Доля просроченной задолженности по кредитам физическим лицам в российских банках по состоянию на 1 июня 2010 года выросла до 7,5%, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на директора департамента регулирования и надзора Банка России Алексея Симановского. Для сравнения на 1 мая уровень просрочки составлял 7,42%. По словам Симановского, доля просроченной задолженности нефинансовым организациям также выросла - с 6,36% на 1 мая до 6,47% на 1 июня. В целом просрочка по кредитному портфелю банков выросла за май с 5,41% до 5,55%. Одновременно с этим объем кредитов, выданных физлицам, в январе-мае 2010 года вырос на 1,1% и только в мае - на 1,2%. Кредиты нефинансовым организациям увеличились за пять месяцев на 1,8%, а за май - на 1,9%.
Банк России оценивает общую стоимость непрофильных активов коммерческих банков примерно в 2 трлн руб., или в $65 млрд. «Этот объем соизмерим с ВВП Хорватии, Словении или Белоруссии», – отмечает заместитель генерального директора Управляющей компании «Альфа-Капитал» Салават Халилов. На недвижимость в общем объеме непрофильных активов банков, по оценкам ЦБ РФ, приходится 65%, что составляет примерно $42 млрд. Для сравнения: по данным Росстата, в первом квартале 2010 года по России введено в эксплуатацию 11 млн кв. м жилья и 2 млн кв. м нежилых площадей, что составляет в текущих ценах на недвижимость примерно $20 млрд. То есть объем недвижимости у банков равен полугодовому объему ввода недвижимости на первичном рынке всей страны.
Позиция Банка России по поводу скопившейся на банковских балансах недвижимости, по словам господина Халилова, проста. Банки должны продать эти активы, и как можно быстрее, – это не профильный бизнес, нужно кредитовать, а не управлять недвижимостью или иными активами. Однако учитывая, что спрос на квадратные метры восстанавливается очень медленно, выброс такого объема принадлежащей банкам недвижимости обрушил бы рынок. И в результате, по мнению эксперта, ее либо не получится продать вообще, либо удастся реализовать за бесценок.
Для очистки баланса от «токсичных» активов банки стали прибегать к различным схемам. Одни переводили активы на дочерние компании, осложняя задачу необходимостью обеспечить эти структуры капиталом и оборотными средствами. Другие банки используют возможности ЗПИФов по недвижимости. Оказалось, что (по действующему законодательству) простая замена проблемных активов на инвестиционные паи ЗПИФа приносит банку не только налоговые выгоды, но и ряд других финансовых преимуществ. В решение вопросов с банковской задолженностью включились управляющие компании. «Мы предложили свою помощь кредитным организациям в управлении подобными активами. Интерес к этому со стороны УК понятен – это наш профильный бизнес, мы получаем комиссию. Кроме того, мы считаем, что предлагаемые способы взаимодействия между банками и управляющими компаниями являются на сегодняшний день наиболее эффективными и максимально соответствуют интересам всех участников рынка», – комментирует Салават Халилов.
Важный инструмент
По словам генерального директора УК «Коллективные инвестиции» Михаила Тяжлова, для оценки потенциала и перспектив ЗПИФов нужно обратиться к зарубежному опыту, где развитие этой отрасли началось еще в 1970 году, и аналоги паевых фондов существуют уже несколько десятков лет. Суть всех закрытых ПИФов – секьюритизация активов, то есть привлечение финансирования путем выпуска обеспеченных активами ценных бумаг, которые дают стабильный денежный поток.
Само происхождение понятия «секьюритизация» связано с таким типом долговых обязательств, как обеспеченные активами ценные бумаги – Asset-Backed Securities (ABS). Сегодня эти ценные бумаги, в особенности ипотечные инструменты (MBS – Mortgage-Backed Securities), играют важную роль на рынке долговых инструментов, например в США. Текущий общий объем ABS на рынке США, по оценке господина Тяжлова, составляет около $2,5 трлн.
В России секьюритизация активов названа одним из приоритетов развития концепции законодательства о ценных бумагах и финансовых сделках, разработанной Советом при Президенте РФ. Концепция констатирует: «В рамках российского законодательства без существенных юридических рисков возможна только секьюритизация прав требований по ипотечным кредитам. Секьюритизация иных видов финансовых активов невозможна».
«В то же время, – отмечает Михаил Тяжлов, – финансовый рынок в России имеет инструменты секьюритизации, пусть и не столь гибкие, как те, что присутствуют в западном праве. Это – закрытые паевые инвестиционные фонды». Сегмент закрытых ПИФов сегодня активно развивается. В 2005 году была произведена первая секьюритизация ипотечных кредитов путем размещения паев ипотечного паевого фонда. В декабре 2005 года Управляющая компания «Коллективные инвестиции» и Европейский трастовый банк направили в Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР) письмо с предложением ввести новую категорию паевых фондов, в активах которых могли бы находиться права требования из кредитных договоров и договоров займа. С помощью кредитных ПИФов появляется возможность секьюритизовать широкий класс активов, таких как автокредиты, потребительские кредиты. Новая категория ПИФов была введена приказом ФСФР в мае 2008 года, а первые кредитные фонды сформированы в начале 2009-го. На текущий момент сформировано и наполнено активами 419 закрытых ПИФов по недвижимости, в том числе 47 кредитных, 38 рентных, 14 ипотечных фондов (данные Национальной Лиги Управляющих на конец июня 2010 года).
На действия банков по выводу проблемных активов через фонды негативно отреагировал Банк России, выпустив в сентябре 2009 года письмо номер 106-Т, в котором категорически не рекомендовал банкам изменять режим резервирования по проблемным кредитам на том лишь основании, что эти кредиты перешли в состав ЗПИФа. Это письмо расстроило банковское сообщество и, по мнению многих финансистов, носило слишком упрощенный подход к проблеме учета паев на балансе банков. Документ фактически ограничил возможности банков владеть любыми закрытыми ПИФами и секьюритизировать активы, что противоречит мировой практике и разработанной концепции развития законодательства о ценных бумагах и финансовых сделках.
Технологии вывода
По словам генерального директора компании «Аврора Консталтинг» Леонида Масалова, из 15 разновидностей ПИФов для вывода проблемных активов недвижимости могут быть использованы только некоторые: закрытые фонды недвижимости или рентные фонды, а также кредитные и ипотечные фонды.
Эксперт рассказывает о нескольких вариантах вывода проблемных активов. Первый вариант – самый простой: залоговая недвижимость передается в состав фонда недвижимости или рентного фонда непосредственно с баланса банка, в обмен на инвестиционные паи фонда.
Второй вариант предполагает, что изначально ЗПИФ наполняется деньгами банка-учредителя, и на эти деньги фонд уже выкупает непрофильную недвижимость.
По третьему варианту ЗПИФ, созданный под контролем банка, наполняется недвижимостью не самим банком, а его должниками. Получив взамен залогов, переданных в ЗПИФ, паи фонда, должники уступают эти паи банку и тем самым формально рассчитываются по своим обязательствам. Правда, для этого недвижимость предварительно должна быть освобождена от обременения.
По четвертому варианту в ЗПИФ передаются не залоги, а сначала кредиты, по которым есть просрочка. Фонд в этом случае должен быть ипотечным или кредитным. Залоговая недвижимость в фонде появляется позднее – как результат взыскания по кредитам. И либо она реализуется непосредственно из этого же фонда, либо продается другому (рентному) фонду – для дальнейшей работы с активом.
Налоговая экономия
По словам господина Масалова, передача недвижимости в ЗПИФ позволяет расчистить баланс и улучшить формально финансовое положение банка. «В учете и отчетности банка формально завершается операция по взысканию долга, – рассказывает эксперт. – Приобретение даже 100% паев ЗПИФ не уменьшает капитал банка. Оценка паев по текущей справедливой стоимости (основанной на рыночной стоимости недвижимости) позволяет банку не создавать резервы на возможные потери и не рассчитывать рыночные риски. Инвестиционные паи принимаются с более низким коэффициентом риска, чем недвижимость, это четвертая группа активов, а не пятая».
При передаче недвижимости в ЗПИФы банки могут сэкономить на налогах, ведь ЗПИФ по недвижимости не является юридическим лицом, и доход от совершения любых сделок с имуществом фонда, включая даже сдачу объектов в аренду, не подлежит обложению налогом на прибыль (20%), позволяя тем самым реинвестировать до 100% выручки («налоговые каникулы»). ЗПИФ по недвижимости не платит налог на имущество (2,2%) и земельный налог. Управляющая компания не является плательщиком налога на имущество фонда, поскольку это имущество не учитывается на ее балансе. Отражение в отчетности банка прибылей и убытков по паям более гибкое, чем по самой недвижимости. Кроме того, продажа банком инвестиционных паев не будет облагаться НДС.
«Освобождение баланса банка от непрофильных активов повышает его инвестиционную привлекательность. Как общепринятая разновидность ценных бумаг, инвестиционный пай – понятный, юридически корректный финансовый инструмент, вполне уместный в портфеле активов коммерческого банка. Инвестиционные паи ЗПИФа могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке, что существенно расширяет круг потенциальных инвесторов в залоговую недвижимость. Паи ЗПИФа могут продаваться «в розницу» инвесторам, тем самым снижая для них входной порог присоединения к инвестиционному проекту и еще более расширяя круг инвесторов», – резюмирует Леонид Масалов.
Кроме того, в состав активов фонда недвижимости могут входить не только готовые объекты, но и «контрактные» активы. А это позволяет банку работать с перешедшими к нему незавершенными объектами строительства, включая и привлечение инвесторов.
