Дешевый кредит, гарантированный сбыт
По программе «Стимул» «Внешэкономбанк» выделяет федеральному Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) 40 млрд рублей для строительства 1,5 млн кв. м жилья в России до конца текущего года. Срок действия «Стимула» – 2 года. Начало проекта – май 2010 года.
Программа должна работать по следующей схеме: уполномоченные АИЖК банки выдают строителям кредиты под 8% (причем без обеспечения), а покупателям квартир – ипотеку под 11% (в случае недостроенного жилья ставка выше). Затем АИЖК рефинансирует кредиты (это его базовая функция). Но в этой программе региональные АИЖК берут на себя еще и гарантии по выкупу готового непроданного жилья. Таким образом банки и строители страхуют свои основные риски по сбыту продукта.
Вопросы о том, кто страхует риски АИЖК и что будет с нераспроданным жильем, не актуальны. За все риски в государстве традиционно отвечает деньгами налогоплательщик. Самый свежий пример: когда начался финансовый кризис, государство закачало в неэффективные банки – «Связьбанк» и «Глобэкс» миллионы долларов из казны. То же может случиться с АИЖК: когда доля ипотечных кредитов, по которым заемщики не платят, станет высокой, корпорацию не будут банкротить – ей помогут пережить трудности. Нераспроданное жилье в России при огромном неплатежеспособном спросе – вопрос цены и механизмов госпомощи. Цену такого жилья можно сделать низкой, и граждане смогут его купить, используя стандартные программы АИЖК или, например, материнский капитал (госпомощь, предоставляемая женщинам, родившим второго ребенка, в виде безналичных средств).
Цена ипотеки остается высокой. 11% годовых – это много. В США в 1990– 2000 годы бум на рынке массового строительства, помимо высоких доходов американцев, обеспечивала низкая ставка по ипотеке – 6% годовых. В России ипотечный кредит на строящееся жилье выдается под 13% и более.
Кроме того, 8% кредитной ставки для застройщиков на деле превращаются в дополнительные проценты за обслуживание кредита. Банки, по словам источника в крупной строительной компании, всегда добавляют свой процент (до 1,5%) за проведение различных транзакций, связанных с исполнением кредитного договора. Впрочем, это практика и обычного кредитования.
Застройщики не вписываются в цену «квадрата»
Компании, рассчитывающие на дешевые деньги, должны строить жилье экономкласса (причем по минимальным ценам, установленным Министерством регионального развития, – платежеспособный спрос в период рецессии невелик и риск не продать высок); вложить в проект 30% из собственных средств; реализовывать квартиры по закону №214-ФЗ (то есть никаких привычных векселей и предварительных договоров купли-продажи); оформить всю разрешительную документацию и земельные отношения.
В сегодняшней ситуации низких зарплат и высокой безработицы (около 10%) продажная цена квадратного метра – основной фактор успеха. Застройщик вынужден вписываться в цены, которые может предложить ему гарант сбыта (чаще всего – локальное АИЖК). Средняя выкупная цена квадратного метра по России (по прейскуранту Минрегиона) в этом году – 33 тыс. рублей. Себестоимость квадратного метра при бюджете 40 млрд рублей на 1,5 млн кв. м – 26,6–27 тыс. рублей. Заработать девелоперу при такой разнице между ценой и себестоимостью довольно сложно, если нет больших объемов строительства.
Высокие затраты на инфраструктуру, обслуживание долгов делают «Стимул» недоступным для средних, тем более мелких компаний. Программа по силам таким мощным девелоперам, как, например, «Ренова-СтройГруп». Эта компания получила почти 3 млрд рублей государственных денег на финансирование инженерной и социальной инфраструктуры в екатеринбургском «Академическом» и гарантии Министерства обороны по выкупу квартир. Пока девелопер не фондируется «Стимулом» только потому, что ему необходимо освоить кредит Сбербанка на 8,17 млрд рублей, выданный на 3 года для возведения более 265 тыс. кв. м жилья. Впрочем, буквально на днях, по данным АИЖК, соглашение по «Стимулу» компания «Ренова-СтройГруп» подписала.
Цены в регионах падают и начинают подтягиваться к уровню, предложенному Минрегионом. Квадратный метр в новостройках Саратова подешевел за год на 16% – до 32 515 рублей. Это обстоятельство в числе прочих подвигло компанию «Пересвет», не дождавшуюся денег от китайского «Эксимбанка», опробовать «Стимул» на одном из домов ЖК «Изумрудный». «Мы вошли в саратовский проект, и нам нужны средства, в том числе и ипотека для наших покупателей. Здесь ее могут предоставить только два – три банка, и выбор для наших клиентов не очень велик», – комментирует ситуацию представитель «Пересвета».
Директора многих крупных московских компаний (ДСК-1, МСМ-5, МСМ-6), строящих жилье экономкласса в Москве и регионах, ничего не слышали о «Стимуле». Генеральный директор МСМ-5 Обид Ясинов сообщил «БН.ру», что его компания, в основном, свои стройки финансирует из бюджета или через банки, условия которых его вполне устраивают. СУ-155 получило от АИЖК предложение по программе «Стимул», оно рассматривается. Других подробностей в стройкомпании не сообщили.
Первые результаты
К настоящему времени выдано 3,2 млрд рублей на 10 проектов в четырех регионах: в Новосибирске, Самаре (ЖК «Новая Самара»), Саратове (один дом в ЖК «Изумрудный») и Тихвине (Ленинградская область).
Подписаны соглашения о фондировании с 16 банками еще на 9 млрд рублей для реализации 35 проектов строительства доступного жилья в Центральном, Северо-Западном, Сибирском, Уральском, Приволжском и Южном федеральных округах, как рассказал «БН.ру» представитель АИЖК. Рассматриваются 32 заявки на участие в программе «Стимул» для реализации еще 80 проектов строительства жилья в разных регионах России.
