В последние годы в России отмечено несколько попыток продавать недвижимость с помощью онлайн-аукционов. Больше всего с подобной инициативой выступали риэлторские компании и строительные фирмы. Однако дальше единичных случаев дело не продвинулось, ведь даже традиционные аукционы, товаром на которых выступает недвижимость, пока не слишком популярны в нашей стране. Но с окончанием кризиса интерес к интернет-продажам возродился.
Из-за моря
Продажа недвижимого имущества с помощью онлайн-аукционов – сервис для развитых стран не новый. Например, в США подобный механизм существует уже десятки лет. Продается на электронных торгах в основном дефолтная недвижимость, поставщиком которой выступают банки. Идея проста: сами финансовые учреждения, не желая заниматься непрофильной деятельностью, выставляют полученные в результате дефолта заемщика объекты на онлайн-аукцион, организаторы которого с помощью риэлторских компаний представляют эту недвижимость покупателям. Данный способ продаж, говорят эксперты, пользуется у населения популярностью, и объекты с онлайн-торгов уходят быстро. Однако одно дело – США, другое – Россия. Культура продаж такого характера в нашей стране еще не сформирована, а сопротивление многих игроков отечественного рынка недвижимости не позволяет накопить обширную практику этих торгов.
Но, уверен Владимир Спарак, заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН», онлайн-аукционы по продаже недвижимости – очень перспективное направление, заслуживающее внимания: «Аукцион – это вершина открытого рынка и наиболее честный компромисс между желанием покупателя купить максимально дешево и стремлением продавца продать с наибольшей для себя выгодой. Слабое место происходящих сейчас сделок – непубличность продаж. Интернет-аукционы смогут привлечь к объекту максимальное число заинтересованных лиц, которые в ходе торга сформируют оптимальную рыночную цену купли-продажи».
Но и в этом случае для успеха начинания необходимо соблюсти ряд условий. Прежде всего – предоставить потенциальным покупателям максимальный объем информации о лотах в свободном доступе. Это позволит не ущемлять интересы продавцов за счет ограниченного круга участников, приглашенных устроителями аукциона. «В принципе онлайн-аукционы способствуют увеличению количества своих участников в реальном времени, – отмечает Дмитрий Орлов, начальник отдела по работе с залогами петербургского филиала Национального резервного банка. – Однако торги могут быть эффективны для продавца только в случае, когда объект ликвиден. Кроме того, информационный ресурс, на котором будет проводиться аукцион, должен быть хорошо «раскручен» и известен как продавцам, так и покупателям недвижимости».
Непонятной категории
Какие объекты продавать в интернете – вопрос, окончательного ответа на который у экспертов до сих пор нет. В нашей стране с помощью онлайн-торгов пытались реализовывать как эксклюзивные квартиры стоимостью в десятки миллионов рублей, так и типовое жилье эконом-класса. Практика показывает, что типовая недвижимость в таком формате расходилась лучше.
Тем не менее Сергей Бобашев, главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», уверен, что подобный механизм продаж актуален лишь для эксклюзивных жилых и коммерческих объектов недвижимости: «Если такие аукционы приживутся на российском рынке, то, думаю, это коснется каких-то специфических, не рыночных объектов коммерческой недвижимости. Например, полтора квадратных метра рядом с каким-нибудь пафосным метро, скажем, «Площадь Восстания» или «Владимирская». Такие помещения мало кому нужны, но какой-нибудь продавец очков может в сезон заплатить за них очень большие деньги. Также онлайн-торги оправданы для объектов с аукционным ценообразованием, скажем – элитных квартир. Для них нет рынка как такового, поэтому сложно определить их реальную стоимость. Эти объекты стоят столько, сколько готов заплатить покупатель или сколько запрашивает продавец».
Другие эксперты полагают, что подобный механизм продаж теоретически можно использовать для любого недвижимого имущества. «Необходимо лишь четко просчитать затратную часть на проведение таких аукционов. Если расходы будут оправданы ценой объекта, его вполне можно реализовывать подобным образом», – утверждает Владимир Спарак. Кроме того банкам, избавляющимся от дефолтной недвижимости, и заемщикам онлайн-торги помогут организовать прозрачный механизм продаж – сейчас множество подобных сделок не складывается, поскольку заемщики даже на грани дефолта часто переоценивают свою собственность. «Аукцион или торговая площадка, аккумулирующая информацию о дефолтных объектах, – идея, которая имеет перспективу, при условии, что выставляемые лоты будут предлагаться ниже рынка, – отмечает Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Итака». – Это привлечет профессиональных покупателей недвижимости или инвесторов и позволит неквалифицированным участникам рынка определить реальную рыночную стоимость объекта. В первую очередь это важно для заемщиков, которые могут быть не удовлетворены ликвидационной стоимостью объекта, предлагаемой банком».
«В части недостатка таких торгов пока можно предположить лишь одно – вероятность ограниченного доступа в ряде случаев потенциального покупателя к интернет-ресурсу. Остальное будет оцениваться после появления самой регламентационной базы и ее технических характеристик, – добавляет Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка. – Другой важный момент – обеспечение безопасности системы и исключение несанкционированного доступа к ней. Это один из ключевых аспектов ее работы».
Ушли в минус
Однако, даже принимая во внимание все плюсы интернет-аукциона, многие риэлторы продолжают жестко критиковать такую форму торгов. По мнению Александра Захарова, подобный аукцион может иметь две формы, в зависимости от того, какой товар на нем будет реализовываться. «Электронный аукцион, как и торги на бирже, эффективен только в случае торговли стандартным товаром или услугой. Квартира в доме, особенно в серийном крупнопанельном, в принципе поддается стандартизации. И с этой точки зрения электронные аукционы теоретически могут использоваться для закупки квартир на средства бюджета. Но в конкретных регионах имеется ограниченное число продавцов такой недвижимости и, соответственно, ограниченное предложение. Поэтому подобный аукцион просто теряет смысл». Кроме торговли стандартным товаром существует механизм аукционов, на которых оперируют единичными лотами (например предметами искусства). «В подобной ситуации должна быть известна рыночная цена на товар, услугу либо их оценочная стоимость, определенная авторитетным оценщиком, – таким как сам аукционный дом. В случае продажи единичных объектов недвижимости вопрос определения справедливой цены – один из основных. Второй важный момент – физическое знакомство с объектом. Недвижимость по фотографиям не покупают. Поэтому, на мой взгляд, онлайн-аукционы по недвижимости – неперспективное направление. Недостатки для продавца очевидны – долгий срок аукциона или длинный подготовительный период (покупатель должен как минимум осмотреть объект). А вот преимущества для покупателя как раз неочевидны – можно приобрести «кота в мешке», – резюмирует Александр Захаров.
Чья работа?
Несмотря на многочисленные «но», попытки внедрить подобный механизм в российскую действительность не прекращаются: «В настоящее время ряд агентств недвижимости уже развивает данный вид продаж, – рассказывает Владимир Спарак. – Но процесс этот мог бы иметь некоторый централизованный характер, когда заинтересованные агентства недвижимости создают единую независимую площадку для проведения электронных торгов. С точки зрения временной перспективы по мере того как мы будем вливаться в рыночные отношения, этот способ получит большее развитие. Сейчас и покупатели, и продавцы далеко не всегда готовы декларировать финальную стоимость сделки».
По мнению Ольги Литвиченко, директора департамента новостроек агентства недвижимости «Бекар», если подобный механизм продажи недвижимости все-таки появится, организацией торгов должны заниматься аукционные дома совместно с риэлторскими компаниями: «Это позволит сочетать практику проведения аукционов и опыт продаж на рынке недвижимости. Можно попробовать так продавать элитные квартиры. Это поможет привлечь людей, находящихся, например, за границей. Оплата услуг риэлтора в этом случае должна быть такая же, как и в обычных сделках. Хотя здесь было бы правильнее привлекать специально обученных людей, которые смогут профессионально показать квартиру онлайн».
Предварительно демонстрировать объект «вживую» или же обойтись виртуальной визиткой – еще один спорный момент, вызывающий в профессиональных кругах оживленные дискуссии. Многие специалисты уверены, что open house – обязательное условие при продаже недвижимого имущества, в том числе и через интернет. Однако, полагает Сергей Бобашев, в таком случае пропадет сам дух онлайн-аукциона: «Если продавать недвижимость через интернет, предоставляя всем желающим возможность предварительно осмотреть объект «вживую», становится не очень понятно, чем такой онлайн-аукцион будет отличаться от традиционного аукциона. Скорее всего, только тем, что торги будут происходить не в определенном помещении, а удаленно, с помощью видеоконференции».
Таким образом, вопрос о целесообразности подобных начинаний по-прежнему остается открытым. В связи с этим прогнозы экспертов на будущее для данного направления весьма осторожны: если хотя бы десятая часть всех объектов, выставленных на продажу, будет реализовываться через интернет-аукционы, это уже можно считать достижением, говорят они.
