Цену объектов сегодня назвал заместитель председателя КУГИ Олег Ляпустин, представивший перед городскими депутатами, входящими в парламентскую комиссию по промышленности и экономике, поправки в план приватизации на 2010 год.
Об изменениях в этом перечне стало известно в конце мая, когда губернатор СПб Валентина Матвиенко предложила включить в него несколько памятников архитектуры, которые город получил по договору с федеральной властью в 2008-2009 годах.
Кроме гостиницы и рынка в перечень также вошли и другие знаковые объекты: Дворец великого князя Михаила Михайловича (Адмиралтейская набережная, 8), Круглый рынок (набережная Мойки, 3), особняк Кочубея (Конногвардейский бульвар, 7), дача Бенуа (Тихорецкий проспект,17), бизнес-центр «Белые ночи».
Как отметил Олег Ляпустин, необходимость приватизации «Астории» и Никольского рынка объясняются значительным снижением доходов от инвестиционной деятельности – с 6 млрд рублей до 1,5 млрд рублей.«У нас среднесрочное планирование, а базовые границы бюджета никто не менял, поэтому мы пытаемся найти дополнительные источники», - пояснил он.
Он также отметил, что арендная ставка, к примеру, за такой объект как «Астория» в последние годы была крайне низкой - $1,42 млн, и примерно в такую же сумму обходились мероприятия по охране объекта как памятника исторического наследия. В итоге, это привело к тому, что с 2004 года город практически не получал от ее аренды прибыли.
При этом, по данным Олега Ляпустина, в отношении Никольских рядов арендатор оплатил аренду в размере $2,52 млн до 2051 года, и с этим обременением предстоит разбираться городу. Однако профиль «Астории» как гостиницы будет сохранен и режим охраны будет жестким.
Зампред КУГИ добавил также, что с арендаторами этих двух объектов уже велись начальные переговоры о возможности выкупа ими здания. В случае с Никольским рынком было получено предварительное согласие, а по «Астории» консультации продолжаются.
«Цена, которую сможет заплатить арендатор, заведомо выше, чем та, которую сможет дать третье лицо, - объясняет Ляпустин. – А все потому, что ему придется платить еще и за снятие обременения».
Между тем депутатам, которым предстоит вносить изменения в план приватизации, стартовая цена объектов показалась чрезмерно заниженной. Так эсер Владимир Гольман посчитал, «что это нормальная цена, если для своих, а по-честному, нужно просить намного больше». По его оценке, стоимость объектов как минимум $300 млн. Также, он считает, что обязательным условием по Никольским рядам должен стать запрет на новую застройку.
Парламентарий Игорь Риммер привел другой пример - дом приемов Александра Ебралидзе. «Его хотят продать за $250 млн, - рассказал Игорь Риммер. - Хотя там нет таких интерьеров, как в «Астории». Причем депутат настаивал на том, чтобы торги проходили максимально открыто и были сохранены арендные отношения.
Эксперты рынка считают цену на объекты вполне адекватной. Ведь у гостиницы есть серьезное обременение. Здание сдано в аренду на 49 лет за 40,8 млн рублей в год отелю, который принадлежит гостиничной сети Rocco Forte Hotels. Что же касается Никольских рядов, то там инвестор понесет большие затраты на реконструкцию.
Мнения
Директор департамента оценки NAI Becar Александр Филиппов:
«Стартовая цена на объекты адекватна рынку. И в процессе торгов может увеличиться даже в 1,5 раза. Это связано со знаковостью объектов. Также здесь нужно обратить внимание на то, что собственнику нужно будет выполнять много охранных обязательств. Что также повлечет дополнительные затраты. Особенно будет интерес на торгах к гостинице «Астория». Интересны лоты могут быть, прежде всего, тем операторам, которые выжили в кризис и имеют возможность заниматься подобными объектами. Также заинтересоваться могут и московские арендаторы, все чаще появляющиеся на петербургском рынке».
Руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA Александр Волошин:
«Действительно, начальные цены лотов представляются заниженными. К примеру, стоимость «Астории" в ходе торгов может вырасти в 2-2,5 раза. Полагаю, что на эти объекты могут найтись заинтересованные покупатели, несмотря на серьезные охранные требования. В "Никольском рынке" может быть заинтересован преимущественно его текущий арендатор, а «Астория» будет интересна гостиничным девелоперам и международным гостиничным операторам, благодаря своему уникальному расположению».
Руководитель отдела проектов и аналитический исследований АРИН Зося Захарова:
«Цены нельзя назвать заниженными, поскольку это первоначальные цены, которые призваны привлечь как можно больше число интересантов. Первоначальная цена как правило устанавливается ниже рыночной. Подлинная же стоимость объекта определяется уже в ходе торгов.
До кризиса международные операторы достаточно охотно приобретали объекты гостиничной недвижимости в Москве и Петербурге. После кризиса подобные сделки отсутствуют. Возможно, компания, занимающаяся управлением отелем, проявит интерес к торгам по этому уникальному объекту. Однако подобная политика все-таки не очень характерна для операторов – они предпочитают получать доход с управления гостиницами, а не вкладываться в покупку.
«Астория» может быть интересна российским сырьевым компаниям федерального уровня либо консорциумам, включающим в себя крупные банковские структуры. Кроме того, объект может привлечь внимание компаний, которые намерены диверсифицировать свой портфель, но не предполагают заниматься девелоперскими проектами. «Астория» как низкорисковый и успешно действующий бизнес может быть вполне привлекательна для подобного рода инвесторов.
Что же касается Николького рынка, то в данном случае наиболее вероятным покупателем будет нынешний арендатор».
