Сегодня в Петербурге, по данным ООО «Астера», числится 68 кинотеатров. Но свою прямую функцию из них выполняют только 54 объекта общей вместимостью около 32 тыс. зрителей (см. табл. 1). Большая часть работающих кинотеатров расположена в Центральном (15), Московском (5) и Выборгском (5) районах. Причем 9 объектов, функционирующих в центре города, находятся непосредственно на Невском проспекте. По оценке специалистов ЗАО «Невафильм», объем петербургского рынка кинотеатров в минувшем году составил $23 млн и в течение этого года может увеличиться еще на 40%. Для сравнения: в 2002 году городские жители принесли кинотеатрам доходов в размере $15 млн (по данным ООО «Исследовательская фирма «Гортис»).
Оптимальные звуки
С началом перестройки и лишением господдержки рынок кинопроката в России обвалился. В начале 1990-х кассовые сборы упали практически до нуля. Однако с середины прошлого десятилетия начался новый этап развития кинорынка. Его отличительной особенностью стала передача зданий госкинотеатров в аренду частным компаниям. Свежеиспеченные инвесторы повсеместно реконструировали пришедшие в упадок объекты, оснащали их современной техникой, включая звуковые системы Dolby Digital, проекционное оборудование и др. По словам генерального директора ЗАО «Невафильм» Олега Березина, ремонт и переоборудование таких кинотеатров требовали от «частников» минимум капитальных вложений, но при этом обеспечивали достаточно высокий доход новому владельцу. «Затраты на реконструкцию окупались буквально за несколько месяцев, а высокая доходность обеспечила приток инвестиций в создание новых объектов», - утверждает он. За последние десять лет ремонту и модернизации подверглись «Кристалл Палас», «Колизей», «Аврора», «Баррикада», «Стереокино» (сейчас – UNION), «Балканы», «Рубеж» и др. (см. табл. 2). Тенденция реконструировать объекты, которые были построены еще в советское время, сохранилась и сегодня. По мнению специалистов, она просуществует до тех пор, пока в Петербурге не останется ни одного оптимально расположенного здания бывших госкинотеатров.
Около трех лет назад наметилось еще одно новое направление деятельности инвесторов: в Петербурге стали открываться первые многозальные комплексы. При этом компании либо занимались перепланировкой существующих однозальных кинотеатров объемом около 1 тыс. мест и делили их на четырех-пятизальные (все тот же «Кристалл-Палас»), либо создавали новые объекты – так называемые мультиплексы.
Комплементарные соседи
Первому объекту в Петербурге, который подпадает под российскую категорию мультиплекса, около трех лет – это кинотеатр NEO. Двухэтажное здание площадью 900 кв. м было пристроено к торговому комплексу «Балтийский». Сооружение и оборудование объекта обошлось тогда в $2,5 млн. Инвестором выступило ЗАО «Банкирский Дом Санкт-Петербург», владеющее сегодня сетью кинотеатров «Кронверк Синема». NEO - пока единственный мультиплекс в городе, построенный с нуля. Сегодня все действующие многозальные кинотеатры операторы рынка предпочитают размещать в строящихся центрах торговли.
По словам старшего консультанта компании Colliers International Николая Казанского, за последние два года в торговых комплексах было открыто 8 кинотеатров на 43 зала (см. табл. 3). «Развлечения и торговля являются комплементарными функциями, и расположение кинотеатров в составе торговых комплексов позволяет сделать объект более привлекательным и экономически устойчивым», - добавляет он.
В последнее время заметен интерес ряда операторов кинорынка к участию в проектах по строительству торговых комплексов в качестве соинвесторов. Владелец мультиплекса не приобретает у собственника объекта конкретные «квадраты» для размещения кинотеатра, а вкладывается в проект, что впоследствии приносит ему какой-либо процент (в зависимости от степени участия) от дохода. При этом формально кинотеатр размещается на условиях аренды. По данным ООО «Астера», стоимость аренды торговых площадей под мультиплексы варьируется от $130/кв. м до $180/кв. м в год. В собственность площади в торговых центрах операторы выкупают пока достаточно редко.
К этим издержкам при создании кинотеатра необходимо добавить еще и средства на внутреннее оборудование мультиплекса. Объем инвестиций в строительство одного зала может достигать $500 тыс. при максимальных сроках окупаемости – три года.
Заложники развлечений
Интерес бизнеса к созданию многозальных кинотеатров можно объяснить несколькими причинами. Мультиплексы по сравнению с однозальными кинотеатрами способны работать более эффективно. Одновременно в прокате может находиться несколько фильмов. Сеансы начинаются каждые 15-20 минут, что увеличивает пропускную способность объекта.
Чаще всего, по данным компании «Бекар. Консалтинг», многозальные кинотеатры располагаются на последних этажах торговых комплексов. При этом мультиплексы не только занимают площади, заведомо менее привлекательные для торговли, но и поднимают уровень арендных ставок для соседних площадей.
Владельцы такого кинотеатра получают значительное преимущество перед собственниками объектов, расположенных в отдельно стоящих зданиях, поскольку не несут совместных с девелопером рисков по проекту. Размещая мультиплекс в торговом комплексе, оператор прежде всего экономит собственные ресурсы. Необходимые средства для получения земельного участка и разрешения на строительство вкладывает сам девелопер.
Но следует отметить, что такое сотрудничество имеет и обратную сторону. Ошибки, совершенные девелопером при разработке проекта торгового центра и выборе места под объект, могут существенно осложнить последующий бизнес мультиплекса. По словам генерального директора компании «ИнвестКиноПроект» Александра Тимофеева, сегодня большинство девелоперских проектов оставляет желать лучшего, как с архитектурной точки зрения, так и по подходам к финансированию. «У нас существует сборник требований, которые мы предъявляем к площадям, передаваемым девелопером под отделку. Эти требования становятся предметом серьезных обсуждений», - добавляет он.
Однако строить объекты самостоятельно киносетевики также не спешат. Сейчас очень высока конкуренция за земельные участки со стороны все тех же участников рынка ритейла. «Если есть хорошая площадка и на ней можно построить торговый центр, то мы никогда не сможем заплатить те же деньги, которые может заплатить девелопер торгового комплекса. Поэтому мы предпочитаем с ними сотрудничать», - говорит г-н Тимофеев.
Сверено с оригиналом
Наибольшее развитие в последние годы получила сеть «Кронверк Синема», именно благодаря стратегическому партнерству с крупнейшим девелопером торговой недвижимости - компанией «Адамант». Из-за того что все объекты петербургского холдинга расположены рядом со станциями метро и на транзитных трассах спальных районов, «Кронверк Синема» удалось буквально «взять город в кольцо». Сегодня сети принадлежит уже 6 мультиплексов в Петербурге.
Большие планы и у другого торгового девелопера - «Макромира». Сейчас компания возводит около 5 объектов по всему городу. В большинстве из них (в частности, в торговых комплексах «Родео Драйв» и «Гранд Каньон») также будут открыты мультиплексы (см. табл. 4).
Необходимо заметить, что в понятие «мультиплекс» в России вкладывается несколько иной смысл, нежели в общепринятый американский термин. За рубежом так называют только отдельно стоящее здание многозального кинотеатра. У нас же мультиплексом может быть и кинотеатр, расположенный в составе торгового центра. Возможно, произошло это потому, что в России число вновь построенных многозальных кинотеатров ничтожно мало. В Петербурге, например, существует только один такой мультиплекс - NEO. Да и то, пристроенный к торговому комплексу. Однако ситуация постепенно меняется. Все та же сеть «Кронверк Синема» в ближайшее время планирует возвести в Александровском парке трехэтажный развлекательный центр, ориентированный на семейный досуг и включающий в себя предприятия быстрого питания, рестораны, детские аттракционы и непосредственно мультиплекс. В кинотеатре планируется оборудовать 12 залов на 2,2 тыс. зрителей.
Подобный проект реализует еще один крупный участник петербургского кинорынка - сеть «Мираж Синема». Компания намерена реконструировать недостроенный в советское время кинотеатр «Русь» у станции метро «Пионерская», превратив его в развлекательный комплекс. В состав объекта помимо мультиплекса на пять залов (1,5 тыс. мест) войдут боулинг, дискотека, клуб, кафе. Под кинотеатр «Мираж Синема» отводится 6 тыс. кв. м, остальные площади будут распределены между другими соинвесторам проекта.
Гости из будущего
В прошлом году на рынок Петербурга начали подтягиваться и московские киносети. ОАО «Роскинопроект» открыло свой первый восьмизальный мультиплекс в составе торгового комплекса «ПИК» (Сенная пл., 2). Площадь кинотеатра составила 5,2 тыс. кв. м. Инвестиции в проект - $4 млн. О планах по развитию подконтрольной государству сети современных кинотеатров руководство «Роскинопроекта» объявило еще в 2002 году. Кроме охвата Москвы и Петербурга, компания планировала создать мультиплексы в Белгороде, Казани, Кемерове, Уфе и Чебоксарах. Однако киноцентр «ПИК» - пока первый крупный региональный проект.
Планы по выходу на петербургский рынок есть и у других сетей: «Синема-Парк» (входит в структуру холдинга «Интеррос»), «Каро-Фильм», «ИнвестКиноПроект». Первый девятизальный мультиплекс «Синема-Парк» на 2,2 тыс. мест (общая площадь – 8 тыс. кв. м) откроется в составе торгового центра «Гранд Каньон». Кроме этого, руководство сети «Синема-Парк» заявило о намерении создать в Петербурге как минимум еще три мультиплекса.
Филиал московской компании «Каро-Фильм» планирует открыть девятизальный мультиплекс в торгово-развлекательном комплексе «Варшавский экспресс». Ранее в проекте строительства данного объекта участвовала другая столичная компания - «ИнвестКиноПроект», но затем по каким-то причинам этот оператор вышел из проекта. Но не собирается покидать Петербург. Уже заявлено об открытии двух мультиплексов сети – в торговых центрах «Сити Молл» и «Европа-Центр».
Сеть «КиноМакс» в течение ближайшего года откроет четырехзальный кинотеатр в составе торгово-гостиничного комплекса, строительство которого ведет компания «Петромобильстрой» рядом со станцией метро «Кировский завод». При площади кинотеатра чуть более 2 тыс. кв. м арендная ставка для московского киносетевика составит $200-250/кв. м в год.
Для первоначального насыщения, по разным оценкам, Петербургу необходимо еще 100-150 кинозалов. Поэтому существенный рост рынка мультиплексов в городе, считают специалисты, продолжится еще по крайней мере в течение пяти лет. Однако большая часть из всех заявляемых к открытию кинотеатров по-прежнему будут расположены в торговых центрах.
