Правда официальная информация о количественных изменениях в классах появится только на следующей неделе, обещают в НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД). Позже на сайте ГУД появится и список всех обследованных бизнес-центров с указанием их класса.
Один из представителей ГУД, председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников, признает, что их классификация весьма лояльна к нынешним собственникам бизнес центров. Однако он уверяет, что ежегодно требования классификации к объектам офисной недвижимости будут ужесточаться. Кроме этого, раз в два года все классифицированные объекты будут проходить повторную аттестацию. Если это так, тогда количество объектов, переведенных на ступень ниже, со временем должно только увеличиваться — объекты устаревают, если не проводится их реконструкция и модернизация. Сегодня, по оценкам членов ГУД, от 12% до 20% офисной недвижимости не соответствует заявленной классности.
Попасть в десятку
Экспертный совет, образованный при Гильдии управляющих и девелоперов, состоит из десяти человек. Все они специалисты из разных областей экономики, но все имеют отношение к коммерческой недвижимости. Путем простого голосования они выявляют большинство, и тем самым определяют, повысить или понизить статус бизнес центру. Иными словами — определяют объективность арендной ставки, или стоимости самого бизнес центра при продаже.
Для присвоения объекту классности, по версии ГУД, объект попадает в листинг несколькими путями. Первый — по просьбе самого собственника или управляющей компании. Представители ГУД говорят, что таких обращений много. Второй — оценка бизнес центров происходит по инициативе самой экспертной группы ГУД, таких также хватает в нынешнем листинге. Последний — по желанию арендатора, посчитавшего, что арендуемая им недвижимость не соответствует заявленной классности. По мнению экспертов, в будущем такие обращения могут быть.
Для подтверждения серьезности своих намерений критически рассматривать все объекты, эксперты гильдии приводят такой факт: известнейший бизнес центр Петербурга, расположенный на Невском проспекте — «Атриум», был причислен к классу (B+). С 1997 года, когда закончилась реконструкция этого объекта, профессиональное сообщество причисляло этот бизнес центр к классу «А». Участники рынка больше не хотят мириться с ситуацией, когда бизнес центры, расположенные в центре города, практически автоматически получали наивысшую классность.
Преображающиеся окраины
Профессиональное сообщество в лице ГУД не хочет мириться и с тем, что объекты, расположенные на окраинах города не могли получить наивысшую классность. Теперь классификация гильдии позволяет относить бизнес центры на окраинах города, но вблизи крупных магистралей, к наивысшему классу — «А».
По словам управляющего партнера LCMC Дмитрия Золина, по классификации ГУД теперь даже бизнес центры на Пулковском шоссе могут быть самого высокого класса. Для арендаторов это означает, что стоимость аренды помещения на окраине города может быть такой же как и в центре. По словам Андрея Лушникова, на рынке уже существуют несколько объектов, претендующих на переход в наивысший класс.
Сегодня наибольшее количество офисов, примерно 44% от всех офисных площадей, расположено в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах. Однако наметившаяся несколько лет назад децентрализация предложения продолжает развиваться. Так офисная недвижимость активно строится в Московском и Приморском районе.
Недовольные будут
Представители ГУД насчитали в Петербурге 230 бизнес центров. Штаб квартиры — здания с одним арендатором, а так же бизнес-центры площадью менее 1000 кв. м в ГУД не рассматривали. На данный момент прошли классификацию уже 111 объектов и 20% из них изменили свою классность. Однако эксперты говорят, что не у всех объектов классность понизилась. По словам Андрея Лушникова официальная информация будет опубликована уже на следующей неделе, и недовольные все же будут.
По данным ГУД, в среднем ставки аренды в открытом предложении действующих бизнес центров находились, с учетом НДС и операционных расходов, на уровне 405 евро/кв. метр в год для класса «А», и 301 евро/кв. метр для класса «B». Таким образом, арендаторы бизнес-центров, класс которых стал ниже, смогут претендовать на скидку по арендной плате до 100 евро с квадратного метра в год.
Клиент диктует
Впрочем, участники рынка считают, что классность объекта в нынешних условиях мало влияет на арендную ставку. Гораздо большую роль в период кризиса играют договоренности между арендатором и собственником бизнес-центра, а также доля вакантных площадей в нем. В ближайшие 3-4 года, полагают эксперты, уровень спроса на офисные площади превысит уровень предложения, и владельцы офисов опять начнут диктовать свои условия.
Как рассказал президент ГК «Бекар» Александр Шарапов, классификация ГУД уже действует в Екатеринбурге, Тюмени, Самаре, Краснодаре. Со следующего года она заработает и в Москве.
Справка БН:
Некоммерческое партнерство «Гильдия управляющих и девелоперов» создано в 2002 году несколькими управляющими компаниями Петербурга, фактически для продвижения интересов компаний-учредителей. Сегодня НП является ведущим общественным объединением управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. Приоритетными целями деятельности ГУД являются обеспечение стабильного роста рынка недвижимости и создание благоприятных условий для повышения профессионализма управляющих и девелоперских компаний. Среди членов гильдии более 260 девелоперских и управляющих компаний из 30 городов России, Белоруссии, Украины, Казахстана.
Источник: НП «Гильдия управляющих и девелоперов»
