– В прошлом году, по данным Thomson Reuters, Morgan Stanley заработал $900,8 млн на консультировании сделок M&A, передвинувшись с пятого места в 2008 году на первое в 2009-м. Что можно сказать по данному виду сделок на российском рынке недвижимости: какой характер они носили, какова доля спекулятивных сделок, могло ли их быть больше?

– Если смотреть на сделки, которые мы наблюдали в 2009 году на российском рынке недвижимости, то мотивами их стали крупные займы, которые компании не могли обслуживать, им нужно было привлекать партнеров для выхода из кризиса. И здесь нельзя говорить о непрофессиональном управлении бизнесом. Просто осенью 2008 года все произошло стремительно, да и никто не ожидал, что последствия обвала будут настолько масштабными…

– Даже команда Morgan Stanley не ожидала?

–Отчасти. То, что кризис так резко обрушится на Россию, до середины 2008 года не мог предсказать никто. Россия считалась неким островом, который за счет высоких цен на нефть может обеспечить постоянный приток ликвидности.

Мы общались с девелоперами и обсуждали разные размещения в первой половине 2008 года, и они чувствовали себя вполне уверенно. Тем более что 2007 год был очень успешным. Объем инвестиций в российскую недвижимость был самым значительным за всю историю. Поэтому большинство игроков рассчитывали на рост.

Нужно еще учесть, что довольно многие компании финансировались за счет собственных продаж. Все привыкли к тому, что как только подобная компания объявляет о новом проекте – тут же формируется waitinglist. Большую часть инвесторов составляли спекулянты, рассчитывавшие на 20–30% прибыли. И когда цены на нефть упали, ликвидность и спекулянты сразу же исчезли.

– Так все же слияний и поглощений могло быть больше, в том числе и по причине наличия финансовых резервов?

– Да, могло быть. Как сами компании, так и их качественные активы предлагались по очень хорошим ценам. Но риски были слишком велики. В первой половине 2009 года едва ли можно было найти западную инвесткомпанию, которая захотела бы приобрести российскую девелоперскую компанию, несмотря на низкие цены. Что же касается российских инвесторов, то я не вижу ничего необычного в том, чтобы зайти в ту или иную компанию, особенно по привлекательной цене. Своим капиталом она поможет завершить проект или спастись от банкротства, а вот долго ли продлится ее контроль – это уже второй вопрос. Кстати, те, кто приобретал акции девелоперов в начале 2009 года, уже сейчас неплохо заработали.

– Каким образом?

– Например, те инвесторы, которые рискнули в начале 2009 года приобрести акции таких девелоперов, как ЛСР, ПИК, AFI Development, Mirland, RGI, сейчас очень хорошо заработали. Тогда одна такая акция в среднем стоила не больше $1. Но за последний год они подорожали примерно на 400–500%. Бумаги ЛСР вообще выросли на 900%!

– А что можно сказать по ценам на недвижимость в Москве? За время кризиса они упали на треть. Но бытует мнение, что недвижимость все еще переоценена…

– Мое мнение – недвижимость в Москве в целом дорогая. Причины – структурный недостаток предложения и ограничения в плане финансирования. Даже сейчас, с учетом кризисного падения, квартира в центре столицы обойдется в $1–2 млн. Дороже только в Лондоне и Париже. Но не стоит забывать, что там качество предложения существенно выше.

– Кстати, Morgan Stanley кредитовал многих российских девелоперов. Наверняка далеко не со всеми кредитами дела обстоят благополучно. Что будете делать с залоговыми активами – выставлять на продажу или договариваться с заемщиками? Что можете посоветовать другим банкам по поводу залогового имущества: продавать или ждать более существенного роста цен на недвижимость?

– Здесь все индивидуально. Вы поймите, не все банки могут ждать. Зависит от того, как обстоят дела с ликвидностью, плюс очень полезно очищать баланс от избытка активов, которые показывают низкие результаты. С другой стороны, рост рынка уже начался, думаю, что ничто не должно помешать ему продолжиться, поэтому если есть возможность подождать с реализацией залогового имущества, лучше сделать это.

 
Справка:
Томаc Дукала пришел на должность вице-президента Morgan Stanley в России в 2007 году с поста директора отдела рынков капитала и инвестиций Jones Lang LaSalle по России и СНГ. Томас имеет большой опыт реализации проектов в сфере привлечения капитала, финансовой реструктуризации и осуществления сделок по слиянию и поглощению как в недвижимости, так и в других отраслях. До начала работы в Jones Lang LaSalle Дукала был старшим менеджером отдела корпоративных финансов PricewaterhouseCoopers в Москве и Варшаве.
Томас Дукала – сертифицированный финансовый аналитик и член совета директоров Российской ассоциации дипломированных финансовых аналитиков, входящей в американский Институт дипломированных финансовых аналитиков.
Morgan Stanley – американская финансовая компания, имеющая 1300 филиалов в 42 странах мира. На российский рынок вышла в 1994 году, открыв представительство в Москве. В 2005 году российская «дочка» – ООО «Морган Стэнли Банк» – получила банковскую лицензию ЦБ РФ, а в октябре – лицензию профучастника рынка ценных бумаг Федеральной службы по финансовым рынкам. В 2009 году Morgan Stanley в России провел большое количество вторичных размещений акций. Банк консультировал компании Alliance Oil, Evraz, «Интегра», «Магнит», «Глобалтранс». Лидирует в рейтинге Thomson Reuters по объему полученных комиссий среди инвестбанков – заработал $11,6 млн. Кроме того, по данным ThomsonReuters, банк занял первое место в рейтинге консультантов по M&A по всему миру. Стоимость сделок, заключенных в этом году при участии Morgan Stanley, который в 2008 году был лишь пятым в рейтинге, а в этом году стал первым, по данным ThomsonReuters, составила $624,3 млрд. Компания выступила консультантом по 311 сделкам.
Председатель совета директоров Morgan Stanley в России – Райр Симонян.

Текст: Александра Пшеничная