– В последние месяцы число банков, работающих с ипотекой, растет. Каждую неделю появляются одна-две новых кредитных программы. Сейчас в Петербурге ипотеку предлагают уже несколько десятков банков.
– А условия по ипотечным программам меняются?
– Условия меняются постоянно. Уже сейчас они довольно сильно отличаются от тех, что были в начале года. В некоторых банках происходят почти глобальные изменения, правда, не всегда в лучшую сторону. Например, в мае АИЖК (Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию. – БН.ру) изменило условия кредитования для покупки объектов вторичного рынка. Раньше рублевая процентная ставка для заемщиков с «белым» доходом на вторичном рынке колебалась в пределах 9,5–12% годовых. Теперь при тех же условиях ставки для них подросли до 11,5–12,5% годовых. Хотя по программе «Новостройка» условия кредитования гораздо мягче.
– Процентные ставки меняются – остаются ли программы АИЖК по-прежнему самыми выгодными для заемщика?
– Да, безусловно. Однако чтобы взять кредит в банках – участниках программ Агентства, – заемщик должен иметь солидный «белый» доход (зарплата от 25 тыс. руб. в месяц). В коммерческих банках сейчас можно кредитоваться и по «серым» справкам, но процентная ставка будет выше – от 12–13% годовых. Кстати, большинство людей, которые самостоятельно обращаются в банк за ипотечным кредитом, ориентируются в основном на рекламу, доверяя заманчивым лозунгам. Так, например, в начале этого года основная масса клиентов обращалась в Сбербанк, почему-то считая, что там самые лучшие условия. В итоге они получали кредиты под 14–15% годовых. В это же время клиенты, обратившиеся к нам, получали кредиты в других банках под 10–11% годовых.
– Значит, программы коммерческих банков более лояльны к заемщикам, чем государственные программы?
– Да, в коммерческих банках требования к заемщикам не такие жесткие. Например, можно получить кредит без представления официального трудового договора, в то время как в программах АИЖК это – обязательное условие. Но и процентные ставки в коммерческих банках значительно выше, чем в госструктурах. Такие условия подходят для людей, которые не могут представить официальное подтверждение своих ежемесячных доходов, например справку 2-НДФЛ. Но клиентам с хорошим «белым» доходом взять ипотечный кредит намного проще. Поэтому мы стараемся таких людей провести по самым низким процентным ставкам. В среднем для них процентная ставка составляет сейчас 10% годовых.
– А как насчет кредитной истории заемщика? Насколько она влияет на решение банка?
– Все банки без исключения сейчас жестко отслеживают кредитные истории потенциальных заемщиков. В этом отношение кандидатуры клиентов рассматривают даже более тщательно, чем до кризиса. Банки не хотят второй раз наступить на одни и те же грабли. И тенденции к изменению этой позиции пока не наблюдается.
– То есть отбор ипотечных заемщиков очень жесткий, но для тех, кто прошел андеррайтинг, условия понемногу смягчаются?
– Да. Условия кредитования становятся доступнее. Допустим, процентные ставки по кредитам под залог имеющегося жилья в прошлом году держались на уровне 16–17% годовых. Но сейчас такой кредит можно получить и под 13–14% годовых. Да и первый взнос стремится к 10%-ной отметке.
– На ваш взгляд, наступает ли на рынке «пора ипотеки», или время брать кредиты еще не пришло?
– Ждать лучших условий бессмысленно – кредитный рынок очень быстро меняется. Допустим, те, кто в начале года ждал кредитов под 6% годовых, обещанных правительством, сейчас попали под более жесткие условия кредитования. Как я уже говорила, в мае АИЖК неожиданно изменило условия кредитования не в лучшую сторону. Поэтому сейчас кредит на покупку жилья на вторичном рынке (по программам АИЖК) обойдется людям дороже, чем в начале года.
– Вторичный рынок жилья сейчас сложный, большинство сделок – продажа со встречной покупкой, обмены с доплатой и т. д. Как ипотека вписывается в эту схему? Банки готовы участвовать в таких сделках?
– Банки всегда активно выдавали кредиты для покупки жилья на вторичном рынке. Сейчас дело обстоит точно так же. Гораздо сложнее ситуация с первичным жильем – там риски банков существенно выше. В кризис этот сегмент рынка не кредитовался, небольшое оживление началось лишь осенью. С объектами вторичного рынка проще – у банка есть предмет залога. Конечно, и здесь есть оговорки. Например, банк никогда не выдаст кредит на покупку квартиры в аварийном доме. Также в последнее время залогополучатели стали строже относиться к перепланировкам в квартире. Раньше в банках практически не обращали на это внимания. Но теперь незаконная перепланировка, сделанная до продажи квартиры, в некоторых банках может стать причиной неодобрения сделки.
– Исходя из вашего опыта часто ли банки сейчас отказывают в выдаче кредита?
– Среди клиентов, направляемых в банки нашим агентством, 99% кредитных заявок получают одобрение. Мы объективно оцениваем возможности потенциального заемщика, и если он не «проходит» ни в один банк, сразу говорим ему об этом. Поэтому непосредственно до банка мы доводим тех клиентов, которые имеют очень высокие шансы получить ипотечный кредит. Но банков, как и кредитных программ, много. Условия в них существенно различаются. Поэтому мы стараемся для каждого клиента подобрать оптимальные условия и направить его в тот банк, где его заявка точно будет одобрена. Если говорить об 1% наших клиентов, не получивших ипотечный кредит, это не отказники. Иногда банки занижают запрашиваемую сумму кредита, и это не устраивает наших клиентов. Поэтому они отказываются брать ипотеку в данном банке.
– Чего сейчас ждут потенциальные заемщики от кредитных продуктов, и что им предлагают банки? Насколько кредитные организации готовы идти навстречу покупателям жилья?
– Заемщики с «белым» доходом часто не верят своему счастью, когда мы помогаем им взять кредит под 10% годовых. После кризиса люди не ожидают, что такое возможно. Поэтому условия АИЖК сейчас лучше ожиданий большинства потенциальных заемщиков. У людей с «серыми» доходами ожидания оправдываются «средне» – они получают кредит под 13–14% годовых. В банки, которые выдают кредиты под 16–18% годовых, мы обращаемся редко.
Основная задача ипотечного брокера сегодня – подобрать правильный банк, который будет соответствовать ожиданиям наших клиентов. К нам приходят представители разных банков со своими предложениями. Многим мы отказываем, потому что под их условия у нас нет клиентов. Выбор на рынке сейчас хороший, и если клиент платит нам деньги за то, чтобы ему подобрали банк с оптимальными условиями, предлагать ему дорогой кредит мы точно не будем. Единственное исключение – если клиенту нужен особый кредит, допустим, на строительство коттеджа или он просит занизить до миллиона рублей стоимость приобретаемой квартиры. На это сейчас согласны далеко не все банки, поэтому и условия кредитования в данном случае будут жестче.
– Чем ипотечные брокеры помогают сегодня своим клиентам?
– В первую очередь мы снабжаем наших клиентов информацией. Если на рекламном щите написано, что у такого-то банка самые низкие процентные ставки, не факт, что это действительно так. У нас человек узнает, на что он может рассчитывать в своем положении. Следующий момент – наша работа с банками. Обращаясь в банк с документами нашего клиента, мы знаем, что на 90% он в этот банк «проходит». Ведь у банков есть не только официальные требования, такие как возраст заемщика. Есть еще неофициальные критерии, например, уровень его образования. Наши специалисты знают эти тонкости. Мы знаем, в какой банк, с какими документами можно идти. Например, где-то справку 2-НДФЛ потребуют обязательно, а где-то будет достаточно справки о доходах в свободной форме. Какие-то доходы банк будет учитывать, какие-то – нет. Кроме того, вся информация об изменениях на рынке стекается прежде всего к нам.
Любой банк, прежде чем сделать рекламный щит, присылает информацию о своем новом кредитном продукте нам. Поэтому в агентстве накапливается эксклюзивная информация об ипотечных программах. Например, когда были перемены в АИЖК (повышение кредитных ставок на вторичном рынке. – БН.ру), мы за два месяца предупреждали людей, что это произойдет. Тогда этой информации еще ни у кого не было. Всех своих клиентов мы предупредили, и многих из них успели «провести» по старым, более низким ставкам. Также мы рассказываем клиентам о документах, которые им понадобятся, и подробно расписываем им схему расходов по сделке.
– Какова цена ваших услуг?
– Если клиента устраивают условия кредитования, которые ему подбирают, тогда мы с ним заключаем договор на сопровождение при оформлении ипотечного кредита. Наши условия – 2% от суммы ипотечного кредита. Это стандартная цифра, она не меняется и не зависит от размера кредита.
– Чего вы ждете от рынка ипотечного кредитования в ближайшем будущем – как будут вести себя банки, что изменится в условиях кредитования?
– Я думаю, до конца года во многих банках снизится размер минимального первого взноса. Он будет стремиться к 10% от стоимости объекта. Маловероятно, что в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам снизятся до 6–7% годовых. Это пока фантастика. Но банки, которые сейчас работают под 16–18% годовых, будут снижать процентные ставки до 12–14%, если, конечно, захотят продвинуть ипотеку. Насколько смягчатся условия выдачи кредитов, прогнозировать сложно. Многие банки уже сейчас принимают заявки по свободной форме, но вот станет ли АИЖК выдавать кредиты на таких условиях, пока неизвестно. Но, думаю, до конца года условия, на которых банки выдают ипотечные кредиты, будут понемногу усредняться.
