К формату street retail относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии домов около оживленных трасс, в непосредственной близости от станций метро. По подсчетам компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», объекты уличного формата по метражу составляют в лучшем случае 5% от всего объема коммерческой недвижимости, однако именно они приносят 15–20% общего дохода.
В кризис этот сегмент не только пострадал меньше всего, но и первым стал демонстрировать восстановление. Летом 2009 года арендные ставки и цена продажи помещений street retail упали, по различным оценкам, на 25–35%. Притом что дисконт, в основном, распространялся либо на помещения с неудачным местоположением, либо на объекты, собственники которых столкнулись с финансовыми проблемами. Высоколиквидные объекты подешевели незначительно. А уже в конце 2009 года цены увеличились в среднем на 10–15%. По оценкам компании МИАН, количество обращений арендаторов выросло на 15–20% по сравнению с прошлым годом. Наиболее востребованы объекты площадью 50–150 кв. м – спрос на них превышает предложение.
Годовая аренда квадратного метра объекта на Тверской улице составляет $2,5–5 тыс., на Петровке – $1,88–2,3 тыс., на Арбате – $1,47–4,1 тыс. «Среди основных факторов, определяющих уровень ставки аренды на помещение street retail, можно выделить местоположение, интенсивность пешеходных и автомобильных потоков, наличие витрин, конфигурацию помещения», – рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Высокую жизнеспособность этого формата можно объяснить ограниченным предложением. Ликвидные объекты быстро находят своего хозяина, а новые помещения появляются на рынке крайне редко. «В центре города на первой линии домов практически никогда не было жилых первых этажей. Помещения street retail внутри Садового кольца, в старых хороших районах Москвы давно заняты. Рынок предложил единственный, хотя и достаточно трудный способ уравновесить спрос и предложение – перевод из жилого фонда в нежилой квартир на первых этажах домов первой линии проездных улиц, расположенных в шаговой доступности от метро. Но этот процесс непростой и долгий, да и потенциал невелик», – поясняет директор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.
Впрочем, сегмент street retail пополнился новыми помещениями за счет объектов, в которых ранее находились игорные заведения. По данным «Миэль – Коммерческая недвижимость», после вывода игорных клубов в специальные зоны на рынок поступило около 70 тыс. объектов. Самые крупные находятся в центре города – на Новом Арбате, Ленинском проспекте, Таганской площади и т.д. Арендные ставки в таких помещениях – $700–1500 за кв. м в год, их общая площадь – 80–200 кв. м.
Потребители сегодня ориентируются на бюджетные товары и марки, поэтому арендаторами помещений становятся ритейлеры массового сегмента. Особенно активно используется формат street retail под предприятия общепита. По наблюдениям компании Paul's Yard, потенциальные арендаторы в сегменте демократичного ресторанного бизнеса запрашивают площади 150–400 кв. м по $650–1000 за кв. м в год.
Сегмент уже отвоевывает утраченные позиции, однако влияние кризиса чувствуется и здесь. Увеличился срок окупаемости объектов. Если до кризиса он не превышал 6 лет, то сейчас в лучшем случае это 9 лет, в более пессимистичном варианте – 11–12. В первом случае доходность оценивается в 10–11,5%, во втором – в 8,5%. Второй вариант мало привлекает инвесторов. «Востребованными остаются помещения свободного назначения на первых этажах первой линии домов с большими витринными окнами, открытой планировкой, в одном уровне, с хорошей видимостью и проходимостью, в таких торговых коридорах города, как Тверская, Петровка, Мясницкая, Арбат, проспект Мира, Полянка, Кузнецкий Мост, Кутузовский и Ленинский проспекты, Садовое кольцо. Спросом пользуются объекты в ценовом диапазоне до $5 млн, срок окупаемости при этом от 8 до 10 лет», – говорит руководитель департамента торговой недвижимости Paul's Yard Мила Моралес.
Но даже не самый лучший расклад может обернуться прибылью, если сегмент будет восстанавливаться такими же темпами, как сейчас. «Мы ожидаем, что цена аренды будет расти, и даже окупаемость в 12 лет, рассчитанная на сегодня, уже к концу года обернется 10 годами, притом что и стоимость самого объекта увеличится», – полагает Тараненко.
По мнению экспертов, увеличение арендных ставок в этом сегменте связано с ростом деловой активности. При этом в ближайшей перспективе тенденция на увеличение стоимости таких помещений сохранится. «Сейчас на каждое помещение есть арендатор либо покупатель. За действительно стоящие помещения нередко идет торг. В редких случаях он может доходить и до двукратного роста. Данная тенденция объясняется тем, что помещения street retail используют не только корпоративные структуры, но и частные лица. Если не будет резких негативных изменений экономической ситуации, то спрос будет расти, предложение – падать, и ближе к концу года цены вырастут», – считает директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила.
