Первая половина 2010 года характеризуются возросшей активностью наших сограждан на рынке зарубежной недвижимости. Покупатели с отложенным спросом, формировавшимся последние полтора года, начали реализовывать его. Сейчас существуют великолепные возможности для структурирования сделок по приобретению недвижимости за рубежом с использованием ипотечного финансирования, поскольку ставки по ипотечным кредитам находятся на историческом минимуме, а условия для получения кредита во многих популярных у россиян европейских странах – Франции, Кипре, Испании, Италии, Германии – достаточно благоприятны. Средняя ставка по ипотеке для российских граждан находится на уровне 4,5% годовых. С начала года изменения процентных ставок на рынках кредитования стран Европы и США незначительны и в основном обусловлены колебаниями индексов Libor, Euribor. Также сейчас есть прекрасные условия рефинансирования ранее взятого кредита или получения ипотечного займа во Франции, Италии, Германии, Испании и других европейских странах.
Во второй половине года такое положение сохранится.
Ставим на ставку
Европейская межбанковская ставка предложения Euribor – ставка, которая формирует стоимость заемных средств при кредитовании в ряде европейских стран – выросла в мае на 2% по сравнению с апрельским показателем в 1,239% и составляет сейчас 1,262%. Это самый высокий уровень с октября 2009 года, когда она составляла 1,237%. Но этот показатель ниже майского 2009 года, когда ставка была 1,626%.
Есть смысл учитывать текущие условия и динамику ставок Libor и Euribor при выборе условий кредитования за рубежом.
Приобретая недвижимость за рубежом, лучше ориентироваться на кредит с плавающей ставкой, если есть ограничения по ее росту, так называемый security cap, или на кредит с фиксированной ставкой, чтобы минимизировать риски существенного роста процентной ставки в долгосрочной перспективе и, соответственно, роста платежей по кредиту. Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой оправдан, если планируется досрочно погасить долг. Низкими ставками по кредитам в том числе обусловлен высокий спрос на кредитование покупки недвижимости за рубежом со стороны покупателей из России и стран СНГ в первом полугодии 2010 года. При этом, согласно статистике, более 60% клиентов имеют депозиты в российских банках на суммы, достаточные для приобретения недвижимости без привлечения ипотеки. Выбор в пользу кредита экономически целесообразен из-за более высоких процентов по депозитам в российских банках – по сравнению с процентами по кредитам за рубежом. Ипотечные кредиты за рубежом россияне гасят за счет размещенных на депозитах средств и доходов от аренды.
Выбор клиента
Активность покупателей недвижимости за рубежом нынешней весной возросла, что обусловлено традиционным сезонным ростом спроса на объекты зарубежной недвижимости среди покупателей из России и стран СНГ.
Наибольший спрос сейчас приходится на Францию и Италию. Интерес распространяется также на Испанию, Кипр, Грецию, Великобританию и Германию.
ФРАНЦИЯ остается одним из самых популярных и востребованных рынков кредитования. Низкие ставки по кредитам, широкий спектр кредитных продуктов и возможностей финансирования создают прекрасные условия для ипотечного кредитования в этой стране на ближайшие шесть-девять месяцев.
Фиксированные ставки по кредитам во Франции на текущий момент доступны от 3,05% годовых в евро, сроком на 12 лет до 5,0% годовых в зависимости от срока кредитования и кредитной организации. Плавающие ставки в зависимости от банка и срока кредитования составляет от 2,4% годовых на срок до 25 лет. Спросом пользуются ипотечные продукты на приобретение жилой недвижимости для отдыха, для сдачи в аренду и кредитование недвижимости по схеме leaseback. Фиксированные ставки по кредитам по схеме leaseback в зависимости от срока кредитования составляют от 4,75% до 5,40%. Плавающие ставки на объекты leaseback во Франции в зависимости от срока и размера кредита – от 3,65% до 4,45% годовых.
Нынешней весной наибольшим спросом во Франции пользовались предложения на Лазурном берегу, из наиболее предпочтительных регионов – Канны, Антибы, Ницца. Также востребованы Париж, Нормандия, Прованс и Французские Альпы.
ИТАЛИЯ. Сейчас там есть определенные ограничения по ипотечному кредитованию. Они в большей степени относятся к требованиям по оценке платежеспособности и подтверждению доходов заемщика, а также к объекту залога. Но проблем не возникает, если доходы подтверждены справками с места работы. Кредит предоставляется на срок до 30 лет, на сумму до 60% от оценочной стоимости недвижимости. Плавающие ставки составляют от 3,05% годовых, а кредит сроком на 15 лет может быть получен по ставке 5,15% годовых.
Наибольшим спросом весной пользовались предложения, расположенные на севере страны, озерах Комо, Маджоре, Стреза и в их окрестностях, а также Тоскана, Рим и Милан.
Ипотека возвращается
БОЛГАРИЯ. Рынок ипотечного кредитования в Болгарии после почти пятилетнего динамичного роста серьезно пострадал во время кризиса и коррекции на рынке недвижимости в 2009 году. Большинство банков отказались от ипотечных программ для нерезидентов. Небольшая группа банков не закрыла ипотечные программы, но список предложений очень ограничен. Альтернативные решения для российских покупателей предлагают застройщики, предлагая рассрочки платежей. Вместе с тем весной 2010 года появились предпосылки для возобновления кредитования уже во второй половине года.
ЧЕРНОГОРИЯ. Как в прошлом году, так и в 2010-м ипотечное кредитование для нерезидентов практически недоступно. Прогнозов о возобновлении полноценной ипотеки для иностранцев пока нет. Но многие застройщики предлагают покупателям выгодные рассрочки.
ГЕРМАНИЯ. Немецкие банки предлагают хорошие условия кредитования для российских покупателей – как на объекты для проживания, так и с точки зрения инвестиций в недвижимость. Ипотека для россиян характеризуется низкими ставками (например, ставка по фиксированному кредиту на 15 лет начинается от 4,15% годовых) и оперативным рассмотрением кредитного досье. Но необходимо подтвердить доход, а дополнительное преимущество при одобрении кредита – доходы на территории Германии. Это также относится и к инвестиционным объектам – например, к доходным домам и buy-to-let коммерческой недвижимости – такие предложения банки готовы кредитовать на 70% от оценочной стоимости.
КИПР. Кипр остается одним из самых привлекательных европейских рынков кредитования – благодаря гибким условиям и простоте получения ипотечного кредита в том числе для инвесторов из России и стран СНГ. Проекты крупных застройщиков банки охотно кредитуют до 70–80% от оценочной стоимости, предлагая специальные условия кредитования в различных валютах, со ставками от 3,5% годовых. Для объектов вторичного рынка – до 60% от оценочной стоимости и под более высокий процент.
ЧЕХИЯ. Ипотека в Чехии для россиян связана с определенными ограничениями правового и экономического характера. Ипотечное кредитование компаний и юридических лиц было достаточно распространено, но в связи с изменением законодательства в 2009 году в отношении регистрации сделок на иностранных покупателей – физических лиц банки столкнулись со сложностями кредитования этих граждан. Также банки усилили требования к объектам залога и заемщикам и ввели ряд ограничений для иностранных покупателей в части подтверждения дохода, предоставляемых документов и размеров собственного взноса. Тем не менее получить ипотечный кредит в Чехии можно, особенно если идет речь о переезде в Чехию на постоянное место жительства или если есть источники дохода на территории страны.
ТУРЦИЯ. Несмотря на достаточно высокие ставки по ипотеке (от 6,5%) в сравнении с другими европейскими странами, ипотечные программы турецких банков пользуются высоким спросом у россиян. В немалой степени это происходит благодаря активной позиции турецких застройщиков: в крупных компаниях есть ипотечные специалисты, которые помогают клиентам оформить кредит. Особенно популярны кредиты на приобретение недвижимости в тех жилых комплексах, в которых обещан гарантированный доход от сдачи в аренду – при комбинации ипотеки и гарантированной ренты объект покупается за 50% от базовой стоимости.
ИСПАНИЯ. Ситуация с кредитованием по сравнению с 2009 годом начинает меняться в лучшую сторону, но по-прежнему остается неоднозначной. С одной стороны, заемщиков привлекает низкая процентная ставка по кредитам, с другой – требования к объектам залога и к оценке заемщика существенно возросли. Также уменьшился возможный размер кредита. Практика первой половины 2010 года показала, что россиянам кредит более чем на 60% от оценочной стоимости не дают.
США. Многие банки, предлагавшие ипотечные кредиты, отказались от ипотечных программ для иностранцев, другие – существенно сократили лимиты по размеру финансирования. В связи со сложностью оценки платежеспособности в отношении иностранных клиентов банки предлагают программы кредитования с минимальным подтверждением доходов, компенсируя риски более высокими процентными ставками. Существуют строгие ограничения на объекты залога, поэтому сейчас невозможно получить кредиты во Флориде, Калифорнии, Неваде. В отношении объектов недвижимости в штате Нью-Йорк ситуация с кредитованием выглядит более привлекательной. Вместе с этим прослеживается тенденция возвращения программ кредитования без подтверждения дохода и для иностранных покупателей недвижимости, что дает основания прогнозировать улучшение условий в четвертом квартале 2010 года – первом квартале 2011-го.
ЕГИПЕТ. В Египте ипотечное кредитование для иностранцев недоступно. Нерезиденту сначала необходимо «прописаться» в стране, то есть купить здесь недвижимость. Затем – получить резидентную визу, и вот тогда можно идти в банк за кредитом.
ФИНЛЯНДИЯ. Возможность получить кредит сохраняется, но финские банки подходят к проверке заемщика придирчиво. В частности, они требуют, чтобы один из поручителей был резидентом Финляндии. Если финнам кредит выдают на 20–30 лет, то россиянам в большинстве случаев можно рассчитывать только на 5–10 лет. Наличие стабильного дохода на территории страны существенно упрощает задачу получения кредита. В целом ни риэлторы, ни даже представители банков не могут заранее сказать, будет ли одобрена заявка на ипотеку.
По данным международного ипотечного брокера Lowell Finance
