Во многих европейских странах и в США успешно используется практика финансирования и управления проектами недвижимости через ЗПИФН. Этот инструмент коллективных инвестиций позволяет эффективно привлекать средства инвесторов и управлять ими с невысокими степенями риска. В России рынок паевых инвестиционных фондов очень молод - первые фонды появились в 2004 году, и начали быстро приобретать популярность. По данным Национальной Лиги Управляющих, если в конце 2003 года на российском рынке работали четыре ЗПИФН, то в декабре 2006-го их было уже 134, а к концу 2008 года их число увеличилось до 384. Сейчас фондов в стране - 415.
С началом кризиса и уменьшением показателей доходности интерес частных пайщиков к паям фондов недвижимости снизился. «Однако консервативный, не связанный со спекуляциями рынок ЗПИФ недвижимости, оказался популярен у инвесторов, - говорит руководитель пресс-службы «ФИНАМа» Владислав Исаев. - Недвижимость, несмотря на снижение цен, стала тем активом, который позволил минимизировать риски. С другой стороны, ЗПИФН приобрели для девелоперов, которых кризис задел особенно сильно, статус востребованного инструмента – он помог компаниям пережить нестабильность».
Как говорит руководитель Департамента альтернативных инвестиций управляющей компании "УРАЛСИБ" Всеволод Антоновский, ЗПИФН для девелоперов - это инструмент, позволяющий привлечь инвестиции на рынок, который до сих пор ощущает недостаток ликвидности. «Кроме того, - полагает эксперт, - по готовым объектам (чаще по коммерческой недвижимости), как инструмент с льготным налогообложением, ЗПИФН позволяет собственнику недвижимости увеличить рентабельность проекта, например, использовать возможность реинвестировать доходы из одного проекта в другой, не неся при этом дополнительных налоговых расходов».
С этим согласна руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций Отдел экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ Олеся Черданцева: «В текущих условиях многие объекты недвижимости либо в связи с недостаточной заполненностью, либо в связи с размером актива, превышающего 200 млн долларов, не могут найти своих покупателей. Механизм ЗПИФНов позволяет «упаковывать» такие активы и продавать паи, привлекая соинвесторов в проект и повышая его ликвидность. Кроме того, девелопер может привлечь банковское финансирование под залог активов фонда». В качестве примера эксперт приводит компанию «ТЭН-Девелопмент», которая недавно создала фонд «Актив - Премьер Траст», включив свои торговые центры в пул объектов фонда. Таким способом девелопер намерен привлечь финансирование для строительства дополнительных площадей рядом с существующими.
«Введение института квалифицированного инвестора позволило существенно расширить действия управляющих компаний, работать с более рискованными инструментами, осуществлять дополнительное привлечение средств инвесторов без внесения изменений в правила фонда», - добавил Владислав Исаев.
Неквалифицированным вход запрещен
Федеральный закон № 334 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" ввел на российский рынок несколько новых понятий, в частности, "квалифицированный инвестор". Кроме того, закон разделил фонды на рисковые, в которые смогут вкладывать средства только квалифицированные инвесторы, и менее рискованные - розничные.
Обычные фонды могут иметь в составе активов только денежные средства, недвижимость, права аренды, имущественные права по договорам долевого участия в строительстве, а также паи и акции определенных инвестиционных фондов. ЗПИФН для квалифицированных инвесторов предлагает ряд преимуществ пайщикам за счет более широкого списка активов, куда может входить проектная документация для строительства и реконструкции объектов недвижимости, имущественные права, вытекающие из обычных договоров инвестирования, реконструкции объектов недвижимости, а также акции.
Кроме того, у пайщиков – квалифицированных инвесторов появилась возможность привлекать заемные средства от лица фонда. Инвесторы участвуют в управлении фондом: пайщики имеют право создать инвестиционный комитет фонда, без одобрения которого управляющая компания не может совершать сделки.
Кризисные стратегии
Во время кризиса фонды выбрали разные антикризисные стратегии. Многие диверсифицировали портфели в акции, наличные средства. Однако крупные фонды оставили большую часть активов в недвижимости. Например, доля недвижимости в портфеле одного из крупнейших ЗПИФН по стоимости чистых активов – «УРАЛСИБ - Строительные инвестиции» на март 2010 года составляла около 45%. "Среди активов фонда "УРАЛСИБ - Строительные инвестиции" - 15 объектов недвижимости в различных регионах России, в основном в Москве, - комментирует Всеволод Антоновский. - Все активы в портфеле постоянно мониторятся, а по мере готовности объекта и при достижении ожидаемого показателя доходности, фонд реализует квартиры". Другой крупный фонд «Коммерческая недвижимость» УК Тройка Диалог ориентирован на инвесторов, заинтересованных в долгосрочных инвестициях на рынке недвижимости. Цель фонда - приобретение недвижимости и прав на недвижимость для получения дохода в виде арендных платежей, а также получение прибыли при продаже объектов недвижимости за счет увеличения их рыночной стоимости. Недвижимость составляет 82% портфеля фонда. В настоящее время фонд владеет 13 объектами недвижимости, в том числе земельные участки.
В портфелях активов фондов под управлением «Арсагера» - «Арсагера - жилищное строительство» и «Арсагера - жилые дома» недвижимость достигает 99%. Оба фонда инвестируют средства в строящиеся жилые дома, но если доход инвесторов первого фонда зависит от роста стоимости недвижимости, то второй фонд по сути рентный, и доход пайщиков зависит от размера арендных платежей. Председатель правления, директор по инвестициям ОАО «УК «Арсагера» Василий Соловьев отмечает: сейчас 100% недвижимости в фондах под управлением УК «Арсагера» – готовая недвижимость. Все квартиры в составе фонда оформлены в собственность и сданы в аренду или проданы. Однако, по словам Василия Соловьева, реализация квартир фонда осложняется тем, что на рынке заметно сократился дисконт между ценой на готовые квартиры и недвижимостью на начальных этапах строительства. «Мы продаем готовую недвижимость, находящуюся в собственности фондов, только в том случае, если в дальнейшем можем инвестировать полученные средства в новый объект с потенциальной доходностью не менее 10% годовых. Таких объектов, продающихся сейчас на рынке по ФЗ-214, очень мало».
Многие ЗПИФН показали за последний год отрицательную динамику. Их средневзвешенная доходность за год (с 30.04.2009 по 3.04.2010, данные НЛУ) также отрицательна – 4,14%. «Годовая динамика не всегда становится для наших пайщиков определяющей, - комментирует Роман Шайнуров, генеральный директор группы управляющих компаний БКС. - Инвестиции в закрытые фонды недвижимости – это разновидность долгосрочных вложений на срок до 15 лет. Например, фонды в управлении БКС ЗПИФН «Недвижимость пенсионного фонда» за последний год подешевели на 5,3%, но с момента своего образования в январе 2008-го они выросли в цене в 2,3 раза. Паи другого фонда под управлением БКС «Пермские земли» по состоянию на конец мая 2010 года также показали отрицательную динамику –33,6%».
Высокие показатели доходности за прошлый год продемонстрировали рентные фонды, средний показатель - + 87,01%. Третий Земельный фонд под управлением ЗАО УК «Виктори Эссет Менеджмент» показал лучший результат среди всех фондов (на 30.04.2010 + 354% годовых). Стратегия управления этим рентным фондом подразумевает освоение земельных участков площадью около
Новые планы
Сегодня идет формирование 18-ти ЗПИФН. По словам Романа Шайнурова, многие компании работают над расширением линейки закрытых фондов. Например, УК «БКС – Фонды недвижимости» сообщила о своем интересе к перспективным проектам в коммерческой и жилой недвижимости, где сейчас, по мнению экспертов управляющей компании, сложилась благоприятная ценовая конъюнктура. В ближайших планах УК «БКС – Фонды недвижимости» – формирование новых фондов недвижимости совместно с девелоперскими компаниями.
Активно занимаются формированием фондов и сами девелоперы. Например, группа компаний "Ренова-СтройГруп" уже сформировала два ЗПИФН сроком на 5 лет. Компания планирует привлечь в 2010 году 1,6 - 3 млрд руб. в эти фонды. По словам генерального директора группы компаний Михаила Семенова, ожидаемая доходность по ЗПИФН составит 25% годовых. Цель создания фондов - финансирование проектов жилья эконом-класса в различных регионах РФ: экспериментальный проект "Академический" в Екатеринбурге (около 4 млн кв. м коммерческой и 9 млн кв. м жилой недвижимости), ""Солнечная долина" в Челябинске (свыше 3 млн кв. м жилья), в Щербинка, проекты точечной застройки в Краснодаре, Перми, Московской области. Среди пайщиков – негосударственные пенсионные фонды, управляющие компании, страховые компании, крупные частные инвесторы.
Большинство экспертов уверено, что ЗПИФН в ближайший год приобретут большую популярность как инструмент выгодный и крупным институциональным инвесторам, и частным вкладчикам. «Для крупных инвесторов ЗПИФ, особенно теперь, с расширением типов фондов и введением института квалифицированного инвестора, - это возможность диверсифицировать вложения, и выйти на режим комфортного налогообложения, для частного инвестора ЗПИФ - вариант эффективных долгосрочных вложений, - комментирует Владислав Исаев. С этим согласны и другие эксперты. Всеволод Антоновский считает, что фонды, работающие в реальном секторе экономике, и рассчитанные на инвестиционную составляющую недвижимости, позволят своим пайщикам заработать до 25-30% годовых, а это в ближайшие годы будет неплохим результатом.
По мнению Василия Соловьева, с восстановлением рынка недвижимости вернется интерес и к финансовым инструментам на основе недвижимости. По прогнозу аналитиков УК «Арсагера», в 2010–2012 годах объем средств в ЗПИФН составит 600 млрд руб., то есть в течение ближайших трех лет он увеличится почти в 4 раза.
