Рынок аренды жилья Петербурга в последние полтора года можно охарактеризовать одним словом – «вялый»: желающих снять жилплощадь в полтора-два раза меньше, чем в 2007 году, арендные ставки за это время снизились на 10–40%. В таких условиях спросом долгое время пользовалось только самое малогабаритное, а соответственно, и самое дешевое жилье. Особенно от кризиса пострадали собственники, сдающие в аренду многокомнатные квартиры. Заселять в них по несколько семей хозяева до сих пор соглашаются крайне неохотно, а «в одиночку» арендовать такие объекты могут далеко не все наниматели. В результате некоторые объекты пустуют месяцами или сдаются за полцены. Понемногу меняться ситуация начала лишь в феврале 2010-го.
Дешевле – не лучше
Как правило, описывая рынок аренды многокомнатных квартир (от трех и более комнат), эксперты делят его на две категории: немногочисленные квартиры бизнес- и премиум-класса и гораздо более обширный эконом-сегмент.
По мнению менеджера отдела жилой аренды, соучредителя агентства недвижимости «Петроаренда» Татьяны Николаевой, нанимателей жилья первой категории описать довольно легко: «Это бизнесмены с хорошим стабильным доходом, руководящие работники банков, крупных финансовых и промышленных корпораций, торговых предприятий, зарубежные топ-менеджеры».
А вот портрет потенциального нанимателя жилья второй категории нарисовать гораздо сложнее. В первую очередь на ум приходит образ классического гастарбайтера – уроженца Средней Азии, работающего на стройке. Однако это неверное представление, говорят риэлторы. Очень немногие владельцы квартир соглашаются превращать свое жилье в общежитие для стройбригады. По словам экспертов, основные наниматели крупногабаритных квартир эконом-класса – приезжие с семьями из российских регионов, получившие временную или постоянную работу в Петербурге. «В сегменте недорогих трехкомнатных квартир большинство съемщиков – приезжие. Как правило, иногородние жители, – подтверждает Людмила Новикова, менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость». – Например, они приобретают квартиру в строящемся доме, а до его завершения арендуют трехкомнатную. Наиболее дешевые квартиры такого типа – в хрущевках, их можно арендовать от 20–22 тыс. руб. в месяц, а четырехкомнатные – где-нибудь в хрущевке, вдали от метро – за 23–25 тыс. руб.».
Также, по словам Екатерины Кирилловой, менеджера отдела аренды агентства недвижимости «Север», в последнее время увеличилось число граждан СНГ, приезжающих в Петербург на работу. В результате ситуация на петербургском рынке аренды начала понемногу меняться. По сведениям ГСН «Квартирный Вопрос», спрос на многокомнатные квартиры в сегменте типового жилья уже несколько месяцев высок – больше имеющегося на рынке предложения. Индикаторы рынка недвижимости (основанные на заявках, поступающих в ГСН), с марта показывают значительную разницу в запросах нанимателей и ресурсах наймодателей. Так, число желающих снять многокомнатную квартиру уже третий месяц колеблется в пределах 6–9% от всех заявок на съем, тогда как количество предложения подобных объектов в большинстве районов города не превышает 1–2%. Особенно заметен дисбаланс между спросом и предложением в северных районах Петербурга – Выборгском, Приморском, Калининском.
Ненужные метры
Относительно благополучно ситуация обстоит лишь в центре города – в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах. Там предложение многокомнатных квартир всегда было обширным. Однако большинство нанимателей недовольны запросами владельцев жилья в историческом центре города. Поэтому существующее в старом фонде предложение не способно удовлетворить запросы большинства квартиросъемщиков.
В то же время нанимателей жилья премиум-класса в последний год стало значительно меньше. «Многие предприятия и организации были вынуждены экономить, сократилось финансирование, остановились крупные бизнес-проекты, а их руководители уехали из Петербурга, – объясняет Татьяна Николаева. – И пока не появится необходимость в их возвращении, спрос на аренду дорогих многокомнатных квартир будет стабильно низким».
Оставшиеся наниматели дорогого жилья, по словам эксперта, сейчас отдают предпочтение не количеству квадратных метров в квартире, а качеству конкретного объекта: «Многие наши клиенты готовы доплатить, но снять более качественную квартиру (с современным ремонтом) в престижной части города – не хотят жить в неуютной, старой, но большой квартире. В основном они предпочитают арендовать объекты в центральной части города (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский районы). Стоить такое жилье может по-разному. Все зависит от его качества. Например, квартиру с видом на Фонтанку, с хорошим современным ремонтом, могут предложить за 100 тыс. руб. в месяц и дороже», – говорит Татьяна Николаева.
Скромные цифры
Людмила Новикова отмечает еще одну тенденцию – наниматели жилья бизнес- и премиум-класса в последнее время стали практичнее: «Они уже не готовы платить баснословные деньги только за «место». Людям важен комфорт, вид из окон, наличие паркинга и многое другое. Они не хотят переплачивать за Золотой треугольник. Клиенты, скорее, предпочтут район у станции метро «Чернышевская» (Таврическую, Потемкинскую, Тверскую улицы, набережные, район Смольного или улицу Маяковского), но зато с более приемлемыми – с точки зрения проживания и, главное, цены – условиями».
Тем более что цена аренды в последние месяцы, вслед за спросом, начала понемногу расти – ставки плавно повышаются с февраля 2010-го. Так, по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в конце прошлого года средняя арендная ставка на многокомнатные квартиры (цена предложения) составляла 69 тыс. руб. в месяц, но уже к концу апреля она выросла до 84 тыс. руб. в месяц.
Из всего спектра предложений наиболее дешевые многокомнатные квартиры сегодня – четырехкомнатные хрущевки в Кировском и Красносельском районах Петербурга. Средняя арендная ставка по ним составляет 13–18 тыс. руб. в месяц. А вот за один месяц аренды роскошных апартаментов, например, на Крестовском проспекте (пятикомнатная квартира площадью 400 кв. м) или улице Марата (шестикомнатная квартира площадью 380 кв. м) их владельцы сегодня просят 450–500 тыс. руб.
Не продешевить бы
Несмотря на застой на рынке, а скорее, благодаря ему, общее предложение многокомнатных квартир в Петербурге остается довольно обширным: в листингах постоянно находятся 500–700 объектов такого рода (из них около сотни – «премиальные», стоимостью выше 100 тыс. руб. в месяц). По сравнению с концом прошлого года, когда количество наймодателей традиционно снижается, с приходом весны предложение выросло примерно на 10%. Специалисты связывают рост с цикличностью рынка и повышением общего спроса на аренду. Растущее предложение, по словам Татьяны Николаевой, привело к увеличению срока экспозиции больших квартир: «Некоторые объекты месяцами «висят» в листингах, ожидая своих клиентов. Здесь все зависит от позиции наймодателя. Многие из них морально не готовы снижать арендные ставки, надеясь дождаться «своего клиента», согласного снимать жилье по докризисной цене. Риэлторам бывает очень сложно достучаться до некоторых владельцев квартир, чтобы объяснить им рыночную ситуацию и необходимость снизить цену объекта». В результате, констатирует она, предложение многокомнатных квартир в Петербурге постоянно возрастает. «Клиенты выбирают самое лучшее. А все остальное остается в листингах, увеличивая предложение», – добавляет госпожа Николаева. Однако, несмотря на это, некоторые эксперты полагают, что существующее сегодня предложение не способно удовлетворить потребительский спрос в эконом-сегменте. Особенно мало квартир с разумным сочетанием цена-качество в центре города, отмечает Ирина Бузина, директор департамента аренды жилого фонда агентства недвижимости «Бекар».
По мнению Людмилы Новиковой, помимо завышенной цены объекта, у многих петербургских вариантов присутствует еще один недостаток: «Культура сдачи квартир у нас по-прежнему хромает. Из-за этого возникает несоответствие между тем, что хотят наниматели, и тем, что им предлагают владельцы квартир. Сдаваемая квартира при просмотре должна быть как номер в гостинице – все чистенько и готово к приему гостей. А у нас часто сдают квартиры мало того, что без ремонта и со старой советской мебелью, но не заботятся даже об их презентабельном виде и чистоте. При этом собственники хотят хороших жильцов».
Однако некоторые изменения в менталитете наймодателей в условиях жесткой конкуренции все-таки произошли – многие из них смягчили требования к будущим нанимателям. Например, отмечает Лариса Давиденко, руководитель отдела аренды Приморского отделения агентства «Итака», хозяева стали лояльнее относиться к арендаторам с маленькими детьми. «У съемщиков с домашними животными сегодня также больше шансов снять хорошую квартиру», – добавляет она. Единственное, чего стараются избегать практически все владельцы сдающихся многокомнатных квартир – превращения их собственности в общежитие. Поэтому случаи, когда одну квартиру «по комнатам» сдают разным семьям, в Петербурге встречаются нечасто.
В перспективе
В ближайшие месяцы, полагают риэлторы, ситуация в данном сегменте вряд ли кардинально изменится. Большинство экспертов сходятся во мнении, что до конца года серьезного увеличения объема предложения на рынке аренды в целом и в сегменте многокомнатных квартир в частности не произойдет. Исключение составят элитные объекты. «До конца года на рынке появятся квартиры, которые владельцы перестали сдавать некоторое время назад. В основном это элитные объекты, месячная аренда которых стоит примерно 300 тыс. руб.», – уверена Ирина Бузина.
Один из положительных прогнозов – повышение спроса на многокомнатные квартиры. «Мы прогнозируем рост спроса на аренду крупногабаритных объектов в течение всего 2010 года, – говорит Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу ГК «Ярус». – Такой сценарий неизбежно вызовет подъем арендных ставок при сохранении существующего объема предложения». Предположительно к осени ставки вырастут на 10–15% для объектов с качественным ремонтом.
