговых центров Санкт-Петербурга*

* по данным компании «Бекар. Консалтинг»

Торговые комплексы Санкт-Петербурга, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2005-2006 годах