Если в январе 2008 года средняя цена предложения в Красногвардейском и Невском районах составляла 747,9 руб., спустя год она снизилась до 648,1 руб. за кв. м в месяц. Но это было лишь начало – так, в сентябре арендовать офис можно было за 490,6 руб. за кв. м в месяц. К декабрю средняя цена «провалилась» до минимальных зафиксированных показателей – 452,2 руб. за кв. м в месяц, а затем пошла в мизерный рост – 500,6 руб. за кв. м в месяц в январе 2010 года и 505 руб. за кв. м в мае 2010-го. Офисных объектов на востоке города не слишком много: на Красногвардейский и Невский районы в сумме приходится всего около 12% всей строящейся и реконструируемой офисной недвижимости (причем на Невский район – всего 4%) мегаполиса. Если говорить о классах офисных объектов, то на востоке представлены преимущественно объекты В и В+. Больше всего возводимых бизнес-центров, около 50%, находится на начальной стадии строительства, поэтому судьба их под вопросом. По наблюдениям экспертов, именно эти объекты входят в «группу риска», поскольку строительные работы на многих из них приостановлены. Поэтому объем предложения невелик и остается стабильным с начала года – 14 офисных помещений, что вдвое меньше показателей 2009 года (28).
Несмотря на падение арендных ставок, суммы сделок купли-продажи офисов в Красногвардейском и Невском районах весь предыдущий год росли. Так, в январе 2009 года средняя цена предложения офисных помещений составляла 86,4 тыс. руб. за кв. м, в декабре 2009-го она выросла до 109,1 тыс. руб. Однако уже в январе текущего года ставки вновь упали, причем ниже уровня января 2009-го – средняя цена продаж составила 82,3 тыс. руб. за кв. м, а в мае 2010 года стоимость снизилась еще на 100 руб. – 82,2 тыс. руб. за кв. м.
В сегменте торговых площадей прошлый год начался со средних арендных ставок 1,2 тыс. руб. за кв. м в месяц в Красногвардейском и с 1,3 тыс. руб. – в Невском районах, за год аренда подешевела, но по-разному. В Красногвардейском районе цена обвалилась почти вдвое, до 682,8 руб. за кв. м в месяц, а в Невском падение было меньше, до 1,1 тыс. руб., причем в ноябре 2009-го средняя цена превысила январскую – 1315,0 руб. за кв. м в месяц. К январю текущего года цена стабилизировалась на уровне 1,2 тыс. руб. за кв. м в месяц, а к маю 2010 года и вовсе выросла до 1,4 тыс. руб. за кв. м в месяц. Объем предложения также увеличился. Если в январе 2009 года в Красногвардейском предлагали в аренду 11 торговых помещений, то год спустя эта цифра достигла 18, а в мае этого года уменьшилась до 17. В Невском – обратная ситуация: пиковым с точки зрения предложения можно считать январь прошлого года, когда на рынке предлагалось 21 свободное помещение под торговлю, к началу текущего года их количество уменьшилось до 8, к настоящему моменту – подросло до 12.
Диаметрально противоположно вели себя средние цены продаж торговых помещений. В Красногвардейском районе стоимость упала со 110,9 тыс. руб. (январь 2009 года) до 98,1 тыс. руб. за кв. м (январь 2010 года) и продолжает снижаться: в мае 2010-го средняя цена зафиксирована на уровне 92,6 тыс. руб. за кв. м. А в Невском районе она, наоборот, выросла – со 108,7 тыс. руб. января 2009 года до 111 тыс. руб. за кв. м в январе нынешнего года. К концу весны-2010 цены достигли 120,8 тыс. руб. за кв. м.
Комментарий:
Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer:
– Спрос на офисные помещения в первые месяцы 2010 года не изменился по сравнению с концом 2009-го. Количество вакантных площадей за квартал выросло на 0,5% в классе А, что в пределах статистической погрешности. В классах В+/В уровень вакантных площадей уменьшился на 2%. В среднем по городу по итогам первого квартала 2010 года уровень вакантных площадей составил 20%.
В 2009 году основной спрос потенциальные арендаторы предъявляли на площади до 50 кв. м (64%) и 100–300 кв. м (15%). Стоит отметить, что в 2010 году спрос на офисы площадью 100–300 кв. м превысил спрос на помещения площадью 50–100 кв. м. Это позволяет говорить о некотором оживлении офисного рынка Петербурга.
В то же время за пошедший период существенного изменения спроса на торговые площади не произошло. Заполняемость торговых комплексов слегка увеличилась, прежде всего из-за более определенной ситуации с финансовыми показателями собственников и, как следствие, из-за более понятной их арендной политики.
В наиболее успешных торговых комплексах заполняемость держится на уровне 98–100%. Это такие объекты, как ТК «Сенная», ТРК «ПИК», «Гранд Каньон», «Заневский каскад» и др. Менее успешные торговые комплексы заполнены на 60–75%. К последним относятся такие проекты, как «Северный молл», «Феличита», «Миллер-центр» и др.
Лидеры по обеспеченности торговыми площадями – Московский (1330 кв. м на тысячу жителей) и Приморский (1470 кв. м на тысячу жителей) районы. Высокий уровень обеспеченности также в Адмиралтейском, Выборгском и Кировском районах. В этих районах спрос на услуги торгово-развлекательных центров в целом удовлетворен. Наименьшие показатели обеспеченности – в Петродворцовом, Пушкинском и Красносельском районах.
