«Складное» развитие

По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), общая площадь производственно-складской недвижимости Петербурга сегодня составляет более 18,2 млн кв. м. Но непосредственно на склады различных классов из них приходится только 5,2 млн кв. м. Причем большая часть всех складских помещений относится к низшей категории «С» (используемая в данном обзоре классификация приведена в табл. 1). Доля же вновь построенных, профессионально оборудованных и находящихся в управлении складов высших классов («А» и «В»), по данным компании «Бекар. Консалтинг», в общем объеме предложения составляет чуть более 350 тыс. кв. м. Несмотря на то что в последнее время структура спроса среди потенциальных арендаторов смещается в сторону именно таких объектов.

1. Классификация складской недвижимости Петербурга*

Цена предложения

Сегодня предложение на рынке формируют складские помещения на территориях действующих или простаивающих промышленных предприятий, бывшие распределительные базы советских времен, подвальные и цокольные этажи жилых зданий, а также современные складские комплексы, расположенные рядом с крупными транспортными магистралями города. Основным источником пополнения рынка складских объектов по-прежнему являются бывшие производственные площади (см. табл. 2).

2. Структура складской недвижимости Петербурга, %*

Как правило, это «голые» ангары или незадействованные заводские помещения, требующие значительных инвестиций в их переоборудование под склад. Дефицит же складов европейского уровня с каждым годом проявляется все более явно.

В Петербурге в настоящее время практически отсутствует предложение в сегменте качественных складских помещений, а заполняемость существующих объектов высших классов близка к 100%. Дефицит площадей категорий «А» и «В» оценивается экспертами рынка в 15-20%. Особенно остро, по мнению специалистов компании Colliers International, он наблюдается в сегменте предложения производственных и складских помещений площадью от 3 тыс. кв. м.

По данным компании Astera, в прошлом году объем предложения на рынке аренды как складских, так и производственных объектов был незначительным. В основном предлагались помещения на окраине города от $4,2 до $13,5/кв. м в месяц. Структура предложения складских площадей в минувшем году выглядела так: 52% приходилось на помещения в 100-500 кв. м, 21% - 0,5-1 тыс. кв. м, 8% - 2-3 тыс. кв. м. Предложение же в сегменте складов площадью более 3 тыс. кв. м составило всего около 2%. Тогда как спрос превышал эти показатели в среднем в два-три раза.

Согласно статистике компании Colliers International, средний рост арендных ставок на складские помещения за весь прошлый год составил 13-17%. В большей степени это относилось к качественным объектам. Так, арендные ставки на помещения класса «А» достигли отметки в $15/кв. м, на отапливаемые склады среднего класса - $6-9/кв. м в месяц. Неотапливаемые помещения в плохом состоянии сдавались по $0,8-4/кв. м в месяц. Арендные ставки зависели от площади объектов, их состояния и расположения (близость к транспортным магистралям, железной дороге).

Средняя цена производственных и складских помещений, предлагаемых на продажу, составила $200-400/кв. м. Цена высококачественных объектов достигла отметки в $0,7-1 тыс./кв. м. Стоимость недостроенных производственных площадей могла составлять $150-300/кв. м. Для сравнения: цены на покупку складских помещений в Ленинградской области (не более 10 км от городской черты) при аналогичной степени развитости инженерной и транспортной инфраструктуры были на 20–25% ниже, чем в Петербурге.

По прогнозам ряда городских консалтинговых компаний, в этом году увеличение арендных ставок на площади в складских комплексах классов «А» и «В» может достигнуть 15-20%. Рост же арендных ставок на складские помещения в плохом техническом состоянии значительно замедлится.

География спроса

В прошлом году спрос на аренду складских помещений увеличился по отношению к 2003 году на 15%. В сравнении с докризисным периодом 1998 года этот показатель возрос более чем в два раза. По данным компании Colliers International, в 2004 году наибольшим спросом у арендаторов пользовались склады двух типов: от 0,5 до 1-1,5 тыс. кв. м (в основном, со стороны российских предприятий среднего бизнеса), а также более крупные помещения площадью 2-6 тыс. кв. м (международные и крупные российские ритейлеры, логистические компании).

Если говорить о географии спроса, то большинство заявок от потенциальных арендаторов поступало на помещения в Московском, Фрунзенском, Невском, Выборгском и частично Приморском районах, рядом с крупными автомагистралями на выездах из города. Также значительно увеличился спрос на покупку-аренду складских и производственных площадей в ближайших пригородах (не более 10 км от городской черты). У компаний малого бизнеса - в основном это мелкие розничные торговые операторы - наибольшим спросом пользовались склады площадью 300-500 кв. м. Если еще два-три года назад особенно популярными у таких арендаторов были объекты до 200 кв. м, то сегодня в этом диапазоне сосредоточено только 10% всех запросов.

Кроме того, в настоящее время арендаторы предпочитают не просто снимать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг (например, растаможивание, погрузочно-разгрузочные работы). Большим спросом пользуются многопрофильные объекты, включающие, помимо производственных и складских, еще и офисные площади. Среди них бизнес-парк «Остров» (дорога на Турухтанные острова, 10а), «Бизнес-сити» (наб. Обводного кан., 14), «Маяк» (Московский пр., 91) и др. Арендные ставки на складские помещения в таких объектах находятся в диапазоне $3,5-7/кв. м/мес. По мнению специалистов, рыночная привлекательность офисного комплекса значительно повышается, если 10-20% его площадей сдаются под склады.

В последнее время существенно повысились и технические требования арендаторов к складским помещениям. Так, здание должно быть прямоугольным с высотой потолков не ниже 7 м и оборудованным системами принудительной вентиляции и пожаротушения. Приветствуются полы с антипылевым покрытием и наличие как минимум одних ворот на каждые 500 кв. м склада.

В связи с нехваткой складов все большее распространение получает заключение с собственниками договоров долгосрочной аренды подобных помещений, поскольку арендаторам зачастую приходится вкладывать в переоборудование предлагаемых площадей собственные средства.

Серо-зеленый бум

В последние два-три года на рынке складской недвижимости Петербурга девелоперы все чаще приступают к реализации проектов по возведению новых индустриальных или так называемых технопарков. Тут возможны два подхода. Первый, именуемый «грин филд», заключается в том, что девелопер покупает свободный земельный участок, снабжает его за счет собственных средств необходимой инфраструктурой, затем разбивает на лоты и сдает в долгосрочную аренду. Арендаторы возводят на площадках новые объекты производственного, офисного и/или складского назначения. Эти здания могут быть объединены не только совместной инфраструктурой, но и иметь идентичный профиль деятельности. До сегодняшнего дня таких проектов в нашем городе практически не было, поскольку они требуют значительных долгосрочных инвестиций, а отечественные банковские структуры пока не готовы предоставлять кредиты лишь под залог земли.

При подходе, именуемом «браун филд», технопарки создаются на застроенных территориях, то есть за счет перепрофилирования уже имеющейся заводской недвижимости. Именно проекты реконструкции и модернизации старых производственных площадок обанкротившихся заводов, остановленных производств или аварийных и недостроенных зданий получили большое развитие в Петербурге в последние годы. Спрос на такие помещения в основном формируют предприятия среднего и малого бизнеса, поскольку они не имеют финансовых возможностей для создания собственных объектов. Это влияет и на размеры технологических и индустриальных парков. В среднем, количество арендаторов подобных комплексов составляет 50-60 фирм. Объем же арендуемых ими площадей обычно не превышает 100-200 кв. м.

Сегодня в нашем городе действуют только технопарки классов «В», «С» и «D», которые в совокупности имеют весьма ограниченное предложение. Арендные ставки в этих комплексах варьируют от $4 до $9/кв. м/мес. в зависимости от класса (см. табл. 3).

Высокотехнологичные планы

Несмотря на значительный дефицит в Петербурге современных специализированных складских помещений, большинство девелоперов пока не спешат развивать бизнес в данном направлении. Это происходит прежде всего из-за того, что сроки окупаемости строительства склада по сравнению с другими инвестиционными проектами в сфере коммерческой недвижимости более продолжительны. Если для офисной и торговой недвижимости срок окупаемости в среднем составляет 6-7 лет, то для складов этот показатель увеличивается до 8-10 лет. Кроме того, строительные проекты в сегменте складской недвижимости достаточно рискованны, поскольку правильно оценить нужды будущих потребителей достаточно сложно.

Однако и доходность данных проектов достаточно высока. По оценкам специалистов, она составляет 30-40% при относительно низких (по сравнению с теми же офисным и торговым сегментами) затратах на возведение складского комплекса. Требуемый объем инвестиций в строительство современных складских и логистических терминалов оценивается в $100-300/кв. м (без учета затрат на инженерные сети).

По мнению специалистов компании Astera, возведение высокотехнологичных складских терминалов сегодня является довольно перспективным направлением рынка коммерческой недвижимости. Наиболее востребованными площадями сегодня по-прежнему являются складские комплексы категории «В», так как большинство российских компаний, работающих на петербургском рынке, не обладают достаточными средствами для аренды помещений «А»-класса.

С начала прошлого года инвесторами и девелоперами было заявлено о начале реализации около 20 проектов по строительству складских и логистических терминалов в Петербурге (см. табл. 4). Если намеченные планы будут выполнены в срок, общая площадь современных складских помещений к 2006 году увеличится на 477 тыс. кв. м. Из них, по некоторым оценкам, около 75 тыс. кв. м площадей будут относиться к наивысшему классу «А». По данным ООО «Агентство специальных исследований», 44% от общего объема вводимых в эксплуатацию складских площадей появятся в промзоне Шушары, 16,5% - в промзоне Парнас, еще 12% новых площадей будет введено в районе станции Предпортовая.

Территориальный ресурс

В ближайшем будущем строительство складов в Петербурге будет также вплотную связано с развитием городских промышленных зон. В декабре 2004 года петербургским правительством была принята Программа развития территорий промышленного, общественно-делового и складского назначения, по которой все 48 городских нежилых зон разделили на три категории (см. табл. 5). В дальнейшем предстоят некоторые преобразования этих территорий, в зависимости от их будущего назначения. Так, из промзон первой категории планируется вывести все вредные производства. На их месте, по замыслу разработчиков программы, будут размещены объекты делового и досугового назначения, а также жилье. Назначение промышленных зон второй категории останется прежним. Здесь планируется развитие производства и складского хозяйства. К третьей группе относятся вновь создаваемые зоны, где будут располагаться выводимые из центра Петербурга предприятия и новые производственно-складские объекты. Уже в этом году из городского бюджета планируется выделить 300 млн рублей на инженерную подготовку таких территорий. В первую очередь развивать предполагается пять промышленно-складских зон общей площадью 3,7 тыс. га: Шушары-2, Металлострой-2, Конная Лахта, Предпортовая-3 и «Нойдорф».

Уже в этом году петербургская администрация планирует выставить на торги земельные участки на инженерно подготовленной территории в 45 га в промзоне «Нойдорф».

Вообще размещение складских объектов на участках в пределах действующих промышленных зон является менее затратным предприятием для инвесторов. Такие промзоны в большинстве своем уже имеют готовые площади под реконструкцию и строительство с необходимой инфраструктурой. Сегодня девелоперами активно раскупаются земли под строительство складских комплексов на Кубинской улице, в промышленных зонах Парнас, Предпортовая и Металлострой, бывшие угодья совхоза «Шушары». Привлекательными направлениями для строительства современных логистических комплексов являются Выборгское и Московское шоссе. В последнее время возрос интерес к Пулковскому, Таллинскому и Мурманскому шоссе. Еще одним определяющим фактором для развития логистического и складского бизнеса в Петербурге стала реализация проекта строительства КАД. Однако на новых территориях рядом с этой магистралью отсутствует инженерная инфраструктура, что значительно увеличивает инвестиционную стоимость проектов, а, следовательно, уменьшает их привлекательность для инвесторов.

Так или иначе, но существующий спрос на производственно-складские и логистические комплексы создает хорошие предпосылки для интенсивного развития данного сегмента коммерческой недвижимости в Петербурге.

3. Распределение арендных ставок в технопарках Петербурга по классам складских помещений в 2004 году*

4. Наиболее крупные проекты по строительству и реконструкции производственно-складских и логистических комплексов, реализуемые в настоящее время на территории Петербурга*

5. Промышленные зоны Петербурга* 

6. Соотношение складских помещений Петербурга по классам в 2004 году*

7. Диапазон арендных ставок на складские помещения Петербурга (по районам) в 2004 году*

8. Диапазоны арендных ставок на складские помещения Петербурга по классам, $/кв. м/месяц*