– Работать с чиновниками в области сложнее, чем в городе?
– Я свой последний дом в городе, на улице Коллонтай, сдал в позапрошлом году. Тогда в правилах землепользования, застройки, генпланах и т. д. было очень много недоделок, но работать на тот момент в городе было легче. Сейчас, насколько я знаю, общаясь с коллегами, стало сложнее, много проблем возникает с чиновниками. Областные чиновники – они… да ничем от городских не отличаются по большому счету: чиновник – он везде чиновник. Среди них есть нормальные люди, которые стараются понять и помочь, а есть и такие, которые пытаются препятствовать работе.
– Говорят, что в области застройщики наталкиваются на проблемы на низовом уровне, на уровне муниципалитета?
– Это потому, что у муниципалитетов много власти. Если с ними имеешь нормальные взаимоотношения, это несколько упрощает решение всех вопросов, в отличие от Петербурга, где любые вопросы доходят чуть ли не до городского правительства. Необходимо поставить ларек – для этого требуется согласование на уровне правительства. Думаю, это совершенно неправильно. Наверху препятствий много, даже обычная рутина не позволяет быстро решать задачи. И чем выше ты поднимаешься, тем дороже тебе все это обходится.
Поэтому полномочия должны быть и внизу, у муниципалов, и работать надо с ними.
– Кстати, о чиновниках. Вы почти год пытались получить от областных властей разрешение на строительство. Вы его получили?
– Фактически уже получили. У нас была следующая ситуация. На первом лоте мы проектировали панельный дом. Все спроектировали, сдали на экспертизу, получили положительное заключение экспертов, разрешение на строительство, а потом жизнь и рынок нам подсказали, что имеет смысл строить кирпично-монолитные дома.
– Участники рынка рассказывали иное: говорили, что вы поссорились с ДСК «Блок», и вам отказали в поставке панелей комбината для домов.
– Я не могу с «Блоком» поссориться. Во-первых, у нас личные отношения очень хорошие и дружеские, складывавшиеся годами. Во-вторых, для этого не было причин. Просто я как застройщик внес изменения в проект дома, из шести секций две сделали блочной конструкции, а четыре – кирпично-монолитные. Мы рассчитывали, что не придется повторно проходить экспертизу. Но в связи с новыми веяниями и законами, ужесточением (закручиванием гаек) и т. д. нам не удалось эту ситуацию обойти. Пришлось заново готовить документацию для экспертизы и, естественно, рассматривать это как новый проект, хотя ни этажность, ни планировка дома не изменились. Конструкция, конечно, другая: была панельная, теперь – монолит. Ну, и нагрузки, конечно, изменились. Мы пошли по второму разу на экспертизу. Ввиду того, что на тот момент еще оставались некоторые неясности с Водоканалом по вопросам водоснабжения и канализования (сейчас все вопросы разрешены), процесс несколько затянулся. Сейчас мы уже прошли техническую проверку. Осталось всего несколько бумаг оформить. Думаю, эта процедура займет месяц или два, и мы получим положительное заключение.
– Вы хотели в свое время построить развязку с выездом на кольцевую…
– Пришли к выводу, что эта развязка пока нам не нужна. Есть возможность, но люди, живущие здесь, не хотят, чтобы здесь была проездная магистраль с выездом и разворотом (чтобы не было дублера Мурманского или Колтушского шоссе). Тем более что прекрасный выезд на кольцевую дорогу есть.
– Сейчас государство ужесточает свое отношение к застройщикам, которые имеют земельные участки, но не застраивают их. Готовится федеральный закон, он позволит изымать в собственность государства землю, которая не застраивается в течение трех лет. По идее, любой проект комплексного освоения подпадает под этот закон. Как вы относитесь к инициативе властей?
– Я считаю, что это совершенно неправильный закон, потому что государство должно радоваться, если земля попала к кому-то в собственность. Государство не является эффективным собственником земли и не может им быть. Ранее оно раздавало ее, а теперь собирается пользоваться ею? Для чего? Чтобы снова перераспределить? Где гарантия, что эти участки попадут к более эффективному инвестору? И где те условия, которые позволят ему быстро построить? Что государство в результате выигрывает?
– Хорошо, оставим в стороне комплексное освоение территорий. Возьмем участок земли на Гражданском проспекте, который пять лет стоял неразработанный.
– А зачем это организовывать? Рынок сам определит. Покупателю легче договориться с собственником. Если застройщик не может реализовать проект по какой-то причине – нет денег, желания, задумана неудачная концепция и т. д., рынок ему все равно не позволит «отсидеться». Владельцу придется что-то делать на участке или избавляться от него. Если земля будет в чьих-то руках, все равно результат будет быстрее, чем если неиспользованный участок окажется у государства. У государства он будет лежать десятилетиями.
– Почему? Взял участок, выставил его на торги, продал.
– Кто вам сказал, что для Фонда имущества подготовлено много земли для торгов? Разве участки выставляют десятками и сотнями? Это – единичные случаи. Разговоров много, а аукционов на землю под реальное жилье по полному пакету мало. И непонятно, почему пакет называется полным – там нет ничего реального. Прописанные в нем техусловия говорят о том, что ты, в принципе, мог бы зайти к монополисту и спросить, можно ли в дверях постоять, чтобы мне выдали техусловия? Знаете, что вам ответят? Да, в принципе можно, но подключение состоится в 2025 году, после развития сетей по инвестиционному плану, который имеется в Петербурге, при наличии федерального финансирования. Это будет выглядеть примерно таким образом. И этот участок называют подготовленным к строительству, он – якобы с инженерией.
Вот у нас участки с инженерией и полностью подготовлены. Подключайся и начинай строить прямо сейчас, естественно, получив заключение экспертизы.
– Вы предлагаете землю по достаточно высокой цене. Все-таки 15 тыс. руб. за квадратный метр, пусть и с инженерной подготовкой…
– Сегодня на торгах земля стоит 12 тыс. руб., мы предлагаем за 10 тыс.
– Плюс пять тысяч за обеспечение инфраструктурой?
– Люди, приобретающие землю в Фонде имущества, к примеру, должны построить все сети и заплатить за их подключение. В итоге квадратный метр у них дорожает значительно больше. А здесь они получают участок, к которому подведены все сети к границам красных линий лотов, и со всеми лимитами. В результате выходит, что цена нашей земли значительно ниже рыночной.
Но мы не продаем землю по 15 тыс. руб. Мы говорим, что она стоит 10 тыс. Можете построить сети сами и дешевле, чем за пять тысяч на квадратный метр? Тогда получайте техусловия, стройте сети, покупайте лимиты, решайте вопросы с банками и экономьте.
Поэтому наша цена сегодня реально ниже рыночной. На торгах Фонда имущества спрос подтвержден рынком: там – 12 тыс., у нас – 10 тыс. руб., то есть мы им цену перебиваем.
Если же говорить обо всем квартале Новый Оккервиль, то это участок в 50 га, и на него имеется вся строительная документация. Там построены на 90% все сети, подключено постоянное электроснабжение, пущен газ, тепло. Вопросы с водопроводом и канализацией решены. Строительство ведется, и в конце года будет закончен первый лот. Первый дом – 1000 квартир на 50 тыс. кв. м – мы вводим в этом году и предлагаем инвесторам посмотреть два участка: на одном можно построить дом на 37 тыс. кв. м, на другом – 25 тыс. кв. м жилья. Оба – с подготовленной документацией и подведенными сетями. Причем мы говорим о тех же самых 10 тыс. руб. за кв. м.
– Сейчас людей интересует не покупка надела, а участие в проекте на паях.
– На паях, это имеется в виду, когда строит один, а прибыль получают трое. Нам это неинтересно, поскольку мы – девелоперы, которые берут и развивают квартал, мы сами строим. Предлагаем купить только десятую часть того, что сами создаем. Продажи с повестки дня сняты, но если кто-то готов вести переговоры, то это просто ускорит сроки ввода проекта. Мы планируем ввести квартал в эксплуатацию в 2016 году, при продаже двух участков реально мы закончим проект в 2014-м. Мы с партнером – ЗАО «Строительный трест» – как собственники проекта вложили уже около 3 млрд руб. на строительство инженерии, дорог, на выполнение техусловий и т. д.
– Каков сегодня основной мотив покупателя квартиры в проекте комплексного освоения? Ведь понятно, что вокруг еще пять лет будет идти стройка. Мотив-то получается один: хотим сейчас купить дешевле?
– Я бы так не сказал. Место – это главное, что интересует покупателей. Конечно, маловероятно, что с севера или юга города люди переедут на восток. Обычно хотят остаться в тех районах города, где живут сейчас. В нашем случае это Калининский, Красногвардейский и Невский. Среди наших клиентов примерно 60% – из этих же трех районов, 15% – жители области, 10–15% – иногородние.
На втором месте по значимости стоит цена, но не цена квадратного метра, а способ оплаты, рассрочки и квартирография. У нас квартиры небольшие, и даже при более высокой стоимости метра, чем в другом месте, в итоге стоить они будут меньше. Люди ведь квартиры покупают, а не метры.
Плюс у нас красивое место, вдоль реки Оккервиль. В этом месте река чистая. Выше по течению некому в воду сбрасывать отходы (все предприятия находятся ниже), поэтому здесь и купаются, и рыбу ловят. В этом году мы целиком сделаем парковую зону. Будут велосипедные и прогулочные дорожки. Зимой на протяжении многих лет весь Невский район катается там на лыжах. Лес березовый, перепады высот. Красивое место, парк, который, собственно говоря, должен подходить к каждому дому. В конце 2011 года построим физкультурно-оздоровительный комплекс, уже проектируем его. С ледовой ареной, с бассейном.
– А вопрос регистрации жильцов сейчас не стоит?
– Вообще – нет. Сейчас актуальны другие вопросы – как добраться, куда будем детей водить в школу, садик. Их мы решили.
– Сколько сейчас квартир продаете в месяц?
– На сегодняшний день показатель не самый лучший, 20–25 квартир. Были времена, когда и по 100 квартир продавали. Но ситуация будет с каждым днем меняться в сторону увеличения. Первый дом уже фактически закончен. Люди это видят (они следят за строительством непрерывно). Новые потенциальные покупатели, разговаривая с теми, кто уже приобрел квартиры, пополняют ряды наших клиентов. С каждым днем их количество растет.
– Пока у вас в планах только этот район?
– Да. С учетом того, что мы в этот проект «вросли», мы его любим. Он пользуется спросом, мы в него столько вложили и столько уже сделали, что осталось совсем незначительное количество шагов, чтобы заявить: это действительно единственный, неповторимо красивый и реально строящийся проект.
