Девелоперы, сделавшие ставку на рынок жилья, не прогадали. Этот рынок будет перспективен всегда, потому что людям всегда хочется иметь квартиры и улучшать свои жилищные условия. Когда к покупателям вернулась уверенность в завтрашнем дне, темпы продаж достигли докризисного уровня. Например, группа «ПИК» в прошлом году продавала в среднем 3,4 квартиры в день, а в I квартале 2010 года — уже 14,8 квартиры в день.
Дальнейший рост рынка сдерживают два фактора: дороговизна кредитов для покупателей и девелоперов и ограниченный выбор технологий строительства.
До кризиса минимальные ставки по ипотечному кредиту были в районе 9,5–10%. Сейчас деньги на покупку квартиры реально взять под 12–15%. И такие кредиты находят спрос. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в 2010 году объем рынка ипотечного кредитования увеличится со 130−135 млрд до 250 млрд рублей. Этому будет способствовать обещанное правительством снижение средней ставки по ипотеке до 11%.
Для бизнеса стоимость кредитов почти не снижается, а экономика недвижимости очень сильно зависит от цены денег. Ни у кого из девелоперов нет таких капиталов, чтобы без привлечения внешнего финансирования самостоятельно построить, скажем, жилой квартал. До сих пор банковские ставки — в среднем 15% годовых. Это очень много. Средний цикл стройки от проекта до продажи — 3–4 года. При ставке 15% годовых девелопер за время реализации проекта на каждую тысячу взятых взаймы рублей должен будет вернуть почти столько же сверху. Эта разница входит в цену квартиры. Когда ставка для застройщиков опустится до 8–10%, можно будет хорошо зарабатывать на строительстве жилья, продавая его клиентам по умеренной цене.
Сейчас стоимость жилья эконом-класса на начальной стадии строительства — примерно 60 тыс. рублей за кв. м. Средняя продажная стоимость такого жилья — 80–90 тыс. рублей за кв. м. Такие цены при правильной схеме финансирования, строительства и реализации обеспечивают доходность бизнеса. Он не кратно доходный, не 200–300%, как было до кризиса, но достаточно привлекательный.
Значительная потенциальная возможность для снижения стоимости строительства заложена в развитии новых технологий. В сфере строительных технологий конкуренции между производителями в России практически нет. Как несколько ДСК делали бетонные плиты, так они и делают их до сих пор. Плюс появилось несколько технологий строительства монолитных конструкций. У девелоперов нет выбора из 10–15 технологий, как в Европе. Развитие альтернативных вариантов никому не было нужно, когда цены росли на 20% в год. Никого не интересовали издержки строительства и себестоимость, когда все построенное гарантированно продавалось.
Я надеюсь, что рост конкуренции в строительной сфере изменит ситуацию в течение нескольких лет. Пока новые технологии в массовом масштабе внедряются только в малоэтажном строительстве, что в ближайшие два-три года должно привести к заметному падению цен в этом сегменте.
КАЛИНИН СЕРГЕЙ ВАЛЕРЬЕВИЧ
Родился 4 апреля 1973 года в Казани. Окончил факультет журналистики МГУ, имеет степень MBA по маркетингу (Американский институт бизнеса). 15 лет работал в сегменте FCM. В 2005–2007 годах управлял украинским пивоваренным холдингом «Сармат». С августа 2007 года — генеральный директор компании KR Properties. Владеет английским и немецким языками. Увлекается фотографией, литературой, музыкой, играет в настольный теннис.
