Павел Иванов: "Ставки снизятся не сразу"

– Павел Анатольевич, сегодня Федеральная служба по финансовым рынкам реально влияет на развитие рынка жилья. Какие законодательные инициативы ФСФР принесли наиболее заметные результаты?

– Аббревиатура ФСФР не очень известна большинству населения. Сама служба возникла в результате административной реформы в марте 2004 года. Ее основу составила Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ). Что такое ценные бумаги, я думаю, известно практически всем. В результате приватизации почти каждый житель страны стал акционером. Другое дело, что не все знали свои права и не апеллировали к ФКЦБ в случае их нарушения.

Сейчас в круг полномочий ФСФР России входит достаточно широкий спектр вопросов. Перечислю только основные из них. ФСФР осуществляет надзор за профессиональными участниками рынка ценных бумаг (брокерами, дилерами, доверительными управляющими, фондовыми биржами, клиринговыми организациями, депозитариями и регистраторами) и контролирует деятельность акционерных обществ. Кроме того, в обязанности ФСФР входит регулирование деятельности товарных бирж и биржевых по­средников. Ранее этим занималась комиссия по товарным биржам. Полномочия по контролю и надзору за функционированием негосударственных пенсионных фондов (НПФ) перешли от ликвидированной в ходе административной реформы инспекции по негосударственным пенсионным фондам. ФСФР также регулирует деятельность системы коллективных инвестиций и ее субъектов – управляющих компаний, специализированных депозитариев, паевых инвестиционных фондов (ПИФ). Кроме того, в 2005 году на ФСФР было возложено регулирование деятельности по привлечению денежных средств граждан жилищно-накопительными кооперативами (ЖНК) и работы бюро кредитных историй (БКИ).

Из вопросов, относящихся к рынку жилья, можно отметить инициативы ФСФР по созданию нормативной базы для деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). Наряду с ПИФами, вкладывающими средства в коммерческую недвижимость, есть и фонды, осуществляющие инвестирование в строительство жилья. В таком случае ЗПИФН становится промежуточным звеном между застройщиками и физическими лицами.

– Как вы подчеркнули, существуют различные виды ЗПИФН – как действующие по классическим схемам на рыке коммерческой недвижимости по примеру заграничных трастов, так и фонды строящегося жилья. Некоторые участники рынка считают, что фонды строительства необходимо выделить в отдельный вид, так как в структуре их активов фактически нет объектов недвижимости. Согласны ли вы с таким предложением?

– Да, такое мнение существует, и определенная целесообразность в этом имеется. Как показывает международная практика, разница в регулировании есть. Одно дело – эксплуатация коммерческой недвижимости. Иное – инвестиции в строительство. В основе этих фондов лежат принципиально разные активы и, соответственно, разные риски. Вопрос о классификации и выведении фондов строительства в отдельный вид в настоящий момент находится на стадии обсуждения. Не исключаю, что может быть введена дополнительная классификация.

– По сути ЗПИФН – новый финансовый инструмент, не так давно появившийся на рынке недвижимости. Эти паевые инвестиционные фонды не уплачивают налог на имущество и НДС. Каков ваш взгляд на перспективы сохранения этих льгот?

– Налог на имущество быть должен. Вопрос, который подлежит обсуждению, – ставка налога. Для большинства субъектов налогообложения налог рассчитывают исходя из балансовой стоимости, которая, как правило, не отражает реальной стоимости имущества. В паевых же фондах, напротив, осуществляется регулярная оценка рыночной стоимости имущества, и ЗПИФН изначально оказываются в худшей ситуации, так как рыночная стоимость может быть существенно выше балансовой. Поэтому необходимо определить для фондов недвижимости некую пониженную ставку налога, которая скорректирует разницу между балансовой и рыночной стоимостью. Что касается налога на добавленную стоимость, то в этом вопросе необходимо следовать существующей практике, а именно: НДС не должен возникать при покупке или продаже недвижимого имущества. На услуги и товары необходимо платить НДС на общих основаниях, тут уж никаких льгот и поблажек быть не должно.

– До вступления в силу положения ФСФР о составе и структуре активов инвестиционных фондов, согласно которому ЗПИФН могут вкладывать средства пайщиков в инвестконтракты только в течение года, фондам было запрещено инвестировать в строительство жилья. При том, что в составе активов многих фондов были договоры долевого участия, ни один из них закрыт не был. Что произойдет после окончания отведенного ФСФР срока?

– Проблема в том, когда именно реально заработает Закон "Об участии в долевом строительстве...", так как положение ФСФР принималось с расчетом на этот закон. ФСФР определила некий переходный период, в течение которого управляющие компании должны привести структуру активов в соответствие с установленными нормами. Однако уже в настоящий момент понятно, что сроки переходного периода истекают, а закон так и не заработал.

– И что будет с теми фондами, которые окажутся нарушителями по истечении этого срока?

– Определенного решения пока нет. Но ситуация ясна, и наиболее вероятным вариантом, я думаю, будет продление сроков переходного периода.

– В начале ноября ФСФР объявила об утверждении нескольких документов, касающихся выпуска ипотечных ценных бумаг. Когда реально заработает рынок рефинансирования, по вашему мнению?

– Я надеюсь, что к концу года все нормативные акты будут утверждены в Минюсте. И уже весной следующего года можно ожидать появления ипотечных ценных бумаг. Прежде всего в них заинтересованы агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Но проявляют интерес и банки, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов. Для них формирование рынка ипотечных ценных бумаг также имеет огромное значение.

– А насколько могут снизиться ставки по ипотечным кредитам благодаря формированию полноценного рынка рефинансирования?

– На ставки по кредитам это повлияет опосредованно. Благодаря механизму рефинансирования появится возможность выдавать существенно большее количество кредитов, чем сейчас. Это может усилить существующую конкуренцию между банками, которая, в свою очередь, повлияет на снижение ставок. Но говорить о том, что после запуска механизма ипотечных облигаций ставки сразу снизятся в два раза, не имеет смысла. Проценты по кредитам зависят в первую очередь от ставки рефинансирования и от инфляции. Но в долгосрочной перспективе механизм рефинансирования повлияет на снижение процентов по кредитам.

– Павел Анатольевич, предполагалось, что принятие Закона "О кредитных историях" также повлияет на формирование рынка доступного жилья. Но закон, вступивший в силу с 1 июня 2005 года, до недавнего времени практически не действовал из-за отсутствия необходимых нормативных актов. В данный момент ФСФР России утвердила "Положение о требованиях к финансовому положению и деловой репутации участников бюро кредитных историй". В какой степени скажется, по вашему мнению, данная задержка в регистрации бюро на развитие рынка кредитования, в том числе ипотечного?

– Начнем с того, что с органом по надзору за работой бюро определились уже после вступления закона в силу, только в конце августа. В данный момент необходимое для реализации закона "Положение о требованиях к финансовому положению и деловой репутации участников бюро кредитных историй" ФСФР России принято и передано в Минюст на регистрацию. Таким образом, до конца года будет сформирована необходимая нормативная база и вполне возможно, что несколько кредитных бюро уже подадут документы на включение в реестр. Что касается задержки. Во-первых, истории принятия Закона "О кредитных историях" несколько лет, поэтому я не думаю, что задержка в три месяца с назначением уполномоченного органа власти серьезно скажется на развитии рынка кредитования. И, во-вторых, закон предусматривал шестимесячный переходный период, время которого по от­дельным положениям еще не истекло.

– В процессе организации бюро многие участники данного сектора рынка выражали сомнения, стоит ли создавать кредитные бюро в каждом регионе. Смогут ли они конкурировать с крупными московскими структурами?

– А был ли смысл создавать региональные банки? Но они созданы и успешно работают. Если у региональных кредитных бюро есть возможность предложить более дешевые и качественные услуги, то почему бы им не развиваться. И с точки зрения клиентов, я думаю, это будет правильно. География будет на их стороне. Мало кто поедет получать кредит в Москву, например, из областного города в Северо-Западном регионе. Следовательно, и кредитные истории удобнее формировать на местах.

– В банковском сообществе существует мнение, что клиенты не готовы пока давать согласие на представление своей кредитной истории в бюро. В какой степени, на ваш взгляд, эта проблема может затормозить развитие системы БКИ?

– Проблема, безусловно, существует. Годы совет­ской власти приучили людей к тому, что чем меньше о тебе знают, тем лучше. Наивно ожидать, что последует обвальное обращение граждан с просьбами передать информацию о себе в бюро. Предполагается определенный этап привыкания, его продвижению должны способствовать экономические факторы. Если наличие кредитной истории будет влиять на размер кредитных ставок, тогда у каждого человека появится возможность подсчитать и понять свою экономическую выгоду. Просто так, я думаю, никто не заинтересован создавать личную кредитную историю.

– Предполагается, что система кредитных бюро прежде всего повлияет на развитие потребительского кредитования, и только через несколько лет – на рынок ипотеки. Согласны ли вы с таким прогнозом?

– Я бы не стал разделять ипотечное и потребительское кредитование. Можно сказать, что ипотечный кредит – это разновидность потребительского. Берется просто большая сумма на более долгий срок. Кредитная история клиента – это совокупность информации обо всех займах: на бытовую технику, машину, дачу, квартиру. Кроме того, сведения, как он возвращал кредиты и выплачивал проценты.

Пока нет точных цифр, сколько бюро будет в ближайшем будущем. Я думаю, как только "Положение о регистрации бюро..." вступит в силу, в ФСФР России будут поданы документы от 40–50 организаций. Это те компании, которые уже готовы приступить к работе. Динамику их развития покажет следующий год.

– Не так давно в сферу полномочий ФСФР было включено регулирование деятельности жилищно-накопительных кооперативов. В частности, ФСФР приступила к ведению реестра ЖНК. Существуют ли данные о том количестве организаций, которое будет внесено в реестр до конца текущего года?

– Точные цифры пока называть рано, так как, действительно, к ведению реестра мы приступили недавно и пока только получаем сведения от налоговой службы, регистрирующей юридически лица, в том числе ЖНК. Отрабатывается механизм, согласно которому ФСФР сможет получать эти сведения в режиме реального времени и заносить их в реестр. Пока, насколько мне известно, в России 38 кооперативов, внесенных в реестр ЖНК. В Северо-Западном округе существуют 11 кооперативов, работающих как жилищно-накопительные. Но не все из них прошли перерегистрацию в налоговой инспекции. Я думаю, к концу года мы будем располагать более полными сведениями.

– ФСФР России также подготовила нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности ЖНК. Что они гарантируют членам ЖНК? Насколько сегодняшняя деятельность кооперативов близка к новым требованиям?

– Я не могу сказать, что нормативы обеспечивают какие-то стопроцентные гарантии вкладчикам. Безусловно, их принятие направлено на снижение рисков, стабилизацию ситуации. Но те скандалы, с которыми была связана деятельность кооперативов, меньше всего зависят от их финансового состояния. Самые суровые нормативы не ликвидируют проблему финансовой нечистоплотности руководства некоторых организаций. Когда вопрос регулирования деятельности ЖНК перешел в ведение ФСФР, мы провели исторический анализ их деятельности и определили, что некоторые руководители ЖНК фигурируют в нескольких проблемных кооперативах поочередно.

– Но ведь в Европе схемы, подобные ЖНК или стройсберкассам, достаточно развиты. Кто или что может выступить гарантом их надежности в России?

– Нельзя утверждать, что все кооперативы – ловушка для доверчивых вкладчиков. Например, в Башкирии подобные структуры имеют по 10–15 тысяч членов. Это серьезные финансовые институты, которые решают проблему жилья. Вопросами надежности ЖНК – сроками жизнедеятельности, финансовой состоятельностью, историей успехов – целесообразно интересоваться до вступления в кооператив.

– То есть при решении жилищной проблемы ипотечное кредитование на первом месте по степени надежности?

– Не совсем правильная постановка вопроса. Ипотечное кредитование основано на другом механизме решения жилищной проблемы. Есть механизмы накопления денег – в банке, ЖНК, ПИФах. Схемы накопления на депозите в банке или инвестиции в ПИФы, с моей точки зрения, более безопасны, чем вложения в ЖНК, и в долгосрочной перспективе с большей вероятностью приведут к итоговому результату. Ипотечное кредитование – это способ приобретения жилья, когда банк дает клиенту в долг. Заемщик берет риски на себя и свое будущее, но угрозы мошенничества при такой схеме не существует.  

Текст: Виктория Лепихова