«Строймонтаж» купил этот участок на набережной Робеспьера, 32, в 2007 году за 1 млрд 70 млн рублей. Цена была определена в ходе ожесточенной торговли: за лот боролись ЛЭК, «Главстрой СПб», «Мосметрострой» и «Возрождение Санкт-Петербурга». Итоговая цена стала рекордной: столько за землю под застройку в Петербурге не платили никогда.
По инвестиционным условиям на строительство отводилось 42 месяца. Руководители «Строймонтажа» сообщали, что подготовлен эскизный проект будущего элитного жилого дома общей площадью около 12 000 кв. метров.
О существенных ограничениях, связанных с этим участком, не сообщалось. Однако специалисты Фонда имущества подчеркивали: хотя дом не является памятником архитектуры, все строительные и ремонтные работы будет необходимо согласовывать с КГИОП.
«Строймонтаж» снес дом, однако к строительству так и не приступил. Затем участок был заложен «Сбербанку» под кредит в 800 млн рублей В начале 2009 года объект был переуступлен компании ППК. И вот теперь Российский аукционный дом, по соглашению с банком, выставляет пятно на торги – со стартовой ценой 515 млн рублей.
Из конкурсной документации неясно: а что будет с остальной частью долга, если суммы по итогам аукциона не хватит на покрытие долгов? Ведь Сбербанк тогда не снимет обременение – и что делать покупателю? Судиться с ППК; или с РАДом?
Генеральный директор Фонда имущества Андрей Степаненко поясняет: продажа осуществляется не принудительно, а по соглашению с кредитором. Если вырученной суммы не хватит для покрытия долга, остаток задолженности будет выплачивать ППК. Нового инвестора эти проблемы касаться не будут.
Более серьезным представляются риски, связанные с нарушением сроков. Больше половины срока, отведенного на строительство, уже прошли. По нашим данным, согласованного проекта застройки нет. Нет и проекта планировки территории.
Юрист Николай Голубовский указывает, что на согласование проекта при самом благоприятном раскладе понадобится не менее полугода. И построить здание в оставшиеся сроки физически нереально. А за нарушение условий последуют санкции – вплоть до изъятия участка.
А у Фонда имущества есть опыт применения санкций. 18 июня «Ведомости» сообщили, что с начала 2009 года фонд имущества «подал 15 исков о расторжении договоров купли-продажи объектов, приобретенных на городских аукционах еще до кризиса. Их собственники не уложились в сроки».
«Если же сроки строительства продлевать – это значит, что задним числом будут изменяться условия торгов. О недопустимости таких мер недавно заявлял вице-губернатор Игорь Метельский. Тем более, что в таком случае сделка может быть оспорена в суде», - говорит Николай Голубовский.
Еще одна группа рисков связана с рыночными перспективами будущего объекта. В конкурсных документах указано, что на участке 1 349 кв. м можно построить здание площадью около 17 000 кв.м. Это даже в 17-этажном доме получается по 1000 кв. м на этаж. То есть строить придется практически под обрез стройплощадки.
На недавней встрече со строителями вице-президент ВТБ Александр Ольховский сказал, что главный риск в строительной отрасли связан с неопределенностью и непредсказуемостью спроса. Именно поэтому банки и не спешат открывать кредитные линии строителям.
Комментарий
Николай Голубовский, юрист:
