В 2007–2009 годах государство финансировало компании «Ренова-СтройГруп» строительство дорог, школ и детских садов в микрорайоне «Академический» и компенсировало процентные ставки по кредитам, полученным для создания инженерных коммуникаций, на 2,6 млрд рублей. Из них 1,5 млрд рублей было выделено из федерального бюджета.
Самыми большими расходными статьями – 2,2 млрд рублей – оказались строительство автодорог и инженерия. По данным Министерства регионального развития, в 2009 году в федеральном бюджете на эти цели было предусмотрено 800 млн рублей. Из них львиную долю – 517,23 млн рублей – получила «Ренова».
Виктор Вексельберг, совладелец «Русала» и ТНК-BP, стал организатором пилотного проекта национальной программы «Доступное жилье» по строительству микрорайона «Академический» в Екатеринбурге. Один из самых крупных в России проектов комплексного освоения территории предполагает возведение более 9 млн кв. м жилья, 4,2 млн кв. м социальных объектов, а также коммерческой и иной недвижимости для 325 тыс. горожан за 20 лет. Новый район строят буквально в чистом поле на 2500 га на юго-западе Екатеринбурга. Общий объем инвестиций в «Академический» до 2026 года – $21 млрд. К концу 2009 собственные инвестиции «Ренова-СтройГруп» составили 4,8 млрд рублей, в 2010 будет вложено почти 10 млрд рублей. В прошлом году в «Академическом» было построено 150 тыс. кв. м жилья. Планы на текущий год – 350 тыс. кв. м.
Все инженерные коммуникации создает девелоперская компания Вексельберга «Ренова-СтройГруп» за счет собственных и заемных средств. В будущем это направление станет отдельным бизнесом. Для строительства коммунальной инфраструктуры микрорайона «Ренова-СтройГруп» взяла кредит в Сбербанке на сумму 3,74 млрд рублей до конца 2010 года.
Вопрос инфраструктуры остается главной проблемой комплексной застройки в России. Государство готово участвовать в ее решении. Однако конкретные инструменты этого участия вместе с нормативными документами либо опаздывают (как в нынешнем году), либо чрезвычайно сложны в использовании. А ведь речь идет о существенных капитальных затратах: расходы на инфраструктуру и социальные объекты составляют до 40% стоимости проекта (см. справку).
Статус проектов комплексного освоения территорий (КОТ) на законодательном уровне еще не определен. Правительство РФ намерено сделать это в постановлении «О реализации экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территории в целях жилищного строительства» и проекте ФЦП «Жилище» на 2010–2015 годы, где будет подпрограмма государственной поддержки проектов КОТ. Данные документы определят объем государственного участия в финансировании строительства объектов транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры в рамках реализации проектов КОТ.
Компания Вексельберга стала обладателем государственной помощи через механизмы ФЦП «Жилище» 2006–2009 годов, которая предполагала только предоставление госгарантий и субсидий по кредитам на строительство инфраструктуры. Но адресатами этой помощи были регионы, а не юридические лица, да сама процедура получения этих денег оказалась настолько сложной, что мало кто сумел ими воспользоваться. Хотя все расходы на инфраструктурное обустройство территорий девелоперы берут на себя. Более того, это остается условием предоставления земельного участка. Поэтому строить микрорайоны до сих пор невыгодно, если не компенсируются затраты на инфраструктуру. Выгодно построить два-три дома бизнес-класса. Но девелопер «Академического» получил помощь и от региона, где его интересы лоббировала партия «Единая Россия».
Следует отметить, что крупные московские компании – СУ-155, «Главмосстрой», ГК «ПИК», «Конти» – до кризиса условием своего прихода в регион ставили полное обеспечение участков инженерной инфраструктурой.
Гарантированный спрос
В «Академическом» запланировано жилье разных классов и типов – от экономичного до элитного, от многоэтажек до коттеджей. В 2008 году с учетом конъюнктуры рынка было принято решение на первом этапе сосредоточиться на жилье эконом-класса. В условиях рецессии государство стало активным закупщиком жилья, но при этом предложило довольно жесткие условия продавцу: низкие цены и оплата после получения свидетельств о собственности на квартиры. Стоимость квадратного метра при закупках для госнужд в Екатеринбурге в 2009 году была установлена на уровне 33 600 рублей. «Ренова-СтройГруп» смогла обеспечить необходимые объемы и ценовые параметры. В прошлом году Министерство обороны выкупило в «Академическом» примерно 70% построенного жилья – 716 квартир общей площадью 46 580 кв. м. Стоимость контракта – 1,5 млрд рублей.
Екатеринбург входит в пятерку российских городов с самой высокой стоимостью жилья. Цены, которые платят военные за так называемый эконом (который по своим характеристикам значительно лучше эконом-класса), существуют в районных центрах Урала, но никак не в самом Екатеринбурге. Стоимость квадратного метра экономичного жилья на вторичном рынке этого города в конце 2009 года составляла, по данным Гильдии строителей Урала, 52 500–53 100 рублей в зависимости от планировки. «Маржа на данном этапе не очень высокая, однако в нашем бизнесе 10-процентное увеличение цен на первичном рынке жилья дает 60-процентное увеличение прибыли, а мы видим тенденцию разворота спроса в сторону сектора эконом-класса, – объясняет Голубицкий. – За счет масштаба основной объем финансовых и временных издержек распределен на кратно большее количество реализуемых площадей, чем при точечной застройке, благодаря чему себестоимость жилья в проектах КОТ ниже на 15–20%. Проекты КОТ имеют длительный горизонт планирования – в среднем 10–15 лет. В бизнес-план закладываются риски, которые связаны с цикличностью рынка, возможностью как роста, так и спада. Поэтому, реализуя проекты КОТ, девелопер в определенной степени более защищен – можно строить на низком рынке, а продавать в период его роста».
«Ренова-СтройГруп» строит не только «Академический». Компания начала реализацию проекта КОТ «Яблоневый посад» в Ярославле (около 1 млн кв. м), где также рассчитывает на частно-государственное партнерство. Еще один проект КОТ – «Солнечная долина» в Челябинске – пока на стадии консолидации земель, у него нет даже мастер-плана, об этом сообщила представитель «Ренова-СтройГруп».
Остальные завидуют
Другие девелоперы больших строек пока не могут похвастаться такими объемами госпомощи. УК «Масштаб» в рамках своего самого крупного проекта в России – А101 (13 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости) вдоль Калужского шоссе в Подмосковье – строит коттеджи и технопарк «Индиго», не имеющие отношения к нацпроекту «Доступное жилье». Собственник УК «Масштаб», компания «Авгур Эстейт», возводит поблизости «Квартал А101» (200 тыс. кв. м) и пока только мечтает об участии государства. Самый дорогой проект – по реконструкции Калужского шоссе – возможно, будут финансировать местные власти. Так сказали «БН.ру» в «Авгур Эстейт».
ГК «ПИК», купившая участок у УК «Масштаб» на землях бывшего подмосковного совхоза «Коммунарка», по словам представителя ПИК Дмитрия Ивлиева, пока не планирует там строительство.
Уволенный несколько месяцев назад глава Росстроя Сергей Круглик при запуске проекта «Академический» подсчитал, что спустя 10 лет после его реализации Екатеринбург ожидает снижение коэффициента доступности жилья в два раза. Возможно, прогноз чиновника сбудется, но сам Круглик был отправлен в отставку как раз из-за того, что цены на социальное жилье в кризис выросли сильнее, чем ожидало правительство.
Хорошо быть Вексельбергом! Олигарх много строит даже во время кризиса, в то время как все остальные только собираются с силами, потраченными на тяжелую борьбу с кредиторами и клиентами. Власть отметила его удивительные способности, доверив организовать нечто столь же чудесное в России, как доступное жилье, – строительство в Сколково «Иннограда» – аналога Силиконовой долины.
Справка «БН.ру»:
Расходы на транспортную инфраструктуру (без учета федеральной доли) составляют до 3% стоимости всего объекта, канализация и очистные сооружения – до 4%, электричество (сети, подстанции) – 3%, тепловая станция – около 2%, газопровод – до 2%. Все остальные, более мелкие объекты – до 1,5%. Социальная инфраструктура – школы, больницы, детские сады, пункты милиции и пожарной безопасности – дают еще 30% себестоимости жилья. Итого получается 44% затрат в себестоимости квадратного метра. И это не предел.
Источник: компания «Новая Площадь»
Национальный проект «Доступное жилье»
О начале реализации проекта по улучшению жилищных условий граждан объявил президент России Владимир Путин в 2005 году. Ее цель – поэтапное увеличение объемов ввода нового жилья. В 2006 было построено 50,2 млн кв. м, в 2007 – 60,9 млн кв. м, в 2008 – 63,8 млн кв. м, в 2009 – 59,8 млн кв. м. Реальные объемы почти всегда были немного ниже амбициозных планов, особенно в 2009 году. На 2010 год запланировано строительство 80 млн кв. м.
В 2008 году проект переформатировали в программу, принципы его финансирования изменились. Получателями госпомощи стали не только субъекты Федерации, но и девелоперы проектов. Однако государственное участие в инвестициях предполагает выполнение определенных условий. В частности, комплексная застройка территории и общая площадь жилого фонда не менее 1 млн кв. м, преимущественно эконом-класса. Министерство регионального развития в прошлом году признало соответствующими всем необходимым условиям следующие проекты помимо «Академического»: «Северный» (Благовещенск, девелопер – «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания»), «Лесная Поляна» (Кемерово, «Промстрой»), А101 (Московская область, «Масштаб»), «Новая Чукреевка» (Омск, RusAnton), «Прибрежный» и XVIII (Татарстан, НО «Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан»), «Волгарь» (Самара, «Амонд»), «Новый город» (Чувашия, «Приволжская градостроительная компания»), «Большое Домодедово» (Московская область, Coalco).
До сих пор государственное финансирование инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой осуществлялось в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы.
