В последние годы стало модно обзаводиться «домиком в деревне», подальше от цивилизации. Риэлторы, правда, этим бизнесом практически не занимаются: далеко и невыгодно. Поэтому клиент, обратившийся в агентство за помощью, скорее всего, столкнется с крайне скудной информацией о домах в укромных уголках области, не говоря уж про области более удаленные. И даже если заявка будет принята, поиски могут растянуться на срок от двух месяцев до бесконечности. Так что весьма вероятно, что дом придется искать «ногами» – то есть самостоятельно объезжая район, который почему-то показался вам привлекательным для жизни.
Рынок загородной недвижимости формируется вокруг мегаполиса. Достаточно отъехать на 300–400 км от Петербурга, и горожанин оказывается в зоне полной ценовой неопределенности: в одной и той же деревне за дом могут попросить и 10 тыс. руб., и $5 тыс. Конечно, свои ценообразующие факторы имеются и тут. В крупных областных центрах наследники готовы расстаться с имуществом за 300–500 тыс. руб. В районных пунктах помельче – есть шанс сторговаться за 200 тыс. А если не полениться и добраться до какой-нибудь деревни поменьше, можно договориться и за 80–100 тыс. руб.
Впрочем, на сумме прежде всего сказывается соседство, то есть «раскрученность» места – информация о привлекательности того или иного населенного пункта распространяется с помощью «сарафанного радио». Спрос – точечный: покупка дальних наделов и деревенских домов в новинку в первую очередь для самих деревенских жителей. И если потенциальным покупателям приходится ориентироваться на мнение тех, кто подобную недвижимость уже приобрел, то продавцы ориентиров зачастую не имеют вовсе.
Заманчивая глухомань
Рынок недвижимости в российских регионах до сих пор сформирован весьма слабо. Поэтому подыскать вариант в Псковской или Новгородской области можно за такую сумму, что неосведомленные друзья воскликнут: «Так не бывает!». Правда, цены разнятся так сильно, что вывести среднее порой невозможно – их разброс здесь значительно больше, чем в Ленинградской области.
Например, в Псковской области цена колеблется от 20–50 тыс. руб. за участок, в зависимости от конкретной дислокации. А по берегам Псковского и Чудского озер или в Пушкинских Горах участки стоят еще дороже. За близость к Псковскому или Чудскому озеру придется выложить не менее 15 тыс. руб. за сотку, верхняя планка – 25–30 тыс. руб. Зато вид на озера в Невельском районе обойдется гораздо дешевле – по 4–9 тыс. руб. за сотку. Правда, это уже более 500 км от Северной столицы, и такую дорогу даже на машине осилит не каждый. В таком же диапазоне – разброс цен на дома: новый коттедж может обойтись в $200 тыс., если он расположен у воды и в удачном месте. Особенным спросом пользуются, например, окрестности Пушкинских Гор и Изборска. А в деревнях Порховского или Новосокольнического районов до сих пор можно подыскать варианты бревенчатых домов 1970-х годов постройки за 35–50 тыс. руб. Конечно, удобства здесь будут тоже типично деревенские – туалет во дворе и печка для отопления дома.
Та же картина – в Новгородской области. На берегу озера Ильмень или Волхова дома старой постройки стоят от 300 тыс. руб. Наиболее востребованы места, куда можно добраться как автомобилем, так и поездом, – это окрестности Окуловки и Вишеры, где много вновь построенных или качественно отремонтированных домов. Стоимость их приближается к 1 млн руб. Пользуются спросом и курортная Старая Русса, Струги Красные, Боровичи, где предложение уже достигло 1–1,5 млн руб. «В глубинке» до сих пор можно подыскать вариант и за 50–120 тыс. руб.
В Карелии, где земли обладают большими возможностями (достаточно вспомнить такие «бренды», как Ладога и Онега), стоимость участков и домов несколько выше. С точки зрения рыночной привлекательности особенно интересны окрестности Сортавалы, Медвежьегорский район и окрестности Кижей. Причем новое строительство в Карелии вполне допускается, несмотря на обилие охраняемых заповедных зон в этих районах. Участок в наиболее интересных для петербуржцев местах Карелии стоит от 80 тыс. руб. (дачные участки) до нескольких миллионов рублей. А дома в деревнях на побережье обойдутся от 1 млн руб. – в удаленных от Петербурга местах (120–180 км от Петрозаводска) до 4–8 млн – в «ближней» Сортавале (250–260 км от Северной столицы). Можно поискать варианты и за меньшие суммы – при условии, что деревенский быт в глухом углу не смущает покупателя. Кроме того, есть масса старых домов с фундаментом (стоимость $7–10 тыс.), которые можно отреставрировать или, в крайнем случае – снести и отстроить заново.
Личный опыт
Автор этих строк сама несколько лет назад купила дом под Невелем. Объявление о продаже мы нашли в интернете. Цена оказалась вполне подъемной – 80 тыс. руб. за капитальную постройку площадью 65 кв. м, плюс веранда – еще около 30 кв. м, плюс баня да участок в 60 соток… Кроме того, дом оказался в отличном состоянии. Три раза в неделю – автолавка, в радиусе двух-трех километров – три озера. Оформление документов хозяева брали на себя, оно входило в означенные 80 тыс. Моя подруга, приехавшая погостить, немедленно загорелась идеей купить дом по соседству. Ей показали имеющееся в наличии: баня с двумя пристроенными летними комнатками – 6 тыс. руб.; небольшой дом площадью около 40 кв. м, но без бани – 20 тыс. руб.; еще один, побольше и с баней, но с покосившимся фундаментом («Пять мешков цемента да в помощь кого-нибудь из мужиков – и будет как новенький!») – те же самые 20 тыс.; роскошный, ухоженный дом, вроде нашего, только еще и со всей мебелью – 50 тыс. плюс оформление. С тех пор цены в деревне не изменились – этой весной еще одна постройка была выкуплена за 25 тыс. руб.
Другую типичную историю развития «земельных отношений» в деревне рассказывали знакомые. В начале девяностых годов семья купила дом в Новгородской области – в деревне из 20 домов, где постоянно проживали три семьи. Остальные дома пустовали. Сторговались за смешную цену – точных цифр сейчас уже не помнят, но на дом ушла треть суммы, вырученной за десятиметровую комнату в коммуналке на Васильевском острове. В середине девяностых подтянулись знакомые: еще две семьи купили дома по соседству. В новом веке администрация района отремонтировала дорогу, стала наезжать автолавка. За последние четыре года в деревне построили еще четыре новых дома, причем не подлатали старые срубы, а возвели новые капитальные постройки, одну – даже кирпичную. У большинства старых домов сменились владельцы – в том числе и у тех, где доживали местные жители. Аборигены предпочли перебраться в райцентр. Последние пару лет многие приезжают в деревню и зимой, на Новый год, Рождество и детские каникулы.
Домик в деревне стоит сегодня уже ни много ни мало 250–300 тыс. руб. Приличные соседи, ухоженные участки – место стало «раскрученным». А рядом, в соседних деревнях (пять-семь километров дальше по дороге) можно найти дом за 20–45 тыс. руб.
Игра в прятки
Главные сложности при покупке дома могут появиться в период поиска хозяев и подготовки документов. Нередко, присмотрев пустующий дом, покупатель обнаруживает, что отыскать хозяина невозможно. А если он жив и проживает здесь же, чаще всего у деревенского жителя на руках – минимальное количество документов, а многие даже не вступали в права наследства после умершей троюродной бабушки. Обычная схема покупки выглядит так: сначала покупатель ищет дом в подходящем районе, потом находит хозяина этого дома, потом собирает документы за хозяина, потому что тот наотрез отказывается «возиться» с этим. «Возня» обходится в сумму от 15 до 30 тыс. руб. Эту сумму надо добавить к стоимости дома. Подготовка документов часто длится несколько месяцев, но зато хозяева обычно сразу вручают ключи от дома, и им уже можно пользоваться.
Во множестве деревень за пять километров от асфальтовых дорог есть дома, совершенно заброшенные. Их вполне можно отремонтировать и жить там нормально. Но хозяева умерли, и наследников не найти, следы затерялись. Что делать в таких случаях? Без документов живут только в Простоквашино, а если делать все по закону, то дом без наследников считается выморочным. А выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования в собственность муниципального образования. Каковую муниципальное образование, то есть сельсовет, с удовольствием продаст, если найдется клиент. Занимаются этим крайне редко – сельсоветам не надо (тоже ведь деньги платить кадастровому агентству), а потенциальные покупатели не знают об этих поправках. При большом желании приобрести конкретный дом покупатель мог бы взять на себя хлопоты по оформлению документов – тем самым замотивировав сельсовет. Деньги – примерно те же, что и в случае прямой покупки у хозяина.
На что стоит обратить внимание, выбирая дом
Не спешите покупать огромный участок в 50–60 соток. Чем больше участок, тем сложнее на первом этапе будет его очистить от старой травы и мусора.
Обратите внимание на наличие колодца на участке. Главное, чтобы колодец был именно на вашем участке или, по крайней мере, недалеко от дома. В некоторых деревнях, правда, есть колонки, но – далеко не во всех.
Не стоит покупать землю с домом без сада.
Нужно не стесняться при осмотре дома. Особенно если это – дом, в котором длительное время никто не жил.
Обратите внимание на полы. Если они вздуты и местами гнилые, значит, вам придется менять все полы в доме полностью. Осматривайте внимательно стены – они, как правило, обшиты различным материалом. Найдите в обшивке дырку или сделайте ее сами, дабы взглянуть на сруб с внутренней стороны. Бревна должны быть сухими и издавать легкий звон при стуке по ним. Попробуйте ножом провести по бревну, оно не должно легко ковыряться и резаться. Иначе это – труха, и дом вам долго не прослужит.
И полы, и сам дом могут иметь небольшой наклон. Это не страшно. Фундамент в нежилом доме промерзает и начинает «гулять».
Осмотрите крышу и чердак. Нужно чтобы крыша была ровная, без дыр, а чердак – без каких-либо следов воды. Бревна на чердаке должны быть сухими, без признаков гнили.
Также обязательно, чтобы нижние венцы дома были сухими, не гнилыми на фундаменте. Хотя в погребе допустим запах сырости. Это не страшно – достаточно проветривать его в течение лета.
Осмотрите печку. Как правило, если в доме долго не жили, то печь либо разрушена, либо в очень плохом состоянии. Обратите также внимание, есть ли фундамент у печки, или она стоит на полу, укрепленном со стороны подвала вертикальными бревнами. Их тоже необходимо осмотреть.
Посмотрите, обшит ли дом снаружи. Если обшит, то это большой плюс. Такие дома живут дольше. Но лучше снять пару досок обшивки и осмотреть сруб. Он опять-таки должен быть сухим и без следов гнили и трухлявости.
Обратите внимание, подведено ли электричество к дому. Если в нем длительное время не жили, электросбытовые компании отключают его. Если это произошло, то придется платить и получать множество бумажек и согласований.
Обратите внимание на наличие бани. Она осматривается так же тщательно, как и дом.
Чем моложе дом, тем лучше. Дома, которым больше 30–40 лет, брать не стоит. Будет дешевле построить новый, чем привести в порядок старый. Но бывают и старые дома лучше новых.
