Если у вас возникли проблемы с оплатой ипотечного кредита, нужно сообщить в кредитную организацию и договориться о решении проблемы. Об этом твердит каждый банк. Если же заемщик не отвечает на запросы, кредитор вынужден обращаться в суд для взыскания имущества должника.
Банк может обратиться в суд при наличии просрочки более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. При решении суда о взыскании имущества на квартиру должника накладывают арест, а затем продают ее через аукцион. Процедура реализации заложенного имущества осуществляется в соответствии со ст. 89 «Реализация имущества должника на торгах» Федерального закона №229 «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007.
Торги должны быть анонсированы в СМИ. Анонс включает в себя дату, сведения о месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении победителя, а также сведения о начальной цене.
Начальная цена объекта, выставленного на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, – ниже цены, определенной судебным актом. Предварительно независимые оценщики определяют рыночную стоимость объекта.
Торги должны быть проведены в течение двух месяцев со дня получения организатором имущества для реализации. Если торги признаны несостоявшимися, организатор должен назначить новую дату аукциона. В такой ситуации цена объекта будет постепенно снижаться. «Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на 15%. В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на 25% ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в погашение взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме. Как правило, с дисконтом 25% квартиры продаются», – рассказывает генеральный директор компании «Департамент независимой экспертизы и оценки» Алексей Гапонов.
Если квартиру не удается продать, она переходит на баланс банка. «Однако для банка это еще не означает окончание работы по такому кредиту, так как его интересует возврат денежных средств, а не квартира должника. Поэтому банку приходится вновь тратить свои ресурсы на реализацию данного имущества. Ситуация может быть осложнена тем, что в квартире будут зарегистрированы люди, а значит, снова придется тратить время и деньги на очередную судебную тяжбу», – рассказывает заместитель директора департамента розничного кредитования «Абсолют Банка» Наталия Хахалина.
Поэтому для банка обращение в суд с целью взыскания имущества с должника – крайняя мера. Отчасти за счет того, что решения суда можно ждать несколько лет. «Ведение судебного процесса занимает, как правило, много времени. С учетом сроков рассмотрения дела в первой, кассационной инстанциях, исполнительного производства процесс может занять до 2 лет. Кроме того, в ситуации снижения рыночных цен на недвижимость суммы, полученной от реализации предмета ипотеки, может не хватить для погашения кредита в полном объеме, и необеспеченный остаток долга будет погашаться неопределенно долгое время», – поясняет заместитель директора юридического департамента «Первого республиканского банка» Михаил Аль-Рубайи. Если суммы, полученной от реализации заложенного имущества, будет недостаточно для погашения задолженности перед кредитором, суд вправе обратить взыскание на иное имущество должника.
Если банк все же обратился в суд, у него на руках все карты. Он может документально подтвердить факт наличия просрочки, а значит, в большинстве случаев решение будет вынесено в его пользу. «Банк предоставляет суду все доказательства, поэтому суд в большинстве случаев полностью соглашается с требованиями банка и выносит решение взыскать денежные средства и обратить взыскание на предмет залога», – утверждает Хахалина.
То обстоятельство, что заложенная в банке квартира – единственное жилье для должника и членов его семьи, не препятствие для обращения на нее взыскания в случае неисполнения должником обеспеченного залогом ипотечного обязательства (в силу ФЗ «Об ипотеке»). Однако шанс остаться в своей квартире у заемщика все же есть. «Исходя из положений Гражданского кодекса РФ, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано», – обнадеживает юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Рустам Батыров. Однако при этом сумма невыплаченного долга не должна превышать 5% стоимости квартиры по договору об ипотеке.
