На недавнем пресс-завтраке председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов и генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая поделились своими взглядами на будущее рынка жилой недвижимости в столице. По их прогнозам, в ближайшее время предложение квартир в новостройках, не получивших заключения о соответствии, сократится примерно на 50%. Столь резкое падение предложения нового жилья Куликов и Литинецкая объясняют вступлением в силу закона №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно принятому документу, девелоперы имеют право продавать недостроенные квартиры только по договору долевого участия. Девелоперы давно пытались убедить депутатов, что принятие таких жестких поправок не приведет ни к чему хорошему для рынка, но безрезультатно. 21 июня поправки к закону вступили в силу, и теперь застройщики вынуждены приспосабливаться к новой рыночной реальности.
«Крупные застройщики, имеющие большие портфели проектов, часть из которых уже продается не по ДДУ, могут принять решение о снятии с реализации этих проектов на время, пока не будет получено заключение о соответствии», – говорит Литинецкая. По ее оценкам, в общей сложности речь может идти о более чем 50% всех реализуемых на рынке квадратных метров. «У таких девелоперов есть ресурсы, позволяющие им не зависеть от денежных средств дольщиков и довести эти проекты до заключения о соответствии, после чего выставить на продажу», – отмечает она.
Для девелоперов, проекты которых в завершающей стадии строительства, работать по такой схеме будет выгоднее, чем переходить на закон №214-ФЗ или нелегальные схемы. Дело в том, что бизнес крупных девелоперов на виду, поэтому им проще временно прекратить продажи, чем рисковать, привлекая внимание правоохранительных органов, грозящее обернуться многомиллионными штрафами. Кроме того, сегодня банки возвращаются на рынок кредитования строек, что позволяет завершать их, не пользуясь деньгами дольщиков.
Сложнее всего в этой ситуации небольшим девелоперам, не имеющим доступа к кредитному финансированию. «Не очень крупные строительные компании и застройщики, которые привязаны к финансированию от физических лиц, на время перехода на ДДУ, скорее всего, все равно будут вынуждены снять с реализации основной объем квартир, – продолжает Литинецкая. – В этом случае они окажутся без денежных средств на то, чтобы достроить дома и ввести их в эксплуатацию». Многие из них просто не смогут перейти на продажи по ДДУ, что приведет к приостановке реализации ряда проектов. «Проблемы в связи с поправками будут испытывать те застройщики, чьи проекты находятся в финансово зависимой стадии, когда стройка идет, ее нельзя останавливать, но при этом нельзя вести реализацию», – заключает гендиректор «Миэль-Новостройки».
Поправки, по версии экспертов холдинга «Миэль», могут привести к серьезному сокращению предложения нового жилья. Многие девелоперы строек, находящихся на ранних этапах, будут переходить на ДДУ, но это займет определенное время. «Застройщики, решающие перевести реализуемые проекты на ДДУ, могут принять решение на время перехода снять объект с реализации и только после перехода продавать уже по ДДУ, – говорит Литинецкая. – Затраты на переход зависят от имеющегося пакета документов, в первую очередь – от наличия разрешения на строительство. Большинство застройщиков будут пытаться ускорить процесс получения разрешения и подготовки перехода, но даже при хорошем раскладе это 3–4 месяца и больше».
Другие эксперты считают, что временное сокращение предложения на рынке неизбежно, но его масштабы не будут глобальными. «Во многих компаниях продажи могут быть приостановлены до того момента, пока компания перейдет технически на возможность заключения договоров по ФЗ №214», – соглашается руководитель отдела маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По его словам, в первую очередь будут сняты с продажи объекты, находящиеся на ранней стадии реализации, поскольку закон накладывает жесткое ограничение на продажи до получения разрешения на строительство.
«Действительно, реализация части новостроек может быть на некоторое время приостановлена в связи с новыми рисками предъявления к застройщикам высоких административных штрафов. Это относится к тем застройщикам, которые при продаже квартир использовали так называемые обходные схемы, – говорит заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании "Сити XXI век" Василий Шарапов. – Если застройщик будет переходить на продажи по договорам участия в долевом строительстве, также потребуется некоторое время для оптимизации бизнес-процедур. В краткосрочной перспективе в связи с принятием поправок в закон на рынке новостроек может возникнуть некоторый дефицит предложения, но его масштабы вряд ли будут столь значительными».
Специалисты объясняют, что снимать объекты с реализации будут постепенно и не все застройщики сразу. Плюс многие серьезные девелоперы сейчас способны перейти на работу по новым правилам в сжатые сроки, чтобы избежать остановки продаж. «Не думаю, что июньские поправки существенно ухудшают положение девелоперов или негативно скажутся на объеме предложения на рынке недвижимости», – говорит директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. Ведь наряду с усилением административной ответственности застройщиков поправки предусматривают изменения в ст. 18 закона №214-ФЗ, и теперь средства, полученные от дольщиков, можно тратить не только на строительство объекта недвижимости, в финансировании которого они участвуют, но и на сопутствующие элементы (инфраструктуру, техусловия, проектную документацию). По словам Лушкина, принятые поправки отодвинут старт продаж определенной доли проектов, однако постепенно все объекты выйдут на рынок, а девелоперы научатся работать в более жестких условиях.
Директор по правовым вопросам ЗАО «Мосстройреконструкция» Михаил Барков полагает, что новый закон упрощает жизнь застройщикам и девелоперам: «Предположения о том, что часть девелоперов будет снимать свои объекты с продажи, формируя тем самым дефицит на рынке жилья, не имеют под собой объективной и обоснованной платформы. Наоборот, внесенные в законодательство изменения делают рынок более прозрачным и понятным как для девелоперов, так и для покупателей и регистрирующих органов».
Кроме того, как отмечают специалисты, многие застройщики могут попытаться изобрести новые схемы, позволяющие избегать продаж по закону №214-ФЗ. Президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин не верит, что с принятием этих поправок застройщики массово перейдут на договоры долевого участия: «У всех девелоперов есть свои хорошие юристы, которые придумают схемы продажи квартир в обход закона, не являющиеся запрещенными. Так было, есть и будет. Просто потому, что закон №214-ФЗ исполнять возможно далеко не всегда». «Некоторые застройщики избегают строить по данному закону, потому что это более прозрачная схема продаж – сложнее сэкономить на налогах и больше материальной ответственности, в том числе и за сроки завершения строительства, перед гражданами и юридическими лицами, чьи денежные средства привлекаются для строительства объектов недвижимости», – соглашается начальник юридической службы ЗАО «Пересвет-Инвест» Елена Филатова.
В приватных беседах некоторые директора девелоперских компаний признаются, что бросили силы именно на разработку способов обхода новых правил. И кое-какие варианты уже придумали. Например, сейчас многие застройщики заключают договоры купли-продажи квартир задним числом. Впрочем, уже через месяц такой способ потеряет актуальность. «За это время юристы могут придумать еще что-то», – говорит один из участников рынка.
«Судя по реакции девелоперов на московском рынке, большинство из них приняли решение не предпринимать резких движений: в качестве схем продаж у крупнейших компаний по-прежнему доминируют предварительные договоры. Все ждут развития событий, реакции со стороны государства, судебных решений», – комментирует директор по маркетингу ГК «Пионер» Владимир Трибрат. Застройщики ссылаются на то, что далеко не все проекты можно продавать в рамках закона №214-ФЗ, поэтому они и вынуждены разрабатывать альтернативные схемы привлечения денег дольщиков.
Добросовестные участники рынка надеются, что со временем все застройщики будут работать по закону №214-ФЗ. «Настоящая редакция закона, конечно, не идеальна, но тем не менее позволяет сохранять какой-то паритет в отношениях "дольщик – застройщик", – говорит Елена Филатова. – Также следует отметить, что сам закон активно дорабатывается, своевременно вносятся изменения и поправки с учетом тех пробелов, которые вскрываются при его реализации на практике. В настоящее время закон уже представляется достаточно жизнеспособным, работа его норм проходит проверку на практике, в том числе в стране складывается и формируется судебная практика. Таких колоссальных пробелов, как были вначале, уже нет». А значит, все больше застройщиков должны начинать по нему работать, а не выдумывать новые схемы.
«Некоторые небольшие фирмы, для которых получение банковского кредита связано со значительными сложностями и которым не хватает собственных средств, будут продолжать пытаться реализовывать строящееся жилье по сомнительным схемам. Остается надеяться, что покупатели станут требовать оформления сделки в соответствии с законом, ведь только в этом случае абсолютное большинство квартир в строящихся домах будет продаваться по закону №214-ФЗ», – резюмирует Лушкин.
