Прямые инвестиции в нее в I квартале 2010 года, по данным компании JonesLangLaSalle, составили 5,4 млрд евро. В общей сложности эта сумма в два раза превосходит показатель аналогичного периода 2009 года. Львиная доля этих средств – более 80% – ушла на объекты в странах «большой пятерки» – Великобритании, Франции, Германии, Италии и Испании.

По мнению экспертов, такой всплеск активности обусловлен возвращением на рынок крупных институциональных инвесторов, фондов и компаний, которые на протяжении 2009 года занимались накоплением средств и управлением собственными активами. Очнувшись от послекризисной «спячки», компании обратили внимание на торговые центры высокого качества, расположенные в странах «большой пятерки».

«В начале этого года мы наблюдали восстановление инвестиционной активности в торговой недвижимости, – говорит глава отдела инвестиционных рынков торговой недвижимости в странах Европы, Ближнего Востока и Африки компании JonesLangLaSalle Джереми Эдди. – Хотя инвесторы осуществляли сделки на рынках своих стран в 2009, сегодня покупки с участием иностранцев опять становятся популярными».
«Торговая недвижимость, скорее всего, станет лидером по объему инвестиций в этом году, поскольку является активом с более низкими рисками и волатильностью, который также может приносить хороший доход при правильном управлении», – поддерживают коллегу эксперты Cushman & Wakefield.
Аналитики компании KnightFrank пока соблюдают осторожность в своих прогнозах. «Характер развития ситуации на рынке инвестиций в недвижимость в I квартале 2010 года пока не позволяет говорить о каких-либо кардинальных позитивных изменениях в его конъюнктуре», – говорится в отчете компании. Однако эксперты признают, что влияние факторов, ограничивающих инвестиционную активность, постепенно уменьшается. «В частности, прекратилась рецессия в экономике, сохраняется низкий уровень инфляции, стабилизировался курс национальной валюты, повысилась ликвидность банковского сектора и доступность заемного капитала», – утверждают в KnightFrank.
Эксперты отмечают две взаимосвязанные тенденции: вместе с сокращением количества сделок увеличивается их объем, что лишний раз подтверждает серьезность намерений инвесторов. По данным JonesLangLaSalle, в I квартале 2010 года было заключено 94 сделки, что на 11% меньше, чем в IV квартале 2009, а средний объем сделки увеличился до 57 млн евро (в прошлом квартале – 47 млн евро). Было заключено 10 сделок, объем которых превысил 100 млн евро, что существенно выше, чем средний показатель (шесть сделок) на протяжении последних двух лет.
Самыми громкими контрактами в континентальной Европе по праву можно назвать приобретение UnionInvestment торгового центра Alexa в Берлине и покупку Allianz торгового центра Allee в Будапеште. Однако крупнейшей сделкой стала покупка компанией Corio портфеля Multi в Германии, Испании и Португалии, на которую пришлось более четверти от общего объема инвестиций. Corio также получила от европейского фонда Schroders’ EuropeanPropertyFund торговый центр LeVele в Италии за 103 млн евро и договорилась о форвардном финансировании LeMoulindeNailloux во Франции на 44 млн евро.
Самыми крупными покупателями в Iквартале стали закрытые паевые фонды недвижимости. А самыми крупными продавцами – девелоперы и владельцы недвижимости, на них пришлось более 50% всех продаж в Европе. «Если раньше инвесторы, прежде всего, рассматривали высококачественные активы, то теперь сделки совершаются с широким набором торговых центров. Мы ожидаем, что интерес вернется и к складским помещениям, и к традиционным схемам с гипермаркетами в качестве якорных арендаторов», – говорит Эдди.
По данным JonesLangLaSalle, самым активным рынком в Старом Свете стала Германия, впервые за 10 лет сумевшая «побить» показатели Великобритании: в I квартале объем сделок составил 2,3 млрд евро. Немецкие торговые центры пользовались спросом у внутренних инвесторов на протяжении всего 2009 года, однако с началом 2010 года все больше международных игроков возвращается в Германию. Теперь специалисты ждут, что компании будут рассматривать варианты вложения средств в торговую недвижимость, благо стабильность экономики страны и постоянное обновление состава игроков рынка способствуют этому.
Первое место в соревнованиях по инвестициям Германии отдала и компания Cushman & Wakefield. Однако в остальном ее представления о последних тенденциях на мировом инвестиционном рынке несколько отличаются от версии JonesLangLaSalle. Следом за Германией идут Великобритания, Норвегия, Италия и Нидерланды. Кроме того, цифры Cushman & Wakefieldзначительно скромнее: по версии компании, доля торговой недвижимости в общем объеме инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в Iквартале составила 43%. И хотя эксперты не приуменьшают значение этого показателя, называя его максимальным за последние 10 лет, они отмечают, что он всего лишь на 30% выше, чем в 2009 году.
Общая склонность инвесторов к торговой недвижимости достигла и отечественного рынка. По словам аналитиков JonesLangLaSalle, если во время кризиса основной поток инвестиций был направлен на офисы, теперь наблюдается оживление рынка, в том числе и в торговом сегменте. По данным Cushman & Wakefield, в России инвестиции в торговую недвижимость в Iквартале составили $177 млн, 36% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. «Хотя в Iквартале сделок с торговыми центрами было не так много (на общую сумму $60 млн), переговоры ведутся по многим объектам, – говорит директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Владимир Пантюшин. – Мы ожидаем значительного увеличения объема сделок в ближайшие месяцы». На позитивный лад специалистов настраивает вновь появившаяся возможность банковского финансирования, а также дополнительные факторы, стимулирующие активность: стабилизация арендных ставок, рост доходов населения и оборотов торговли.
Испортить настроение экспертам JonesLangLaSalle не смогли даже плачевные показатели рынка торговой недвижимости Москвы: в 2009 году объем инвестиций в этот сегмент упал на 91,5%. Не спасли положения и такие крупные инвестиционные сделки, как вложение $30 млн в ТЦ «Тряпка» (22 тыс. кв. м, сейчас ТЦ «РИО» на Ленинградском шоссе) и $60 млн, ушедших на 50% ТЦ «ЕвроПарк» (83 тыс. кв. м). Во время кризиса строительство многих объектов было заморожено из-за отсутствия финансирования.
«Инвесторов, обладающих собственным капиталом, осталось немного, а те, у которых он был, рассматривали объекты лишь небольшого размера и лучшего качества», – поясняет руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости JonesLangLaSalleОлеся Черданцева. Однако она уверена, что 2010 год исправит ситуацию: «На фоне улучшения ситуации на кредитных рынках в последнее время интерес со стороны инвесторов возрос, и мы ожидаем восстановления активности во второй половине этого года».
Специалисты компании Knight Frank пока оценивают шансы отечественного рынка на международном фоне скептически: «Соотношение рисков и доходности в России недостаточно привлекательно для иностранных инвесторов, и они ограничиваются мониторингом возможностей без активных приобретений». Кроме того, желание вложить средства пропадает из-за низкой ликвидности рынка в сочетании с дефицитом объектов инвестиционного качества.
Городами, которые могут рассчитывать на внимание инвесторов, остаются Москва, в меньшей степени Санкт-Петербург. По мнению Knight Frank, региональным рынкам коммерческой недвижимости пока рассчитывать не на что.
Knight Frank иначе оценивает и интересы потенциальных инвесторов. «С учетом существующих рыночных ограничений наиболее привлекательные для инвесторов активы – это объекты, стоимость которых лежит в диапазоне от $20 до $70 млн», – утверждают в компании. Такие объекты, как правило, относятся к сегментам офисной и жилой недвижимости.
Специалисты Knight Frank согласны с остальными участниками рынка лишь в одном: наблюдаемое оживление, например возобновление ряда строительных проектов, замороженных из-за нехватки средств, свидетельствует о начале посткризисного восстановления экономики.

Текст: Мария Карнаух