Все проекты комплексного освоения, кроме «Славянки», которую строит «Балтрос» и в которой большая часть площадей сейчас продана по госзаказу, начинаются с одного-двух домов. С чем связано такое решение?
У различных проектов комплексного освоения разная логика развития проекта. Первый вариант — действительно под госзаказ. Это одна логика строительства, и вряд ли она даст качественное комплексное развитие. Второй — сразу начать строить много в надежде, что рынок восстановится, и потом это можно будет продать. Но для этого должен быть сумасшедший финансовый шприц. А сегодня даже те, у кого он был раньше, не готовы этого делать. Поэтому мы начинаем с двух домов, то есть следуем ровно по линии рынка, чтобы за счет продаж окупать те инвестиции, которые идут непосредственно в строительство. При этом пока мы не говорим о возврате тех первоначальных вложений, которые были сделаны в покупку земли и подготовку территории.
Какую сумму составили первоначальные затраты?
Пока суммарно порядка 3,5 млрд рублей.
Это уже со всей инженерной инфраструктурой и подключениями на весь проект?
Нет, это еще только зачатки инженерии. Здесь в основном земля, проектирование, первоначальные работы.
А на первые дома, которые вы начали строить, техусловия уже есть?
Техусловия есть на все дома первого квартала «Вена». Но документация должна быть отдельно на каждый дом — отдельная экспертиза, разрешение на строительство. Далее будем «подхватывать» новые корпуса.
Первая очередь — квартал «Вена» — как долго будет строиться?
Все зависит от рынка. Всю «Вену» построить можно за два года. Особенность таких территорий в том и заключается, что определяющими являются продажи. Именно они определяют сроки строительства. На первые два дома мы отвели на строительство время с запасом. Если квартиры в них будут продаваться быстрее, то и следующие очереди мы будем возводить за меньший срок. Первые дома мы проектировали с учетом массы факторов и некой «отстройки» от многих других предложений квартир, которые сейчас есть на рынке.
Вы говорите, что на этом проекте много потеряли. Потеряли на чем? На времени, потому что долго не начинали?
Да, речь идет только о времени. Мы законопослушная компания. И пока у нас нет исчерпывающего пакета разрешительной документации, продажи мы не начинаем. Это наше железное правило, и по-другому начинать строительство мы не собирались. А на подготовку такого комплекта документов потребовалось очень много времени.
В Ленобласти получить полный комплект тяжелее, чем в городе?
В чем-то легче, в чем-то тяжелее. Самые сложные вопросы — получение техусловий, и если бы в самом начале они были решены в нормальные сроки, то строительство уже шло бы полным ходом. Минус — пограничное расположение проекта: часть документов мы получали в Ленобласти, часть — в Петербурге. Другой возможности не было. Возьмем технические условия. В Ленобласти нет мощностей. И планы, и надежды области по их развитию ничем не закончились. И, несмотря на сложность отношений двух субъектов, городские монополисты активно рассматривают возможности развития мощностей на некоторых областных территориях, ведь в первую очередь им нужны потребители. Монополисты — такие же коммерческие структуры, причем с серьезной долговой нагрузкой. Но за счет бюджетных средств возврат кредитов невозможен, поэтому им нужны спрос и выручка. А потребителей на смежных территориях много.
Кому будут принадлежать социальная и инженерная инфраструктура проекта?
Они точно не будут принадлежать нам.
Но вы же их построите?
Конечно. А потом отдадим.
Кому вы их передадите?
Ленобласти. Вопрос в том, на каких условиях их возьмут. Это самый важный вопрос. Потому что от строительства, от застройки территории субъект, если сам землю не продал, ничего не получает. Поэтому застройка на частной земле ему макроэкономически ничего не дает, пока не будет решена проблема с адекватным налогом на имущество по месту его нахождения.
А магазины, рабочие места? Я имею в виду, что, когда будут построены дома, появятся магазины, откроются парикмахерские и т. д.
Субъект считает это копейками, но денег у него нет ни на социальную инфраструктуру, ни на дороги. Даже если мы их отдаем бесплатно. Район получает школу. Но эту школу надо оснастить и пригласить туда учителей, а еще ее нужно содержать и обслуживать. А они и без школы концы с концами еле сводят.
Шесть проектов комплексного освоения, которые сейчас строятся и в которых продаются квартиры, — это много или мало для Петербурга?
Чтобы в типовом сегменте влиять на изменение цены предложений — достаточно. Массовой продажи и нормальных темпов строительства этих объектов будет достаточно для стабилизации цен. Правда, все эти проекты находятся в сегменте, где «эластичность» в цене самая сильная и самая уязвимая. Влияние на цену квадратного метра этих 20% (доля проектов комплексного освоения в предложении) будет больше, чем влияние других сегментов. Многое будет зависеть от того, какой объем ввода будет в ближайшее время. Ясно, что в долгосрочной перспективе он увеличится, а цена зависит от рынка. Мы «Вену» — 120 тыс. кв. м — можем сдать в одну очередь через два года. Только квартиры в этих домах нам придется продать по цене в 40 тыс. руб. за метр. Но такого сценария ни нам, ни рынку не нужно. Даже 50–55 тыс. за кв. метр — это цена развития, а не устойчивого дохода. При условии, что в расчете возьмем бесплатную землю, стоимость строительства при этом, в зависимости от социальной нагрузки, технических условий, транспортной и дорожной инфраструктуры, не будет меньше 43 тыс. руб. на кв. м.
Кризис ускорил ротацию компаний на рынке строящегося жилья. Некоторые, такие как «Импульс», «ИВИ-93», «Новые строительные технологии», уходят и будут уходить. Есть ли вероятность, что их места займут другие, но с такими же проблемами? Или те компании, которые сейчас выходят на рынок, четко выстраивают планы?
Сейчас входить на рынок без стратегического понимания, без ставки на занятие некой доли на рынке, без закрепления бренда, мне кажется, вряд ли имеет смысл.
Не как раньше можно было сделать — за счет хорошего отношения с властью получить участок земли…
За счет хорошего отношения и очень низкой планки входа, потому что не было регуляторов. Купил участок, забор поставил, «поляну» продавать начал и параллельно занимаешься проектированием — это мы все проходили. Планка входа была смешная: пару сотен тысяч долларов — и начинай продажи. Сейчас, конечно, все совсем не так. Кроме того, нет такого ажиотажного рынка, чтобы можно было просто на плавном скольжении по рынку зарабатывать за счет переоценки активов, роста стоимости земли. Рынок тяжелый, экономика очень тяжелая и с огромным количеством неизвестных. Требования к входу ужесточились. А для реальных инвестиций требуются живые деньги, и одних «хороших отношений» уже мало. Те, кто на этот рынок сейчас будет приходить, мне кажется, будут это делать очень вдумчиво.
Стратегически сегодня можно «заходить» в рынок, однозначно. Если ставить себе целью концентрацию на таком виде бизнеса, расчет на долгосрочное развитие, расчет на качественное развитие собственного бренда… Можно. Во-первых, потому что доля рынка будет высвобождаться за счет так называемого «плохого» рынка. Во-вторых, сегодня можно войти и на «хороший» рынок и при правильной организации работы «забрать» свои 20–30 тыс. кв. м с рынка в год. Сейчас, мне кажется, это реально. Но при этом вход будет тяжелее, потому что отсутствует история компании. Нужно будет строить гораздо лучше, чем компании с историей. Надо во всем и ко всем быть предельно внимательным.
Какие-то уроки кризиса есть в том, что застройщики, которые плохо просчитывают проекты, ушли с рынка или сейчас будут уходить?
Уйти очень тяжело. Это же не продать оставшуюся партию сосисок как есть — убыток так убыток. Если принял решение уходить, то цикл выхода очень сложный. Кроме того, если ты уходишь, значит, что-то не так. Зачастую это означает, что денег на текущий объект, с текущими обязательствами уже не хватает.
Уже сейчас понятно, что «чистка» рынка будет, и она будет болезненной и продлится очень долго. Она будет мешать рынку, его выздоровлению, качественным предложениям. По-моему, уже всем очевидно, что сейчас есть разделение на рынок качественного и некачественного предложения. Вот этот некачественный рынок должен как-то рассосаться.
Сколько занимает некачественный рынок? Треть предложений или меньше?
Если под некачественными объектами понимать объекты не важно, какого качества, находящиеся под угрозой недостроя, то это треть. Если мы говорим о том, что объекты будут достроены, но при этом строительство не соответствует нормальным темпам и качество оставляет желать лучшего — то это еще треть. По тому, что мы видим сейчас на рынке, можно сделать вывод, что пока в большинстве проектов провал по качеству серьезный. Это итог жесткой и циничной экономии на остатках затрат, то есть на тех видах работ, которые делаются в последнюю очередь и результат которых дольщики могут «потрогать руками».
Говоря об уходящих компаниях — как они будут уходить? По тем схемам, которые действуют сейчас — когда компания передает недостроенный дом городу со всеми жильцами: сами достраивайте. Или будут попытки передать, продать каким-то другим инвесторам?
С обременениями, которые есть сейчас на инвесторе, у нас как-то не складывается экономика подобных проектов, причем серьезно не складывается. В частности, совсем непонятно, по каким параметрам считался проект по компании «Чесма Инвест», который сейчас пытается продать «Фонд имущества».
По крайней мере там еще и пару земельных участков в дополнение к первому дому предлагается, чтобы хоть как-то улучшить экономику…
Все равно не получается, когда мы видим, что сначала должны достроить дом. Сразу возникает альтернатива — пойти и купить земельный участок, даже дорогой. То есть заплатить те же самые деньги вперед, но с чистой юридической ситуацией, понятной конечной ценой затрат, потому что с дольщиками всегда будет «плавать» и то, и другое.
Что делать? Может, в данном случае город — владелец этого участка — просто сам возьмет и застроит?
Вопрос – за чей счет? За городской?
За городской. Допустим, достроили, продали квартиры или забрали в казну, если есть потребность в социальном жилье…
Во-первых, программы бюджетного финансирования сейчас сокращаются, во-вторых, я не вижу такого большого конечного источника для экономических инъекций, которые позволили бы решить все сложные случаи этого рынка. Ситуация с достройкой домов, необходимостью дофинансирования и довложения денег дольщиками, какой бы тяжелой и болезненной ни была, на мой взгляд, самая управляемая и реальная. Конечно, при условии, что неуправляемая совокупность дольщиков, а она всегда будет неуправляема, сама не будет организовывать достройку дома. Эту организацию город должен брать на себя как заказчик. При этом люди должны понимать, что они все-таки рисковали и в конечном итоге не могут всю ответственность переложить на город.
Недавно я услышал тезис, который вызвал очень сильное удивление. Человек покупает квартиру в доме, строительство которого заморожено, а цена — неадекватно низкая. Он говорит: на то, чтобы купить жилье у надежной компании, денег не хватает. А здесь, если дом достроен не будет, то город и будет разбираться: никуда не денутся. Ведь такое количество дольщиков никто не «кинет», а одним больше, одним меньше — не важно: все будет нормально. Зато я свое получу, мне не горит, я подожду лет пять. Многие считают, что проблему в таких случаях должен решать город. Почему? Потому что город заявил, что не допустит обманутых дольщиков? И это основание для людей продолжать обманываться?
