В ближайшее время ООО «Овентал Ост», входящее в холдинг Owental, получит для реконструкции здания, расположенные на Лиговском проспекте, 33–35, недалеко от Московского вокзала. Лот состоит из участка земли площадью 2036 кв. м и двух корпусов общей площадью 4,7 тыс. кв. м. «Запланирован гостиничный комплекс. Причем инвестор уже заявлял о своих намерениях создать здесь коммерческий объект — в 2007 году», — сообщили «БН.ру» в пресс-службе Комитета по строительству.
«Проект завис. Причина — сложности с оформлением документов и кризис», — пояснил «БН.ру» директор филиала ГК «Овентал» в Петербурге Александр Родин. Сейчас, по его словам, компания готова к активным действиям. «Нам удалось в 2008 году выкупить почти треть площадей на Лиговке. Оставшиеся площади (общежитие бывшей текстильной фабрики) мы намерены расселить за свой счет в течение ближайшего года. В головном офисе компании уже зарезервированы средства на покупку жилья для 62 семей. Это около 150 млн рублей. Ожидается, что в июне Смольный утвердит квартирографию для расселения», — рассказал Александр Родин.
После этого инвестор намерен приступить к реконструкции. Сейчас подготовлено несколько концепций коммерческого использования объекта. Оптимальный для инвестора вариант подразумевает увеличение площади объекта с 5 тыс. до 11 тыс. кв. м за счет использования территории внутреннего двора и надстройки существующих корпусов. «Но возможность этих преобразований еще предстоит обсуждать на градсовете, а также с профильным комитетом, который отвечает за инженерное обеспечение», — отметил Родин. По плану, 10% площадей здания отдадут под ритейл, оставшиеся площади поровну поделят между офисами и гостиницей класса «3 звезды» на 70 номеров. «По нашим оценкам, реконструкция потребует около 300 млн рублей инвестиций (без учета расселения). И будет реализована за три года», — сообщил Александр Родин.
Инвестиции и функции
«Стоимость реконструкции здания в историческом центре под гостиницу «3 звезды» (при отсутствии ограничений, связанных с историческим прошлым объекта) сейчас в среднем составляет 30–35 тыс. рублей за 1 кв. м. Но расчет всех затрат можно определить только после детального обследования здания. По нашему опыту, в его ходе выявляются различные нюансы, которые могут увеличить окончательную стоимость реконструкции», — говорит директор направления реконструкции и отделки STEP Рустам Доминов.
«Расходы на расселение, скорее всего, будут больше, чем заявленные 150 млн рублей. Но строительство качественной гостиницы в центре города поможет окупить все затраты в долгосрочной перспективе. Окупаемость объекта составит примерно 8–10 лет. Место для гостиницы очень хорошее: исторический центр, деловая активность, много туристов. Также хорошая транспортная доступность: рядом станции метро и вокзал», — утверждает директор департамента оценки NAI Becar Александр Филиппов.
«Проект предусматривает не только реконструкцию существующих, но и надстройку новых этажей. В этом случае инвестиции могут составить суммарно около $16,5 млн (для объекта площадью 11 тыс. кв. м)», — добавляет руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St. Petersburg Александр Волошин. Он отмечает, что конкуренция в сегменте гостиниц в Центральном районе, в частности, вокруг Лиговского проспекта, очень высокая. Напротив объекта располагается гостиница «Октябрьская» категории «3 звезды». Дальше по Лиговскому, за площадью Восстания, расположен второй корпус «Октябрьской», в непосредственной близости от которого строится гостиница Renaissance Court Yard категории «4 звезды». На улице Гончарной завершается реконструкция бывшего отеля «Феникс», в котором расположится гостиница Park Inn категории «3 звезды». «С учетом этого можно предложить девелоперу увеличить офисную составляющую проекта, уменьшив или отказавшись вовсе от гостиничной функции, так как в зоне влияния объекта бизнес-центров гораздо меньше, чем отелей. Также можно рассмотреть увеличение коммерческой составляющей: проект не будет конкурировать с торговыми комплексами на Невском и Лиговском проспекте, так как это объекты другого уровня, а качественные помещения с торговой функцией станут дополнительным преимуществом объекта и сократят срок окупаемости проекта», — рекомендует Волошин.
«Существующая концепция проекта жизнеспособна и будет рентабельной при правильном позиционировании. Петербург испытывает дефицит номерного фонда, особенно в среднем ценовом сегменте. Близость к Московскому вокзалу обеспечит заполняемость гостиницы даже в низкий сезон, а качественные офисы в историческом центре города при адекватной ценовой политике будут всегда востребованы», — говорит директор департамента коммерческой недвижимости LCMC Анастасия Балмочных.
Кризис ударил по туризму
Эксперты отмечают, что рынок гостиничной недвижимости Петербурга испытывает дефицит качественных мест размещения. В первую очередь это касается сегмента economy и mid-market. Связано это с большими сроками окупаемости подобных проектов. Гостиницы — один из самых долговременных видов вложений, сейчас срок окупаемости новых проектов доходит в некоторых случаях до 15 лет. Так как российский рынок коммерческой недвижимости — достаточно молодой, девелоперы предпочитали инвестировать в более доходные сегменты. Кроме того, гостиничный рынок Петербурга сильно подвержен сезонным колебаниям: если в период «белых ночей» заполняемость гостиниц достигает 75–80%, то в низкий сезон отели испытывают дефицит спроса. В этом году впервые несколько крупных гостиниц заявили о своем закрытии на зиму.
Сейчас в Петербурге представлено около 80 гостиниц, но только 50% из них можно отнести к качественным объектам (класса «3 звезды» и выше). Большинство гостиниц предлагают нерациональное сочетание цены и качества, при котором стоимость комфортабельного размещения чрезвычайно завышена, а при снижении цены наблюдается резкое падение качества номеров и услуг. Подавляющее количество номерного фонда приходится на Центральный, Московский и Василеостровский районы.
«С большой долей вероятности увеличится окупаемость недавно введенных проектов, так как мировой финансовый кризис повлиял на снижение популярности Петербурга у иностранных туристов. Внутренний же туризм в России, во-первых, недостаточно развит, а во-вторых, спрос основной массы российских туристов сосредоточен в более низком ценовом сегменте. Поэтому владельцы качественных проектов mid-market уже сейчас проводят различные маркетинговые акции с целью привлечения постояльцев», — отмечает Баломочных. По ее словам, кризис скорректировал планы развития многих инвесторов. Среди замороженных проектов — гостиница Domina Prestige на Б. Морской улице, а также отель на Невском пр., д. 1 (здание принадлежит «Группе ЛСР»). В дальнейшем можно прогнозировать резкий спад темпов ввода новых объектов. «Самые крупные и значимые проекты, конечно, будут завершены, но ожидать массового строительства новых гостиниц в 2–3-летней перспективе не приходится. Скорее возможна реконструкция существующих устаревших объектов», — утверждает эксперт LCMC.
Справка БН:
Группа компаний Owental Ltd. основана в 1990 году в Лондоне группой частных инвесторов, выходцев из России. Компания реализует проекты в области недвижимости в Москве, Подмосковье, Петербурге и Тюмени. В частности, Owental построила бизнес-центр класса В+ Owental History («Нововладимирский») в Петербурге на Социалистической ул., 14. Второй петербургский проект пока находится в работе — это торгово-развлекательный центр с офисными помещениями Owental Style на Боровой ул., 47.
