«Первая версия модели прогнозирования спроса на жилье эконом-класса на уровне регионов РФ ведется сотрудниками Фонда РЖС Динаром Гайнутдиновым и Евгением Герасимовым при содействии внешнего экспертного сообщества», – сообщили «БН.ру» в фонде.
По словам советника гендиректора Фонда РЖС и одного из авторов разработки Динара Гайнутдинова, модель базируется на использовании доступных официальных источников информации (Росстат, ЦБ РФ, официальные программные документы и т.д.). Отличие разработки от традиционных методов прогнозирования, применяемых аналитиками рынка, – в самом подходе к обработке информации: традиционные экспертные оценки комбинируются с корреляционно-регрессионным анализом. Этот метод, позаимствованный из математической статистики, заключается в исследовании зависимости одной переменной от другой (например, изменения покупательских предпочтений от изменения среднего количества детей в семье) с последующим выравниванием полученных данных путем корреляции.
«Использование комбинации методов позволяет сделать необходимые допущения и выводы, соизмеряя не только наше видение, статистику изучаемых объектов, но и взвешенное мнение экспертного сообщества», – поясняет Гайнутдинов. Применение методов матстатистики позволяет не только перейти к объективным показателям при анализе, но и сделать его как минимум среднесрочным, в то время как сегодня прогнозы редко выходят за пределы пяти лет.
Модель изначально носит прикладной характер. «Она будет применяться при планировании деятельности Фонда РЖС на среднесрочный период, обеспечивая высокое качество принимаемых управленческих решений», – подчеркивает эксперт.
В настоящее время модель тестируют, вскоре она будет направлена на внешнюю экспертизу. Уже подготовлено техзадание на внедрение модели в создаваемую единую информационно-аналитическую систему Фонда РЖС.
Завершить все работы планируется к концу лета, однако уже сейчас, в самом начале тестирования, модель показала некоторые любопытные результаты. Например, как стало известно «БН.ру», разработчики обнаружили высокую обеспеченность жильем жителей Воронежа, причем настолько, что пришлось отойти от принятия за точку отсчета данных ЕС – воронежцы сумели переплюнуть европейцев.
В Национальном объединении строителей планам Фонда РЖС обрадовались: «Эта программа, безусловно, важна для общего понимания объемов необходимого жилья в среднесрочной перспективе, от чего зависят не только темпы самого жилищного строительства, но и темпы развития инфраструктуры – коммунальной, транспортной, социальной. В конечном счете, такой прогноз важен для всей строительной отрасли, а не только для Фонда РЖС».
«Механизм среднесрочного прогнозирования спроса на жилье необходим для развития города и страны, – говорит главный аналитик ГК «БН» Сергей Бобашев. – Однако здесь есть определенные трудности: мы знаем доходы, расходы и желания 95% населения, но ничего не знаем об остальных 5% – о самых богатых людях, бизнесменах и чиновниках, которые и определяют ситуацию на рынке недвижимости России. И таких «черных ящиков» очень много». Хотя, как заметил аналитик, прогноз для Питера в компании научились делать весьма точный.
Еще одним препятствием может стать желание региональных властей поучаствовать в «корректировке» полученных данных. Ведь прогноз покажет, стоит ли на данной территории финансировать строительство новых дорог, электростанций, цементных заводов и стимулировать застройщиков и население льготами и субсидиями. При такой цене желание вмешаться в процесс может стать непреодолимым. А манипулировать статистикой у нас умеют.
